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楼市的走势（尤其是上海），呈现明显的季节性波动。真正让我们惊异的，是为什么没有任何学者、官方媒体分析到这一点。我们很多人一说到楼价，动辄就是要跌30%、50%。可是楼市如何细分，细分成哪六个子市场，哪个会跌哪个抗跌，楼市在季节间如何波动，则完全缺乏细致谨慎的研究。一年之中，哪一个月最重要？绝大多数媒体小编会告诉你“金九银十”。甚至每到9月，就会有人发起号召：“团结不买房，狙击金九银十。”其实，一年之中最重要的月份是什么？是3月、4月。
纵观历史，21世纪之后，上海楼市涨得比较好的是2001年、2003年、2005年、2007年、2009年、2013年、2015年、2016年，平均每一个“大年”的涨幅约40%。然后我们再仔细观察每一个“奇数”年份，其中的涨幅，绝大多数集中在“春季”。一般的情况，以2005年或者2007年为例，是从春节过后开始涨。2～6月，每一个月5%的涨幅！基本在6月30日之前，整个楼市可以累计约30%的涨幅。此后节奏逐渐放缓，在7～9月仍然有零星的涨幅。最终一年下来，总涨幅在40%左右。
要注意，涨幅从来不在9～10月产生。第一，我们要尊重事实，事实不可辩驳。第二，我们要研究原理，原理推测未来。涨幅背后的原理，主要是“春节红包”。如果你熟悉2000年前后上海国企的运作规律，你就会知道，年尾花红在全年收入中的比重非常大。按照上海的传统，年终奖非常高，即使是普通人，发了半年等值工资也是常事。在这样的情况下，相当于“工薪性收入”，有一半左右在春节前后发下来。在收入曲线上，体现为一个洪峰。每年过完春节，房价就开始暴涨。
再看月度。按照中国人的传统，“春节之前不买房”。以通常惯例和我们的习俗来看，春节之前一个月（元旦至农历除夕），是不会做任何大宗资产买卖决策的。春节之后，初八上班，忙碌到元宵，年终奖也发下来了。差不多到农历正月二十左右，市场就开始蠢蠢欲动。因为过年的气氛已经消散，手里又有了一笔钱，买家看楼就开始了。中国人总喜欢量入为出，手里有钱，才会走进售楼处。对于个体来说，他们是完全懵懂，依靠潜意识行动的。可是在房地产投资者眼里，他们的行为如大数据般清晰，以至于可以狙击。
从元月二十日开始的90天内，楼市开始暴涨。基本上可以保持3月10%、4月5%、5月5%，甚至6月5%的速度。然后动力逐渐消散，力量逐渐衰竭。也就是说，一旦暴击，楼市会呈现四个月30%的涨幅。此后，6～8月天气极热，没有人看房，缓慢零星增长。到了9月，因为是秋季，6～8月压抑的购买力会促使人们重新去看房。但你切记，9月是“小阳春”，或许有5%的涨幅，或许不死不活。全年的决战从来不在“金九银十”，对于房地产投资者来说，9月、10月基本是被忽略掉的。最后，迟滞到了11月、12月。进入12月，租房市场基本上完蛋了，因为外国人都要回去过圣诞节。
而我们有一个“反向思维”，一年中最重要的月份，其实是12～1月。为什么？因为这个时候，是一年中最淡的淡季，基本上是没有人买房的。根据上面月份的分析，这时形成了一个绝对的“市场真空”。因为抛盘永远存在，永远会有急需卖掉房子筹钱的人群。而12～1月，市场上根本没有普通买房者了，价格就会降低。如果你“反向操作”的话，是最容易买到笋盘的。本身这个时候价格就会比平时低10%左右。“年末不卖房，年末只买房”是我们的原则。更重要的是，年末会猛然冲出笋盘，而笋盘可以活一段时间，不被人扫走，直到被你扫到。当别人都在红红火火过年的时候，你要做那个唯一的“在大年夜买房的人”。买房一定要在除夕前，市场极淡的时候下手。无论如何，都不能因为偷懒或者与家人团聚，“年终奖没发下来”，“等钱筹齐了再看房子”之类的理由拖到春节后。春节后，大家都拿到年终奖了，价格就上来了。
双年制
进入21世纪后，上海楼市的“大年”主要暴涨年份是2001年、2003年、2005年、2007年、2009年、2013年、2015年。相比而言，“双数年”是比较平稳和缓的年份。也就是整个楼市波动，呈现清晰的“单年涨，双年平”现象，其背后当然有货币政策、整体宏观经济等宏大的字眼解释。我们单纯从楼市角度，谈谈“双年制”波动。
通常而言，政府会炒热一个板块。
如图2-12所示，“季节性”波动奖金红包制度和政府的“板块轮动”是高度耦合在一起的。小白领拿了年终奖想要买房，绝大多数又都有“处房情结”，而同一个时段政府集中供应的处房只有那几个楼盘。当购买力和“板块轮动”凑合在一起的时候，表现为某一个板块急剧拉升。短短的上半年，就可以有40%～50%涨幅。之前我们说2001年、2003年、2005年、2007年、2009年、2013年、2015年，每一年都有近40%的涨幅。可是细心的读者计算一下，上海楼市2000—2015年，15年累计也就十四五倍的涨幅，或者是8个40%。如果照这样的涨法，岂不是这几年就超过总涨幅了？其实他们的理解不对。在他们的概念里，没有理解到“细分”的意义。
图2-12
上海楼市不是一个楼盘，是3000个楼盘，涨40%也是3000个楼盘。如果你感觉“单数年”中市场非常热，房产中介告诉你，房价天天都在创新高，可是你以为的40%涨幅，或许并不是40%涨幅。因为涨的都是“明星股”，都是龙头板块，都是那些被关注、被熟知的楼盘。上海那么大，除了“板块轮炒”明星，还有很多默默无闻的区域，以及很多默默无闻的物业类型，它们最终涨幅也不低，甚至和“明星板块”都是拉平的，都是14～15倍。还有老公房、老大楼、极低价物业、极高价物业，这些你不关注的物业类型，真实涨幅也不低，老公房是绝对能跑赢CEO盘的。这意味着什么呢？意味着“单数年”其实是领涨，“双数年”其实是补涨。
单数年告诉你一个标杆，双数年夯实基础。也就是“单数年”负责洗刷“三观”：一夜之间，万荣街道8万元/平方米了。“双数年”就在怀疑和泡沫中进行，有了补涨，再有了全市再平衡，价格体系重新构筑，全面夯实基础的行为。
“季节性”的背后是春节红包。传统国企50%的全年收入是在2月这一个月内发下来的，于是造成了购买力洪潮。随着外资进入，国企反腐，以及最重要的“红包制度改革”，该效应近年来有所减弱。北京市场、深圳市场，如果收入结构不同，不能简单地套用“季节效应”，要具体问题具体分析。但是，总而言之，有一句话你要记住：“在双数年的年末和单数年的年头，即12月、1月一定要入场，涨涨涨涨涨，到单数年的10～11月，一轮行情结束。”