利率与房价的精算法

利率每加息0.25%，房价下跌1%——不是30%，也不是50%，而是精确的1%。

学院派

就学术文章而言，有一定的套路共性。其有一个潜规则是，绝对不可批评政府的经济政策。而另一方面，下里巴人的“房型、交通、采光”，他们又不懂，所以，学院派的文章，基本集中在“利率、汇率、宏观财政政策”上。这样，既显得高大上，又觉得是指点江山、高屋建瓴。

对于学院派的分析文章，“利率”是一个至关重要的变量。一般来说，利率上升，房价下跌。利率下降，房价上升。这个道理，简直就和“加息抑制M2增长”“加息祸害股市”一样金科玉律，一样蔚为主流。甚至存在一个“共识”，1997年香港房地产市场泡沫“破裂”，是因为利率变化，联系汇率导致的香港宏观经济失衡。

我们为什么不太喜欢学院派“经济学家”？因为他们不愿意思考，不愿意计算。为什么呢？因为有实战经验的房地产投资者都知道，利率是根本不敏感的。让我们来看一个例子。假设某人贷款了70万元，时限20年，享受九折利率。则在2015年3月1日降息之前，利率是5.4%，月还款额4775.76元，降息之后，月还款额是4687.63元。在学院派经济学家中，他们会先给你列一个20页的报告，让手下的研究生花数十个manhour搜集数据。最后得出结论：“在收入比重中，房贷占比下降，有利于内需类股票以及房地产价格上扬。”

我们来看一个算法。Case A，某人买了一套100万元的房子，首付30万元，贷款70万元，时限20年，利率5.4%，月供4775.76元。Case B，某人买了一套101.316万元的房子，首付30万元，贷款713160元，时限20年，利率5.175%，月供4775.76元。这二者是完全等价的！都是月供4775.76元，期限20年。如果一个家庭是丈夫负责月供的话，妻子甚至都不会知道他们的利率！这意味着“更高的利率”和“更高的房价”是可以互换的。你发现加息后，每个月的月供增加了。但其实也可以理解成你买了一套更贵的房子，比例大概是101.3%。

在2005年，市场上“房价压力”的情绪达到了顶峰。一群傻空天天在诅咒、做梦，房价立即崩盘。当时的指望，就是“只要……就会……”，其心态和今天期盼不动产登记差不多。当2005年10年周期第一次“加息”时，网络上一片欢腾。然而学过真正的“经济学”，学过奥派经济学的我们，不由得大跌眼镜。用Excel表格算一算，数据其实很简单，就在这里，影响不到1%，基本被市场忽略。

“利率”是几乎每一篇学院派房地产分析文章必然涉及的，但他们关于“利率”的分析全部是错的。利率是可以定量计算的，只要你知道几个简单的算法，便可以将利率换算成房价。如图2-10所示，贴了6%附近的利率换算变化。我们可以得出：这基本是条直线。每加息1%，10年期月供增加约4%，20年期7%，30年期10%。拉到极限，也就一次年轻人加薪。你即使把利率拉到9%——这是不可思议的，几十年未遇一次，而且要花好几年时间慢慢地加上去——但月供幅度也就+15%，小年轻一年的加薪幅度就补回来了。房贷总是越还越轻的。

另外还有一张大图（图2-11），利率范围是0～20%的。更大尺度中，依然是近直线关系。

利率的分析

目前市场上的利率分析，至少有几点是错的：夸大了利率的影响，混淆了“平均利率”和“一年期利率”的概念，忽略了首付。在我们的分析中，利率对房价的影响，大约局限在±5%之内，但到了媒体的嘴里，却成了±50%。很多订阅财经类杂志但事实上什么也不懂的“白骨精”，就阵亡在媒体的“引领”之中。

首先，即使不考虑定量计算，讲纯理论学术，“学院派”也是错的。学院派混淆的第一个错误，是长期利率与短期利率。人的一生，房贷漫长，达十几年，甚至几十年，往往会经历二至三个“加息”“减息”周期。如果简单地讲央行今天加息、减息，并没有太大的意义。因为今天减了，明天就会加。真正有意义的是，“20年期平均利率”，抑或市面上十年期国债曲线。

在美国，则是固定利率贷款。通常这个利率波动幅度，要比“一年期”利率变化缓慢得多。

其次，即使考虑“十年期国债利率”，它也有价格波动。其振动幅度，会有上下两个百分点。但这±2%的幅度，并不足以引起房地产市场±50%的波动。如图2-10和图2-11所示，如果取20年期贷款为主流，则口诀是“1:7”。±2%的利率波动，最多会引起14%的房价波幅。但是这个14%，仍然不是最终的输出。

房贷有首付，假设我首付三成，贷款部分只剩70%，则贷款的受影响幅度，就要打七折了。而中国的首付是多少呢？在上海、北京这样的大城市，大约是58%，全国平均则是65%。也就是说，售楼处打开大门，六成人是付全款的。想不到吧！所谓“房地产影响金融安全”，纯属捏造与谎言。当买100万元的房子，65万元是首付，35万元是贷款的时候，则贷款的波动，对全局的影响，要进一步缩小。最终结果是14%×35%=4.9%。利率对房价的影响最大上限不超过5%，这就是我们的结论。

社会资金成本和心理影响

或许会有人说，利率的调整，还会影响到社会资金成本供需关系。至少，开发商的成本上升了。其实，央行对于利率的调整，应该是“零效应”，不改变任何生产关系。还有人说，虽然你在家里拿铅笔在纸上计算出加息对于房价的影响微乎其微，但是我们还有舆论媒体啊，通过在市场上造势，煽动恐吓民众的心理，也可以让它大跌个三五成。我们只想回答说，“心理影响”从根本上说，是为零的。从哪里赚来，到哪里回去。有恐慌下跌，就有恐慌上涨。决定事物价格的，归根到底还是供求关系。我们对利率的评价，科学的态度是“影响轻微”，而不是鼓吹房价永远上涨。当加息周期时，利率不会使房价下跌。同样的道理，目前的几次降息，也不会使房价上涨。 emFPDmsEpx1AoxM8e8CzJivuAgNkfHzlkqZKjDMgUkKmhrjUqkhm8zxuWYxljNe8