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吊柜
旧房往往会有很多吊柜，你应该把悬挂在天花板上的密密麻麻的掉漆木柜全部砸掉。因为吊柜主要是储放衣服，或者被子和冬衣。在以前，你的上一手业主手里，他们都是“自住”，尤其是老人自住，老人的生活物品就会越来越多。但是，“凤姐变冰冰”的主要对象是什么？是租客。租客不会带两大集装箱的东西入住，最多就是一个手提箱。所以租客不需要你密密麻麻的“悬空柜子”，这绝对是视觉污染。我们的建议是，全部敲掉，不再恢复。同样的道理，还有六门大橱。
大橱存在的理由，同样也是放衣服。租客不大会有这么多的衣服，他只有一个皮箱；退一步讲，即使租客有很多衣服，房东也没有义务帮你买大橱。进一步考虑目前的租赁市场，大学生情侣合租现象越来越普遍，而他们甚至连长衫都没有，连一件像样的西装都没有。因此，最多配一个二门衣柜就够了，也不用占用整整一面墙，塞在角落里就够了。
卧室
鉴于目前的家庭关系结构，我不是很喜欢“一室半”的户型设计。
如图2-6所示，这和图2-7有点像。只不过是把房间中间隔断了，加了一堵墙，就变成两间了，一个主卧，一个次卧。在“自住”需求中，次卧一般是家里有80岁的老人，抑或18岁以下还没有考大学住校的小孩，这样的分割，多了一个房间，但是次卧的采光非常差，主卧的面积也小了很多，感觉很不舒服。在“凤变冰”的做法中，你要想到：
首先，一对夫妻带着80岁老母来租房子，这样的租客是不存在的。
其次，一对夫妻带着17岁的孩子来租房子，这样的租客也很少，所以，我宁可恢复成图2-7这样的户型。
图2-6
图2-7
这样的户型，你一推开门，直接可以看到日光和外景。另外，卧室的面积显得大了很多，房子的性价比提高了。还有一个好处，有很多是二男二女，同学关系，合租一套房屋，分摊租金。这样的情况下，他们喜欢“标房”，放两张床，如图2-8所示。
这个市场也很大，至少比一室半大。
图2-8
整体视觉空间
走出了精致小巧的厨房和卫生间，讲讲我们的卧室大空间。虽然厨房和卫生间是最耗钱的，但是能不能顺利出租，能不能租出一个好价钱，关键还是看“视觉大空间”。前面已经说过了，为了视觉上的好看，我们不惜放弃一室半，追求光照大统间。除此之外，你还有许多事情可做。
（1）追求视觉大空间。原则上，我们应该是“毛坯交房”。即在房屋装修完，保洁做完，最后招租的时候，房间里应该是没有任何家具的。放了任何家具，感觉上都比没有家具的屋子要小，你最多用手比画比画，这里放个床，那里帮你买个茶几。甚至茶几也可以让租客自己上淘宝买二手的，临退房时带走。房间里干干净净，不要有拖鞋、茶杯、毛巾、纸箱，这是最基本的要求。
（2）乳胶漆。现代化的建材，远远比20世纪80年代的要好，尤其是一些油漆，号称“宽景”，特点是墙面特别光滑，使得视线无法聚焦，眼神游离，而觉得空间更大一点。采取纯色的墙壁背景，能显得你的房子又干净又宽敞，基色一般是乳白、象牙白，选择蓝色天花板或者绿色一面墙需要很大的勇气。
（3）大色块。尽量采取大色块的底色背景，反面典型是20世纪80年代的拼花地板。如小碎木拼花地板，它表面几乎永远都是凹凸不平的，对于光线反射，明暗不一，哪怕是刚装修的房子，看起来也像旧的一样，而且还积灰。
（4）光源。亮点，亮点，再亮点！对于光源，没什么好说的，只有一个字，“亮”。我们要知道，来租你房子的，租40平方米“老公房”的，对于他们来说，烛光如织的欧式酒吧情调，是没有意义的。对于整体光源设计，像我们这种简单粗暴，没有艺术细胞的流派，就只有一个字，“亮”。必须很亮，足够明亮，亮到照射每一个角落。而且亮和白光会显得你的房间更大，这和镜子是同样的原理。
我们观察户型，有时候对于这种长条形的户型（图2-9），甚至会做两组顶灯。这种完全违背设计美学的做法，其实是为了给房间各个方位充足的照明。吸顶灯不贵，而其他花哨的吊顶、射灯、牛眼灯、雾灯，全部没有应有的效果。客户来看房时，你甚至都没有机会打开。
图2-9
地板的选择
我非常喜欢用玻化砖做地板。只用砖，完全不用实木地板。哪怕在卧室里，脚底下也是砖，一寸木头都没有。
为什么这么选择？卧室用地板，不是30年前的主流吗？几乎每一户每一个人都觉得，卧室用地板，天经地义。
我们来比较一下，如表2-7所示。
表2-7
上海的夏天，十分炎热，一旦到了36℃，更是热得你走投无路，而在这个时候，玻化砖有着非常大的优势。你可以想象一下，赤脚走在石头上的感觉。事情的反面，是冬天地板要比玻化砖更暖和一点。但是反过来想，你是怎样的居住情况：人均面积狭小，人口密度很大。在40平方米的范围内，很有可能要住3～5口人。人本身就是一个巨大的发热体，三五号人挤在一起，本身就已经热得让你难受。而且真的等你住进来，这么小的房子，连家具带行李，地面上铺得满满的，空地应该不多，可能也就留几条走路的缝。在这样的情况下，你几步一跨，跳到床上，还怕什么冷？而且在“老破小”的大前提下，玻化砖有以下几个好处：
（1）千年不腐不朽。“老破小”为什么可怕？你刚买入手的时候，为什么人类无法踏足？主要是木头烂了。木头是无法经受岁月的侵蚀的，除非全部用黄花梨。如果用石材，过了10年，你这地面还是如新的一样，而且不长白蚁。
（2）美观。80cm×80cm的大面积玻化砖，其美观远远超过长条木地板，更远远超过拼花地板，大块大面积的均色，能给人极强的视觉冲击。
（3）易于清洗，还不怕渗水。“老破小”房屋，哪天屋顶漏雨了，或者隔壁邻居的漏水渗过来，是常有的事。根据我自己的实战，玻化砖替代地板的效果还不错，无论租金和转售价都创了新高。
“凤变冰”的主要思想是，把房间撤空。本来乱糟糟的东西，全搬走，统一色调（统一榻榻米），自然就显得好看了。在我们所有的设计方案中，绝对不要使用折叠件！因为折叠件非常容易损坏。任何一个稍有装修常识的人，都知道移门比拉门省地方，尤其是40平方米房型，更可以省2平方米开门位置。可是几乎所有人都使用拉门，甚少用移门，为什么？因为移门很容易坏。
风格与亮点
“凤姐变冰冰”是有固定套路的。基本上拿到的都是40平方米的一居、一室半，翻来覆去就这几种户型。但是，光有这些是不够的，你还需要做个效果图。好比一大片白色延绵的墙中，突然升起了一朵嫣红的玫瑰。
千篇一律的作品令人厌倦，同时对租客也缺乏吸引力。所以我们在90%的工业化基调完成的同时，还要花10%的精力，来做个效果图。好比马桶的背后挂一幅画，这就是一个“效果”；花砖腰带，也是“效果”。你可以再买几十个欧式镜框，做一组“镜框墙”；抑或拉两条木板横档，散乱地堆几本书在上面；找瓶花，让叶子垂下来。我们装修房子，追求“极简主义”。极简的一个曾用名，叫“最省钱”。一般情况下，我们不做吊顶，甚至连屋角四框的边也不勾，可以选择一些其他省钱又省事的方式，比如喷塑，做背景墙，角落里放个酒柜，放个壁炉。戏法人人会变，各有巧妙不同。一般来说，我们的任何一套“凤变冰”房屋，都会绞尽脑汁做1～2个“效果”，让租客觉得每一套房屋都是独一无二的，都是独具匠心的，都有特殊的风格在里面。这样，租客住得舒心。