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“凤姐变冰冰”这件事，关键是“凤姐”，不是“冰冰”，“凤姐”占70%的因素，“冰冰”占30%，因为买东西是甲方，卖东西是乙方。再好的东西，想要卖出去，终究是求人，买家稀少，赚钱都是跪着的，所以我们利润的来源，70%来自“凤姐”。最好的要求是，上家的房子“彻底地破，彻底地便宜”，最好是走道里堆满了杂物，地上全部是煤灰，简直没有落脚之处。走进去一看，灯具晦暗无光，房间狭小，木质腐朽，铁窗漏风。门窗、铰链、玻璃都坏了，房东也是看得灰心丧气。这些都不重要，重要的是，你把价格降下来，降到标准市场价的八折、七折、六折。
我们的利润，70%出自“凤姐”，你必须“买入”时就远远低于市场价，所有的利润，在买入的那一刻就已经产生，此后，只不过是价值的恢复。毕竟，体验“冰冰”，愿意为“冰冰”埋单的人，只有30%，而且不是我们可以控制的。
“凤变冰”，拿到了房产证，移交入户之后，第一件事你要做的是什么？敲，敲成原始社会。对一套“凤姐”的“老破小”，原则上是把一切都扔光，任何东西都不要留。新手们容易犯的一个错误是，愿意保留一下“有用”的东西，以节省再装修成本，如埋墙电线、水管，可以复用。厨房卫生，有两个脱排油烟机，刚买的，连包装纸都没有拆呢。错，全部扔掉，哪怕是没开封的也扔掉，“断舍离”，否则它会干扰你的设计思路。我们的要求是，彻底敲成原始社会，恢复到“石器时代”，整个房屋，最后就只剩下一个光秃秃的水泥骨架，四边框梁。
那么，为什么要做得如此彻底，如此绝情呢？其中一个很重要的原因是，“材质”。你要知道，凡是卖给你的“凤姐”，大多数都已经装修了有十几年岁月，最早的甚至可能是20世纪80年代装修的，而“装修建材”在这些年有了很大的进步。为什么“老破小”总给人一种单薄破旧的感觉？其很重要的一点是，20世纪80年代用的建材不行，哪怕较好的材料，经过十几年的时间，也早就被蛀空了。所以你干脆全部敲光，彻底恢复到最基本的水泥架子。我们并不要求什么“七成新”“五成新”的房子，反正我们也是要全部敲光的。
然后呢，在“石器时代”的基础上，我们做第一次加固，类似于20世纪80年代的建筑质量，整个阳台都可以塌陷，水泥外墙上一条条裂缝。而现在我们用高质量水泥全部帮它补上，固本培元。
江湖规矩
讲几条潜规则：
（1）如果你的小区，不是20世纪90年代“彻底不管”的那种新村，则你需要到物业办一个登记装修手续，同时需要交300～400元的“装修管理费”。
（2）一旦你开始敲墙，就会产生惊人的建筑垃圾，俗语说“2000个麻袋”。一般物业会给你推荐一个附近的垃圾场，或者专业收建材垃圾的。总之，会产生一笔费用，你要有心理准备支付。
（3）在某些小区，敲墙只能由物业指定施工队。他们的收费会比外面高150%～200%，具体的对策，建议认。或者坚持自己弄，但塞点金帛。
（4）一旦装修开始，装修师傅会塞给你一张单子，要求买20吨黄沙，20吨水泥，此后还有。这里面的潜规则是，黄沙、水泥的用量，是完全无法统计的，业主也不可能站在旁边看师傅花几小时搅拌水泥。所以“黄沙、水泥单”一般就意味着师傅的小费和外快。这笔钱，业主一般是认了，只有最愚蠢的书呆子才会斤斤计较。
水和电
敲完之后，接下来的工作是排线。我的建议是：“任何一段墙壁，都必须有电源插座。”任何一段，而不是任何一面，如图2-3所示。
图2-3
这是一个典型的房间，有一个柜子和一扇门，则你在A、B、C三个点，都必须留出电源插座，这就是“一段”的意思。最近比较幸运的是有了Wi-Fi技术的进步。以往是“四类插头”：
电源；
网线；
电话线；
有线电视。
以前的布线原则，要比现在麻烦得多，而现在只有电源是必需的，每一段都要。
如图2-4所示，像这样的户型。则A、B、C、D、E、F、G、H都至少要有一个电源插头。
图2-4
对于水源，我们的建议是：“凡是有下水的地方，都要装上水。”
如图2-5所示，这是一种很典型的“一室户”户型结构。在阳台上有一个下水管道，原本是给你放洗衣机用的。但是你设计的时候，很可能洗衣机改在厨房或者卫生间里了，这样的情况下，你仍然应该“预留”冷热水管道，一直通到阳台上。哪怕暂时不用，以后改建成一个洗手台，也是非常具有小资情调的。对于别墅类装修，则应该记住：“任何一个露台，都要预留冷热水龙头。”
任何一个二楼、三楼露台，都要预留上水，还要有热水。水电隐蔽工程是最难改的，应该预留尽量大的余量，每一“段”墙壁都至少有一个电源插头，每一个阳台都连接冷热水。
图2-5
卫生间
如果给我一次机会改户型的话，我会把厨房、卫生间改大。因为卧室再怎么说，也有16平方米，16平方米其实和14平方米居住体验相差不是很大。但是“老公房”的厨房、卫生间普遍较小，6平方米改成8平方米，感觉就好很多了。我宁愿把墙往卧室方向推1米，对于卫生间，“凤变冰”几乎所有的套路都取消了浴缸。
因为浴缸占地方，而且1.5米的浴缸非常丑，大浴缸你又用不起。在传统意义上，浴缸主要是家里的老人使用。但是你想，租房子的都是些什么人？是以年轻人和大学生为主，从来没有七旬老人。因此“凤变冰”流派，全面取消浴缸。淋浴房具体的设计，要看室内户型，一般90厘米的尺寸是下限，120厘米就已经很舒适了。另外说一句，250元/平方米的淋浴房，和800元/平方米的进口货，在使用上没有任何差异。对于面斗和马桶，如果你要省地方的话，你可以做成墙排水。不过墙排水要预先埋管，一旦定下了，就不可以改为直排。
如果你的卫生间非常非常小，还有一个办法：可以把马桶放在淋浴房的里面。极限情况，只要2平方米。淋浴房+马桶+面斗，放置三件套。卫生间中另一个元素，则是镜子。镜子要尽可能大，最好是半身镜。
厨房
任何一个有过装修经验的人都知道，那些所谓的“大面积视觉”，如地板和油漆，其实都是不耗钱的，烧钱的地方，主要是厨房和卫生间。多一个卫生间，就是上万元。厨房主要是台面贵，算法是（上柜+下柜+台面）×米数，一般每米在2000～8000元。然后厨房也是三件套，煤气灶+脱排油烟机+消毒柜。我的建议是，把消毒柜取消，换成洗碗机，虽然贵了1000多元，但这笔投资是非常值得的。厨房装修中一个诀窍是，某些时候你需要移动煤气管，按照法律，煤气管是不可以动的。中式炒菜封闭房间还是需要的，哪怕不为租客着想，也要考虑哪一天你再出售。