“凤姐变冰冰”这件事,关键是“凤姐”,不是“冰冰”,“凤姐”占70%的因素,“冰冰”占30%,因为买东西是甲方,卖东西是乙方。再好的东西,想要卖出去,终究是求人,买家稀少,赚钱都是跪着的,所以我们利润的来源,70%来自“凤姐”。最好的要求是,上家的房子“彻底地破,彻底地便宜”,最好是走道里堆满了杂物,地上全部是煤灰,简直没有落脚之处。走进去一看,灯具晦暗无光,房间狭小,木质腐朽,铁窗漏风。门窗、铰链、玻璃都坏了,房东也是看得灰心丧气。这些都不重要,重要的是,你把价格降下来,降到标准市场价的八折、七折、六折。
我们的利润,70%出自“凤姐”,你必须“买入”时就远远低于市场价,所有的利润,在买入的那一刻就已经产生,此后,只不过是价值的恢复。毕竟,体验“冰冰”,愿意为“冰冰”埋单的人,只有30%,而且不是我们可以控制的。
“凤变冰”,拿到了房产证,移交入户之后,第一件事你要做的是什么?敲,敲成原始社会。对一套“凤姐”的“老破小”,原则上是把一切都扔光,任何东西都不要留。新手们容易犯的一个错误是,愿意保留一下“有用”的东西,以节省再装修成本,如埋墙电线、水管,可以复用。厨房卫生,有两个脱排油烟机,刚买的,连包装纸都没有拆呢。错,全部扔掉,哪怕是没开封的也扔掉,“断舍离”,否则它会干扰你的设计思路。我们的要求是,彻底敲成原始社会,恢复到“石器时代”,整个房屋,最后就只剩下一个光秃秃的水泥骨架,四边框梁。
那么,为什么要做得如此彻底,如此绝情呢?其中一个很重要的原因是,“材质”。你要知道,凡是卖给你的“凤姐”,大多数都已经装修了有十几年岁月,最早的甚至可能是20世纪80年代装修的,而“装修建材”在这些年有了很大的进步。为什么“老破小”总给人一种单薄破旧的感觉?其很重要的一点是,20世纪80年代用的建材不行,哪怕较好的材料,经过十几年的时间,也早就被蛀空了。所以你干脆全部敲光,彻底恢复到最基本的水泥架子。我们并不要求什么“七成新”“五成新”的房子,反正我们也是要全部敲光的。
然后呢,在“石器时代”的基础上,我们做第一次加固,类似于20世纪80年代的建筑质量,整个阳台都可以塌陷,水泥外墙上一条条裂缝。而现在我们用高质量水泥全部帮它补上,固本培元。
江湖规矩
讲几条潜规则:
(1)如果你的小区,不是20世纪90年代“彻底不管”的那种新村,则你需要到物业办一个登记装修手续,同时需要交300~400元的“装修管理费”。
(2)一旦你开始敲墙,就会产生惊人的建筑垃圾,俗语说“2000个麻袋”。一般物业会给你推荐一个附近的垃圾场,或者专业收建材垃圾的。总之,会产生一笔费用,你要有心理准备支付。
(3)在某些小区,敲墙只能由物业指定施工队。他们的收费会比外面高150%~200%,具体的对策,建议认。或者坚持自己弄,但塞点金帛。
(4)一旦装修开始,装修师傅会塞给你一张单子,要求买20吨黄沙,20吨水泥,此后还有。这里面的潜规则是,黄沙、水泥的用量,是完全无法统计的,业主也不可能站在旁边看师傅花几小时搅拌水泥。所以“黄沙、水泥单”一般就意味着师傅的小费和外快。这笔钱,业主一般是认了,只有最愚蠢的书呆子才会斤斤计较。
水和电
敲完之后,接下来的工作是排线。我的建议是:“任何一段墙壁,都必须有电源插座。”任何一段,而不是任何一面,如图2-3所示。
图2-3
这是一个典型的房间,有一个柜子和一扇门,则你在A、B、C三个点,都必须留出电源插座,这就是“一段”的意思。最近比较幸运的是有了Wi-Fi技术的进步。以往是“四类插头”:
电源;
网线;
电话线;
有线电视。
以前的布线原则,要比现在麻烦得多,而现在只有电源是必需的,每一段都要。
如图2-4所示,像这样的户型。则A、B、C、D、E、F、G、H都至少要有一个电源插头。
图2-4
对于水源,我们的建议是:“凡是有下水的地方,都要装上水。”
如图2-5所示,这是一种很典型的“一室户”户型结构。在阳台上有一个下水管道,原本是给你放洗衣机用的。但是你设计的时候,很可能洗衣机改在厨房或者卫生间里了,这样的情况下,你仍然应该“预留”冷热水管道,一直通到阳台上。哪怕暂时不用,以后改建成一个洗手台,也是非常具有小资情调的。对于别墅类装修,则应该记住:“任何一个露台,都要预留冷热水龙头。”
任何一个二楼、三楼露台,都要预留上水,还要有热水。水电隐蔽工程是最难改的,应该预留尽量大的余量,每一“段”墙壁都至少有一个电源插头,每一个阳台都连接冷热水。
图2-5
卫生间
如果给我一次机会改户型的话,我会把厨房、卫生间改大。因为卧室再怎么说,也有16平方米,16平方米其实和14平方米居住体验相差不是很大。但是“老公房”的厨房、卫生间普遍较小,6平方米改成8平方米,感觉就好很多了。我宁愿把墙往卧室方向推1米,对于卫生间,“凤变冰”几乎所有的套路都取消了浴缸。
因为浴缸占地方,而且1.5米的浴缸非常丑,大浴缸你又用不起。在传统意义上,浴缸主要是家里的老人使用。但是你想,租房子的都是些什么人?是以年轻人和大学生为主,从来没有七旬老人。因此“凤变冰”流派,全面取消浴缸。淋浴房具体的设计,要看室内户型,一般90厘米的尺寸是下限,120厘米就已经很舒适了。另外说一句,250元/平方米的淋浴房,和800元/平方米的进口货,在使用上没有任何差异。对于面斗和马桶,如果你要省地方的话,你可以做成墙排水。不过墙排水要预先埋管,一旦定下了,就不可以改为直排。
如果你的卫生间非常非常小,还有一个办法:可以把马桶放在淋浴房的里面。极限情况,只要2平方米。淋浴房+马桶+面斗,放置三件套。卫生间中另一个元素,则是镜子。镜子要尽可能大,最好是半身镜。
厨房
任何一个有过装修经验的人都知道,那些所谓的“大面积视觉”,如地板和油漆,其实都是不耗钱的,烧钱的地方,主要是厨房和卫生间。多一个卫生间,就是上万元。厨房主要是台面贵,算法是(上柜+下柜+台面)×米数,一般每米在2000~8000元。然后厨房也是三件套,煤气灶+脱排油烟机+消毒柜。我的建议是,把消毒柜取消,换成洗碗机,虽然贵了1000多元,但这笔投资是非常值得的。厨房装修中一个诀窍是,某些时候你需要移动煤气管,按照法律,煤气管是不可以动的。中式炒菜封闭房间还是需要的,哪怕不为租客着想,也要考虑哪一天你再出售。