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学票有多贵
学区房是什么？在很多人的理解中，学区房意味着：买房子，顺便还能读好学校。上次和几个北京人聊天，他们觉得北京人的态度就是一茬子钱赚二茬子活，凡事都要“多功能”，而事实上这个观点是错误的。世界上的事情，无非是“一分价钱一分货”，从来没有白吃的午餐。如果具有两份功能，你就付了两份的钱。市场是有效的，不会白送白给。
学区房真正的意义是：学区房=“房子+学票”。好比一个地区，普遍的二房是300万元/套，而带学区的房子要贵一点，要500万元/套。那么，你买一套学区房，其实就是“300万元房子+200万元学票”。
学票有多贵？这个问题一下子没法回答。很多人说价值混杂在一起，无法拆分。但是我们可以举几个特例，如著名的“过道学区房”。在这个例子中，我们可以假设房屋的价值为“零”，因为它本身没有任何居住、出租、使用价值。它就是一个学区入场券，就是一张学票。因为对口的小学不同，学票的定价有150万元、300万元、450万元等各档。这也同时解答了一个问题：学区房要买小。因为学区房的价值，无非是一张学票。学票的价值是固定的，不会随室内面积大小而变化。
投资
我们可以按照“拆骨法”，把学区房的价值拆成“房子+学票”。其中，学票的价值是固定的，不会随室内面积大小而变化。那么房地产投资者为什么不买学区房呢？因为买学区房并不是在投资“房子”。当你花500万元买了一套学区房，其实你是花了300万元买了房子+200万元学票。然后，你要祈祷投资升值。例如，500万元的房子涨到1000万元了，也就是600万元房产+400万元学票。不但房价要翻倍，而且学票价格也需要翻倍。
好了，现在问题来了：到底是房产涨得快，还是学票涨得快？学票长线保值、增值吗？你对学票有研究吗？我们的回答是“No,No,No”。首先，我们是房地产投资者，不是教育局干部。隔行如隔山，跨界的成本代价是非常高昂的。我们喜欢非学区房产，不要任何溢价，就如同我们喜欢非品牌开发商一样。
如果一定让我对学区房投资说两句的话，我会谨慎跨界地嘀咕：我对“学票”的价值走势完全不看好。学区房面临断崖式的下跌，它的价值，是很有可能归零的。学区房的第一个问题是，它的“激励机制”是不对的。好比我是一个导演，连续几部戏票房大卖。随着我水平越来越高，声望越来越高，明收入、潜收入，各项好处肥腴得天上人间，这些都是“正激励”。意思是，“做得好，加工资”。一个人可以拿到他的勤劳报酬。
而在“学区房”制度下呢？学区房的受益者是房东！你周边的房子都成了“学区房”。房子纷纷升值，房东发了大财，而辛勤付出的老师一分钱回报也没有。所以这个“激励机制”是不对的。你以为你买定“学区房”，从此松了一口气，小孩子就能受到良好教育了？不是的。你买的那一年，是该学校“教学质量”最好的一年，此后一路走下坡路，哪一年都比今年差，因为老师没有激励。
“进个好学校，就有好教育。”这句话是要打个很大的折扣的。进一步讲，“有了好教育，就有好工作”，这话也不对。2016年今时今日，上海的一本率早就超过了20%。更可怕的是连研究生、博士生都不值钱。现代社会的竞争，已经越来越不是“文凭”之间的竞争。
上海地区还有一种独有的现象：“浦东成功地以10%的学校创造了全市90%的学区房。”你去找浦东的中介，会发现浦东遍地都是学区房，区重点第二、第三排，到了中介嘴里，也能成为“一流学区”。拜托，浦东连学校都没有，哪来的学区房？有些妈妈打着“为了孩子，不惜一切”的旗号，这个旗号是彻底的唯心主义。话说到这份儿上，任何劝说都无意义。但是，好歹你买一所“真学区房”，不要买“伪劣产品”好吗？对于“占90%学区房”的浦东伪学区，上海人是完全不认可，也不会去买的。学区房的买卖，能够存在，能够升值，有且仅因为有人在“买”，而你深入看使用价值、永恒价值，是千疮百孔的。
很多人在争论，“学区”“非学区”哪一个涨得更快，计较两三个百分点的涨幅。其实，你真正需要担忧的是“断崖式下跌”。诺基亚的股价是瞬间跌到零的，而不是慢吞吞地和你分析市盈率，同样的道理，也适合于“学区房”。我们真正担心的，并不是学区房、非学区房哪个涨得更快，而是学区房“瞬间归零”的风险。
结语
如果一套房子，既能给你舒适的生活享受，又能让你进一所不错的小学，这无疑是一件好事。我们真正关心的是“溢价”。学区房相对于非学区的溢价到底是200万元还是30万元？我们并不反对学区房，我们只反对“溢价过高”。但是从功能、趋势、风险等各方面分析来看，我们认为目前的估值“学票=房价80%”，是站不住的。
学区房连20年寿命都不到，悲观一点的，认为10年就顶天了。世人总是说房价有泡沫，其实房价N年都没泡沫。世人总是说学区房无泡沫，学区房涨得快，要跌也不会跌学区的，可学区房才是一个断崖式大泡泡。我们更担心的是学区房背后深不可测的瞬间归零的风险。我们不买学区房。是非之地，君子裹足。