处房情结

房地产市场和房地产投资市场，根本就是两回事。

处房情结

“处房情结”是一件大事，天大的事。“处房”对整个楼市以及中国经济，都产生了致命的、深远的影响。如果给“处房情结”严格地下一个定义，可以称之为：“处房情结”指某些人只买一手房，或者在价差极大的情况下仍坚持买一手房。

“处房情结”造成了一系列的混乱。譬如我们常常听说“房地产支柱产业”，“房地产带动上下游家电装修”。

房地产市场，是严格地分为两个市场的：一手房市场和二手房市场。所谓一手房市场，也就是新房市场，是指开发商拿地、拍卖、建房、消耗钢筋水泥，新增人口入住，带动下游家电、家具、装修消费，最终导致城市外扩，建成区越来越大。按照一贯的“计划经济”思路，房地产业要拉动GDP增长，就是要盖更多的房子，增加更多的新建一手房。

而第二个市场，是二手房市场。二手房市场的特点是“存量房”买来卖去，价格有升有跌。对于房地产投资者，他们主要聚集在二级市场，靠价格起伏，买卖赢利维生。在传统的经济学上，大学里的书呆子认为“一手房市场”与“二手房市场”是打通的，买什么不是买？一手房、二手房的价格是连在一起的。可是在中国，由于特殊的“处房情结”，这两个市场是割裂的，是高度的分离状态。再重申一下，处房情结指的是某些人只买一手房，而且这里的“某些人”所占比例很大，不是1%～2%，而是80%。

以上海为例，上海是全国最市场化的地方，也是全国一、二手房交易比例最高的地方。2014年，两类房产各卖了2000万平方米，比例是50%：50%。而且，你还要考虑几个额外因素，二手房的挂牌数远远高于一手房；买不到一手房，内环无供应，才去买二手房；一手房太贵，才去买二手房。考虑到以上三点，上海人的喜好中，一手房与二手房的比例就不是50%：50%了，可能有75%的人首选一手房，只有在显著折价情况下才会买二手房。就我个人感觉，真正完全不在乎一手、二手区别，只看房子本身品质的人，比例比25%还低，或许只有10%。在内地城市，持“处房情结”观点的人是90%～95%。

割裂的市场

“处房情结”观点持有人比例如此之高，这就是一个重大的现象，绝对不可以忽略。其最直接的影响，是“房地产指数”之类的参数，和房地产投资者完全没有关系了。无论你说今年新开工多少，销售多少，哪个片区多卖，哪个片区库存，哪个片区价格上涨，哪个片区“鬼城”……这些统统和房地产投资没有关系。这些全都是“一级市场”，讲的都是一级市场开发商拿地造房子卖给“处房”狂爱者。

房地产投资者只能奋斗在二手房市场。而二手房市场是一个比一手房市场小得多的市场。房地产投资者的任务，就是只买进二手房，或者那些几乎没有溢价的一手房，然后，卖出二手房。这样，就规避了“处房情结”的损失。然而，市场是多维的、复杂的、有机的。我们知道，二手房市场规模是一手房市场的约30%，以上海为例，会买二手房的人最多占总人口的30%。

市场缩小至三成，我们把客户分类（表2-4）。其客户群并不是等比例缩小的。

首先我们会有表2-5。

其中打钩的代表购买。譬如亿元别墅的主要客户群是港澳台籍人士和各地土豪。要说明的是，这是一张大致示意的表格。我们对13种房产的分类也不是太精确，本地人也没有细分为富、中、贫，请勿过度解读。

然后，我们会有表2-6。

表格的意思是，这些打钩的部分会不会买二手房？其中，浅色，完全不在意，或者愿意买二手房的客户，仍然有50%以上。白色，部分在意，占20%～50%。深色，非常在意，在20%以下。如果我们观察这张图表，大致可以得出以下结论：有三个类别是完全不在意一手、二手区别的，他们是欧美人、港澳台同胞和民工。低档房产、老公房和民工区，不在意一手、二手区别。 重灾区主要是外地人，其中土豪区全灭，屌丝非常在意。

身为房地产投资者，你只能在浅色的格子上生存。也就是说，你只能做某几类的房产，针对某几类的客户。对于某些深色部分，其起价太高，接盘者寥寥，甚至有可能像“土豪买房子”一样——任何土豪都是不买二手房的，所以土豪买的房子都不保值。而只有在省会级大城市，才会有外来人口实力。所以，房地产投资这一个职业，只有在少数几个特大城市中才能存在。房地产投资者只占10%城市的10%楼盘的5%购买人群，人数是非常非常少的。

“处房情结”也是一个很好的指标。一个人可以挑挑拣拣，说明你购买力没到底。一手房和二手房仅仅是销售渠道的不同，而价格居然可以相差30%。只要“处房情结”还存在，我们就认为房价是偏低的，而且是极度偏低的。小白领愿意为“处房情结”支付的幅度，代表着房价被低估的程度，以及我们要提价的幅度。 TjNRQlk5KGrqszt8LGMUiZvbEEoiHpwkMuAaG/0Z0JEzpHIGumnbzbsjeVZxkd1B