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老公房
老公房大概是流动性最好的品种。老公房大概是唯一可以等同于现金的房产品种。老公房谁在买？是那些你“看不见”的人。
如果我们把市场上的房产分为A、B、C、D、E、F、G、H、I各级，A最差，I最好。
如表2-1所示，5年之后，各个客户都升级更换了房子。譬如“客户一”，由A换成了B；“客户四”，由D换成了E。那么问题来了：A哪儿去了？整个食物链中，最差、最破、最小的房子A，卖给谁了呢？
表2-1
答案十分简单，如表2-2所示。
表2-2
这个时候，必须要有一个“新移民”加入。这个新移民必须是最穷的，没有任何房产，从零开始，在大城市落脚打拼。他会居住A，无论是买卖或租赁。这就是“老公房谁会买”的答案。只有源源不断地新增低层外来人口，才能撑起老公房市场的繁荣。而从目前情况看，这个市场很繁荣，非常繁荣。上海的“老公房市场”从来都很旺，无论买卖或者租赁。
低端市场
我们必须清楚地知道，“并不是每一套房子都是保值的”。只有在特大城市，才有本地人、外地人和外国人三类人。只有在省会城市，才会有本地人、外地人两类人。如果你在二线城市，首先，不能在任何人口流出的区域买最差的A。因为这样换房的结果，就是最差的A完全没有人要，其价格有可能跌向零。其次，哪怕是同一座城市，金山、崇明的老公房，其表现也要比“内环内”的老公房差，因为“换房客”的房子总是越换越好。我们必须密切关注新增低层外来人口走向，否则最差的那批房产，其价格将是“断崖式”下跌。
白领们还有梦，而那些风里来雨里去的劳动人民，他们没有痴梦，他们很现实，所以产生了差别。对于白领，比较容易推销“溢价”。他们愿意支付高价，愿意付两倍的价钱。我们一直说，一手房的价格是虚高的。一手房的价格并不代表市场真实的价格。“落地打七折”，二手房实际可以交易的远远低于一手房价格。
在房地产市场，一直有人大惊小怪地问：“六楼没电梯的大复式是不是一定不能买？”
“非学区沿街无电梯六楼的房子，大概这辈子也卖不出去了吧，哭……”
“六楼的老公房真的那么难卖吗？”
一些人认为六楼是卖不掉的，是绝对没有人要的。六楼的大复式更是不会有人考虑，谁会住呢？小老板呀，多跑一层楼梯，没有什么了不起的。如果有人要问：在一个很普通的工薪族小区，特大的大户型卖给谁呢？谁家有这么多人口呢？但250平方米六房户型，照样很好销。是什么人在购买？小老板呀。人家搬迁来沪，一家子全都来了，小舅子大姨子，全都在店里帮忙。一户人家，八九口人并不稀奇，平民级大户型自有其市场，只不过你不了解这群人罢了。
还有一个被贬得一文不值的物业类型——“老大楼”。在不少人眼里，20世纪90年代蝶式老大楼，最多只能卖40%的价钱。也就是旁边板式新房8万元，老大楼3万元都不值。事实是这样的吗？你难以理解上海本地人对老大楼的喜爱。上海人最初的时候，都是居住在极小户型中的。15平方米住四五口人，比比皆是。而到90年代“老大楼”出现时，绝对是高端、大气、上档次。有了完整的电梯、卫生间、剪力墙结构。单位里面，用老公房顶“升级”成“老大楼”，那是要排级别打破头的。所以，“老大楼”在上海人的心目中绝对不是什么贬义词。外籍人士也不在乎“老大楼”，外销房几乎全部是蝶式结构。而直到2015年，香港籍的开发商造的一手房，仍有不少是蝶式结构，他们照样卖得很贵。
谁会买“老大楼”？小老板、本地人。还有外销房，港澳台同胞会买，这些人购买力并不弱，他们只不过不喜欢支付溢价。
如表2-3所示。其实在市区二手市场，塔楼与板楼的价格并不会差得太多。
白领们另一个难以忍受的物业类型是（纯住宅产权）“商住楼”。只要一幢大楼内出现了“商业办公”，顿时恨不得打五折。一幢楼，一个小区，一个电梯内，只要发现办公的，他们就像患了重感冒，就是不通畅，浑身不舒服。因为房子在他们心目中，是承载着梦想的，是“纯洁”的，是完美无瑕的。
表2-3
有谁不在乎呢？小老板其实不在乎。小老板讲究的是实惠，如果开公司的不影响到生活，那就是一点儿影响都没有。如果他们抢用电梯了，那只要房价便宜一点点就行。说句更彻底的话，开公司的，不就是小老板自己吗……对于这一种物业类型，本地人+小老板是真不怎么反感的。如果你们都不买，那正好我们买，买得又便宜又高兴。市区的“老大楼”（往往有办公），自有其客户。因为实惠，大家买得兴高采烈。
最赚钱的，最好投资的，以及最“安全”、最具有防守性的，是二线盘。我们一再强调，不要买一手盘，不要追求品质，不要追求品牌，不要追求光鲜的附加值。而导致的结果，就是我们跑进一个破破烂烂的小区，买了一套破破烂烂的房子——对，就是“老大楼”的一楼。可是这样的房子赚钱啊！重要的是差价和涨幅啊！你所接触的，是小老板，是开餐馆的，是开摩托的，是菜场杀鱼的。你从这些人手中买进房子，又转手卖给这些人房子。我们接触的主要是“民工+小老板”群体，因为只有他们会买二手盘。这个细分市场，才是房地产投资者的主场。