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对价格的理解，是区分菜鸟和专业的重要标准之一。99%的人，对“价格”的理解是错误的。对于绝大多数的人，他们所谓的“价格”，是“最后一次成交的价钱”。这是第一个问题。
第二个问题，“价格”完全无法预测。绝大多数人有过这样的体验，甚至有IT理工男费尽心机，想找一幅“楼市K线图”出来。从现有的价格，现有的数据，理工男完全无法推测“未来”。
三维价格
我们首先需要知道一个至关重要的词：“价格深度”。价格不是二维的，是三维的。
举个例子，假设一个小区，有100套房子，100个业主。
Step1：100个业主，全部都挂30000元/平方米出售价。
Step2：70个业主，要价30000元/平方米；30个业主，要价50000元/平方米。
Step3：30个业主，要价30000元/平方米；70个业主，要价50000元/平方米。
Step4：1个业主，要价30000元/平方米；99个业主，要价50000元/平方米。
Step5：1个业主，要价30000元/平方米；99个业主，要价80000元/平方米。
请问：房价涨了吗？在这个例子里，你可以清晰地看到，Step1～Step5，每一个步骤房价都是上涨的，而且涨幅还不小。可是在一些人的嘴里，这个小区，最近五年，是完全没有任何涨幅的！
他们眼中，是怎样看待这个世界观的呢？
Step1：只需要30000元/平方米就可以买到该小区住房。
Step2：只需要30000元/平方米就可以买到该小区住房。
Step3：只需要30000元/平方米就可以买到该小区住房。
Step4：只需要30000元/平方米就可以买到该小区住房。
Step5：只需要30000元/平方米就可以买到该小区住房。
Step6：天哪，房价一夜之间从30000元/平方米涨到了80000元/平方米，涨幅巨大！
价格是三维的。你所看到的二维，仅仅是三维价格在边际上的一个投影！你必须清楚地知道，“K线图”是二维的。其中X是时间，Y是价格。
Y仅仅代表的是“最低一套抛盘”，而不是全部的价格信息。它仅仅是一条边。
如图1-1所示，价格是三维的，它其实像一座山一样。
图1-1
我们理解的“K线图”，仅仅是图1-2中的一条线，它仅仅是山脚边际。
图1-2
当你认为价格始终“稳定维持”在30000元的时候，其实上面的99位已经提价，一骑绝尘，你完全不知道。你没有花一丝一毫心思，来关心那99位业主的想法，关心那些甚至从来都不挂牌的业主的想法。而这股力量，99人要比1个业主更庞大，更不可撼动，不可逆转。我们一直很喜欢一句话，“当你发现差距时，差距已不可逆转”。当我们最后发现“房价在涨”时，往往已经到了Step5。任何一个模型，必然是缓慢渐变的价格走势。
预测未来
未来是什么样的，未来是可以预测的，而非门外汉看楼市，雾里看花“无法理解。”价格分“总体价格”和“边际价格”。99个业主的想法，就是总体价格。最低的那1个业主的抛盘，是“边际价格”。“边际价格”当然很重要，因为它代表目前在市场上切实可以成交的价格。可是“边际价格”不能预测未来。预测未来，主要看“总体价格”。
在过去五年，无论你如何嘴硬，有一句话是无论如何否定不了的：“大势在涨。”如果2010年上海楼市是5/3/2，则2015年上海楼市逐渐实现了8/5/3的布局。不仅仅大势在涨，而且我们可以很明确地和你说，“未来在涨”。大势在涨，逼空在即。
而另一方面，房地产又是一个高度“同质化”的市场，尤其是同一座城市之内。板块之间存在比价效应，存在尊卑阶梯，内环永远比中环贵，中环比外环贵。逆袭可能，但是很难。如果以指数描述的话，则房价=大盘指数+板块指数+小区指数。而它们的比重，几乎可以看作房价=大盘70%+板块20%+小区10%。
另外，房东的实力在增长。这是很多人忽略的一方面，不仅仅买家的实力在增长，每年增加几十万元存款，而且房东的实力也在增长，每年也增加几十万元存款。房东越来越不差钱，也就越来越不把几百万元的房款放在眼里。市场的重心在不断上移。
所谓笋盘
笋盘指低于周边价格的楼盘。
说一下笋盘的问题。在一些人眼中，他们是无法理解“笋盘”的概念的。他们观察这个世界，价格是二维的，是K线图。你和他们说：“这套房子很笋，500万元的房子只卖300万元。”他们会反过来问你：“据我的理解，价格就是最后一次交易的价钱。”“如果这房子卖给我300万元，为什么我不可以理解成这房子只值300万元呢？”所以有些人永远无法做房地产投资。他们根本无法判断价值和未来中枢在哪里。而在真正房地产投资家眼里，是有两个价格的：总体价格，99个业主的心理价位；边际价格，最便宜的1个奇葩价位。当这两个价格发生冲突的时候，我们就认为是笋盘。是笋盘就买入。
“笋盘”是一种很不正常的现象。Step5：1个业主，要价30000元/平方米，99个业主，要价80000元/平方米。很多人会问：如果市场价80000元，别人都卖这么多的话，为什么会有一个业主卖30000元呢？这个问题问错了，错在因果倒置。正确的说法应该是，市场上永远有80000元卖30000元的现象，问题的关键是，为什么会给你遇到。
如果你学过真正的经济学，你就会知道，经济学所谓的“完美均衡状态”其实是不存在的，市场上永远有人卖贱货，买贵货；永远有人不领市场行情。不领行情是正常的，是常态化的，人人都领行情才是不正常的。问题的真正反面，是市场上还存在很多“套利者”。
三维价格的实际分析
最后，我们说一个实际例子。
2015年深圳房价涨了近60%。而到了年底，被打压一整年的小编终于又忍不住了，跳出来喊“深圳楼市开始下跌”“业主削价10%抛盘”“花园小区大降五千”。深圳楼市有跌吗？我可以告诉你，“当所有的业主都在提价时，整体房价却是下跌的”。
Step1：A、B、C、D、E挂盘20000元/平方米，F、G、H、I、J自住不卖。
Step2：A、B、C、D、E挂盘30000元/平方米。
Step3：A、B、C、D、E挂盘40000元/平方米。
Step4：A、B、C、D、E挂盘50000元/平方米，F卖45000元/平方米。
Step5：A、B、C、D、E挂盘60000元/平方米，F卖60000元/平方米。
Step6：A、B、C、D、E挂盘60000元/平方米，F卖60000元/平方米，G卖55000元/平方米。
你仔细看这个模型中，对于单个的A，单个的B, A、B、C、D、E、F、G、H、I、J每一位，其价格都是“越提越高”。
然而：Step5的小区售价是：60000元/平方米；Step6的小区售价是：55000元/平方米。
这一步中，小区价格却是下跌的。为什么会这样呢？你采访一下业主G，问问他是怎么想的。
“这套房子是我几年前花两万买的。
“买了之后醉心工作，也没怎么关心房价。
“前几天我去中介问了一下，哇塞，中介说现在市价快到60000元/平方米了。
“我想想，我也不那么贪心，就挂个55000元/平方米，咱也不要挂到尽，赚两三百万元很知足了。”
这就是楼市中常出现的现象。每当一轮大涨后，常有一些原先“不卖”的业主改为出售。而这些业主的挂牌，通常比长期拼搏在第一线的房地产投资者要低，一般是九折。
当整体大势涨了40%之后，你能确定每一个楼盘、每一个小区、每一个业主都提价了40%？你能确信市场如此有效率，信息如此准确无误直达每一个人？答案肯定不是的。每一次大涨之后，肯定有业主跟不上形势。这等于在已经确定涨幅之后，再给你一个去年的价格。所以“捡漏”始终是一种低风险的交易策略，只要你花心思去做，在任何已涨的区域内都可以发掘出懵懂的业主笋盘，低风险高收益，捡漏流。