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“苏南模式”和“温州模式”是目前我国混合经济制度的两种典型形式，“苏南模式”和“温州模式”的发展目的都是转移农村的剩余劳动力以及实现农村的工业化，但是，两者实现的方式与路径却截然不同，其本质区别即在于所选择的产权制度不同。从产权制度改革的角度看，“苏南模式”的产权制度更侧重“增量”混合所有制经济的形成和发展，强调先从外部进行改革再着手集体经济内部的改革。“温州模式”则从一开始就具有私营经济的性质，其产权制度的改革侧重“存量”混合所有制经济的形成和发展。
从产权制度的形成路径及其演进方式来看，苏南乡镇集体产权的形成，是一种自上而下的体制内的强制性制度变迁；温州私有产权的形成，则是自下而上的体制外的诱致性制度变迁，是制度创新主体根据潜在的创新收益与创新成本进行比较而产生的自发性制度需求，也是诱致性制度需求与中央政府的强制性制度供给的博弈结果。虽然两种产权的性质及其形成路径完全不同，但是，两种产权的形成均具有制度变迁的路径依赖性，即都是特定的经济、政治、历史、文化等制度环境的产物，并在特定的制度环境下发挥出了效率优势，成为我国农村工业化的两条典型路径。正是由于初始条件的不同以及制度变迁所具有的路径依赖性，在农村工业化和剩余劳动力转移的压力下，苏南和温州农村形成了两种不同的产权制度。
20世纪70年代末至80年代初，在“苏南模式”的起步发展阶段，改革的中心在农村，在合作化和公社化后，苏南的农业得到了很大发展，集体经济的基础得以巩固。为了发展农村工业和缓和人地矛盾，一些社队组织利用集体积累的资金、剩余劳动力、土地等生产要素，兴办起社队企业。不仅如此，苏南乡镇集体企业的兴起还得益于苏南发达的交通。由于受上海、苏州、无锡、常州等大中城市的辐射强，乡镇企业所需的人才、技术、原料以及产品的销售市场等都比较容易获取，从而降低了兴办较大规模的企业的交易成本。此外，乡镇集体产权所具有的公有制性质，也使这一制度安排容易为政府所接受。而乡镇集体产权的非全民所有性，又使得其可以游离于严格的计划经济之外，所受的束缚比国有企业要少得多，从而成为体制外的具有活力的民营经济力量。
从20世纪90年代开始，苏南着重发展外向型经济，引进外资企业，极大带动了苏南经济的发展，苏南地区的外资经济也成为其所有制结构中的重要组成部分。在此背景下，进入21世纪后，苏南地区的国有企业和乡镇企业都开始进行产权制度的改革，大部分企业走上股份制发展的道路，从而使苏南地区形成了民营经济、外资经济、股份制经济相结合的独特的所有制结构，在开放的基础上外资、民资和股份制经济充满活力的所有制结构成为新“苏南模式”的主要内容。
与苏南农村明显不同的是，改革前，温州农村的集体经济基础十分薄弱。温州的社队企业从20世纪50年代末起步，但由于原料、技术、销售等都得自己解决，社队企业因此发展得十分缓慢。至1980年，温州乡办工业企业只有2 786家，平均每户企业的年产值仅为6.28万元，而1978年苏南乡镇工业企业的这一指标已达14万元。改革后，温州农村依然不具备大规模地形成集体产权的条件。
从温州地区的产权改革的发展阶段来看，20世纪70年代末到80年代中期，温州地区通过建立“家庭联产承包责任制”首先发展民营经济，在农业改革获得成功后开展农村工业化的探索，使民营经济获得发展。20世纪80年代中期之后，温州地区的民营经济开始向股份制经济过度，这一时期，温州的民营企业纷纷进行产权制度改革，首先通过股份合作制向公司制、股份制的创新转变建立现代企业制度。
因此温州地区的产权制度一开始便是以私营经济作为突破口建立的。此后，温州农村的工业化进程便沿着家庭工业所形成的私有产权制度这一路径展开，企业的产权结构从一元走向多元化，所有权与经营权合一也逐步走向两权分离。企业的组织形式则由家庭经营逐步向家庭之间联合经营的股份合作制、公司制方向演变。温州地区形成了个体经济、私营经济和股份合作经济共同发展的产权制度。