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寻租理论是新古典主义政治经济学公共选择学派的一个贡献。所谓租，从经济学意义上讲，是指某生产要素所有者获得的收入中，超过这种要素的机会成本的剩余。
寻租是指人类社会中非生产性的追求经济利益的活动，即是指那种维护既得的经济利益或是对既得利益进行再分配的非生产性活动。从行政学角度来看，租金泛指在政府干预中，由于行政管制市场竞争而形成的级差收入，而一切利用行政权力谋取私利的行为都被称为寻租行为。
寻租行为具有以下几个方面的特征：一是寻租行为是在行使行政权力对社会资源进行再分配时产生的一种腐败行为，是政府对市场的行政干预所带来的不良后果；二是寻租行为是个体、集体利用行政权力来获得或维护既得利益的行为，比如说企业的寻租行为，本质上是寻求利润的行为；三是寻租行为既有可能是合法的，也有可能是非法的，因为法律因其变动性和不完善性，不能覆盖对所有寻租行为的制裁，所以存在钻法律空子、合法寻租的可能。
寻租腐败行为对社会政治经济发展产生了很坏的影响。首先，寻租行为使社会分配严重不均。寻租使一部分人可以利用权力占有比一般市场多得多的份额，使大量的社会财富以贿金、暴利的形式进入私人腰包。其次，寻租极大地浪费了社会资源。寻租在英文中叫DUP，即寻求直接的非生产性利润。这里的“非生产性”是指从单个企业角度看，寻租只创造利润而不创造任何财富；而从社会角度来看，寻租是政府人为造成资源匮乏，使有限的宝贵的社会资源被用于拉关系、走后门及其他非生产性活动，是社会资源的浪费。最后，寻租使竞争性市场难以建立起来。因为寻租能使企业不通过正常的市场机制，而是通过政府干预、行政管制来获得竞争优势，企业不需通过技术革新、科学管理等创租行为即可获得高额利润。
政府在寻租活动的过程往往主动地去进行“政治创租”和“抽租”，而不仅仅是扮演一个被动的、被利用的角色。政治创租是指政府政客利用行政干预的办法来增加私人企业的利润，人为创造租，诱使私人企业向他们进贡作为得到这种租的条件；抽租是指政府官员故意提出某项会使私人企业利益受损的政策作为威胁，迫使私人企业割舍一部分既得利益与政府官员分享。政治创租和抽租的存在，更增添了寻租活动的普遍性和经常性。
寻租行为实质上是在掌握政治权力的人和拥有财富的人之间架起了一座桥梁，一方用政治权力换取金钱，另一方则用金钱去换取政治权力，这是经济人追求利润最大化行为的异化表现。
寻租腐败行为有示范效应，具有恶性循环的趋势。寻租活动本身是企图获得一种垄断和特殊利益，它破坏了市场竞争的公平性，其他人或部门就会感到吃亏，进而也想“不拿白不拿”，这样促使更多的人参与寻租活动。比如一个项目审批下来盖几十上百个公章，只不过是国家机关中各个部门之间争着吃租的一种外化表现；又如企业行贿的金额越来越大，也是企业之间为寻租而进行的一种竞争和攀比。
寻租腐败行为之所以在我国呈现出一种急剧增长的势头，除了有其深刻的历史原因（诸如封建思想的遗留等）外，主要有以下几个方面的原因。
社会规范是随着社会发展而产生的社会行为准则，具有普遍性和客观性，它随着社会的变化、发展而变化、发展。我国的改革开放使社会发生巨大变迁，国家的政治制度、经济制度、法律制度等都在不断地变化。然而在这个过程中，各方面的社会规范变更不同步，有些社会规范明显落后于社会发展的步伐，从而成为社会发展的障碍，产生了更多寻租的机会。这时社会中的腐化现象，在某种程度上与其说是行为背离了公认的规范，还不如说是规范落后于公认的行为。
根据经济学理论，在竞争性市场体系中，通过时间的调整，所有的经济租金势必减少或者消灭。但政府的介入，会打断市场的自觉作用，使经济租金不但不会减少、消灭，而且人为造成资源短缺，产生新的租金。而政府的干预越多，经济租金则越高；经济租金越高，寻租激励则越大；寻租激励越大，贪污腐败则越严重。同时企业也企图越过市场，去寻找提高利润的捷径。借助政府的特许、配额、许可证，企业能够比通过激烈的市场竞争更加容易地获得超额利润。因而企业乐于向金融、物资、外贸等行政管理部门的官员行贿，并以利润、贿赂等形式与政府官员共享租金。这样，行政权力成了国家机关中的个人或集体寻租的工具。
“权力容易使人腐化，绝对的权力绝对会使人腐化。” [1] 国家行政机关是人民权力的具体执行者，如果没有有效的监督制约机制，那么公仆就会蜕变为主人，权力的执行者就不会按照人民的意愿去行使权力，甚或为了集团的利益而置人民的利益于不顾。目前，我国的行政权力缺乏完备的法律监督体系和舆论监督风气，因此，致使一些机关工作人员肆无忌惮地钻法律空子，利用公共权力谋取私利。