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土地是人类赖以生存和发展的物质基础。土地资源的重要性、有限性与其供给上的稀缺性客观上要求人们经济地使用土地，努力提高土地资源的利用效率与其创造的效益。其中城市土地作为城市经济、社会和环境的空间载体，其利用效率状况直接影响到城市的社会经济发展和人居环境建设，一直是国内外学术界研究的热点。国内外学者也提出了很多测评土地利用效率的研究方法和指标。在现代社会，人类活动以追求经济利益为目的，不断改变土地利用方式、土地利用结构以及土地利用的空间分布类型等。土地利用方式能反映人们的经济活动，它与一个国家或地区的经济活动存在密切的关系。因此，区域土地利用与区域经济发展构成了一个有机整体，两者相互促进、相互影响、相互制约。
近些年，伴随着我国城市化的迅速发展，城市人口的日益增加，对城市土地的需求也越来越大，人地矛盾日益突出。同时，随着城市规模的扩大，城市土地利用也出现了一些问题，主要表现为：土地利用结构和布局不合理、土地市场秩序混乱、城市规模盲目无序扩张以及长期粗放型增长等。这些问题的直接后果就是城市土地利用效率低下、资源浪费、经济可持续发展和土地利用矛盾日益突出。以长三角地区为例，人均耕地只有0.047hm 2 （0.7亩），由于城市扩张、占用耕地现象严重，其以年均4%～5%的速度递减（夏永祥、段进军，2005）。
经济的发展是一个资源优化配置的过程，是资源使用效率不断提高的过程。经济发展水平越高，用地效率也应该越高。如何提高土地利用效率以更好地促进经济的协调健康发展是一个值得研究的课题。国内外对于土地利用效率的研究由来已久。最初主要来自生态学派直观辨认城市土地利用空间，主要有轴向模式、同心圆模式、扇形模式及多核模式等一般性的城市土地利用模式。农业区位论、工业区位论、中心地理论等经典理论从某种程度上更加丰富了对城市土地利用的空间结构研究（刘盛和，2002）。20世纪60年代，阿隆索在对城市土地的空间结构和地价的探讨中提出不同用途的土地支付能力不同，致使地价各异（Yeh，Wu，1996）。Edwins与Richard在对城市土地的空间结构的研究中丰富了阿隆索的地租理论，强调对人的研究，提倡把人的价值观、意识和能动性等社会动力因素纳入城市土地利用研究范畴（Su，1998）。
我国对城市土地利用效率的研究起步相对较晚，研究方面主要有城市土地利用效率的基本理论、模型构建与应用、评价指标体系、城市土地利用效率影响因素等。研究内容主要包括如下方面。①城市土地利用效率的理论综述。②城市土地利用效率评价指标体系、模型构建与应用。较多的文献利用协调度模型、主成分分析和加权法、模糊综合评价法、回归分析法、数据包络分析法（DEA）及系统分析和层次分析法对单个城市、特大城市和省会城市进行实证研究。从研究方法来看，利用数据包络分析法计量城市土地利用效率的研究较多，其原因是可以确定各投入要素的权重，避免投入产出关系的具体表达和确定各指标权重所带来的主观性。③提高城市土地利用效率的途径及政策研究等。
从已有文献来看，系统地对经济发展水平和土地利用效率之间的回归关系进行分析的文献较少。本文拟在相关理论的研究基础上，进一步通过影响机制回归分析法，以我国31个省份为例，结合具体的经济数据选择其中合理的指标来分析城市经济发展水平与城市建设土地利用效率的关系，最后提出关于改进土地利用效果、提高用地效率方面的政策建议与展望。
国外对于城市土地利用效率的研究最初起源于20世纪20年代兴起的生态学派直观辨认城市土地利用空间的研究。生态学派（Chapin，Kaiser，1967）主张运用直接观察法，总结归纳出城市类型不同，其土地利用方式也不同的结论，其土地利用模式主要包括轴向模式、扇形模式、多核心模式以及同心圆模式等。随后出现了融入空间经济学、行为分析学以及政治经济学等学科理念形成的经济区位学派、社会行为学派和政治经济学派，不同学派提出的相关理论和实践进一步深入阐述了土地利用的驱动力、空间布局和变化规律（许学强等，1997），这些早期关于土地利用的研究为国内外关于城市土地利用的空间功能、土地利用效率以及社会经济结构等的研究奠定了十分重要的理论基础。进入21世纪以后，城市土地利用的研究手段更加丰富，同时在研究内容的深度和广度方面都有了一定程度的发展。
国内学者在借鉴国外相关研究的基础上，对中国城市土地利用效率进行了广泛深入的研究。研究内容主要包括城市土地利用效率的基本理论、评价指标体系和模型的构建与应用、土地利用效率的影响因素以及土地利用效率与其他系统之间的耦合协调关系等。
一些学者对于城市土地利用的基本理论进行了研究与探讨，认为我国地域辽阔，各地区土地利用的效率和方式时空差异较大，且在利用过程中存在较多亟须解决的问题。陈荣（1995）对我国城市土地利用效率较低这一现状进行了解与探讨；石成球（2000）对于我国土地利用过程中存在的问题及其原因进行了分析，并对此提出了解决方法；刘盛和（2002）对城市土地利用效率的相关理论进行了研究。
还有一些学者对于城市土地利用效率进行了评价与研究。杨海泉等（2015）利用DEA模型对中国三大城市群土地利用效率进行了评价和研究，选取了2001～2012年作为研究时间段，旨在揭示发达区域土地利用效率的内在规律，得出的结论为：三大城市群土地利用效率总体上呈下降趋势，长三角城市群土地利用效率差异较大，京津冀城市群、珠三角城市群“中心-外围”现象明显。该论文创新性地开展了城市群之间的比较研究，且选择了连续的研究时间段，使得论证非常充分全面，且有说服力；但同时，DEA模型主要被运用于传统模型，模型产出一般为价值指标等期望产出，缺少对于城市土地利用过程中产生的环境负外部性这类非期望产出的考虑，因此对于土地利用效率的评价存在不足之处。
杨清可等（2014）基于SBM-Undesirable模型对长三角地区16城市的土地利用效率进行了评价，得出的结论为：长三角地区的土地利用效率水平偏低，平均效率呈“凹”字形波动趋势，环境污染等非期望产出对城市土地利用效率的提高也产生了一定程度的负面影响，且各城市之间的土地利用效率差异较大并有不断扩大的趋势，总体上呈“大集中-小分散”的分异特征。该研究采用SBM-Undesirable模型对其进行效率评价，能够避免传统DEA模型所带来的缺陷，提高效率评价的准确性，比传统模型更具有清晰的刻画功能；同时，弥补了已有的对城市土地利用的投入产出分析忽视使用过程中产生的环境外部负效应这一不足。
有学者对于土地利用效率的影响因素进行了探究并提出了政策建议。王晓川（2003）通过比较土地制度、政府行为、城市规划对于土地利用效率的影响，得出城市规划是提高土地利用效率的重要手段这一结论，并提出相关建议，城市土地利用要合理布局，考虑经济分析，严格控制外延无序扩张，同时要合理规划和利用城市地下空间。
此外，还有部分学者致力于土地利用效率与其他系统间相互关系的研究，主要内容为区域经济、生态环境以及城市化等方面的协调发展研究。华敏（2015）对于长江中游城市的土地利用效率和经济发展的时空耦合关系进行了研究，选取2002、2006、2010和2014年四个时间截面，运用DEA模型和熵值法，以及耦合协调度模型，对于长江中游城市的土地利用效率和经济发展水平之间的耦合协调度进行测度和评价，对其时空演变特征和变化趋势进行了研究与分析，并得出结论，城市土地利用效率和经济发展水平的耦合度整体上呈上升趋势，说明相互作用程度越来越高。但是城市土地利用效率和经济发展水平的协调度总体偏低，从时间序列上呈现出显著提升的趋势，协调度总体状况趋于良性发展；从空间变化格局来看，表现出协调程度高的“中心”逐渐向“外围”扩散的趋势。
经济发展水平越高，土地使用效率也就越高，体现在用地效率指标上，地均GDP、地均增值税总额、地均地方财政收入这三个指标在理论上和人均GDP都应该呈正相关的关系。为分析城市建设用地经济效率对于经济发展水平的影响，本文选择面板数据模型进行计量，对用地效率指标进行逐一探究，由于仅对各城市个体本身差异的原因进行分析，且时序较短，参数随时间变动较小，因此适合选用变截距的固定效应模型，模型形式设定如下：
GDP P it = C +β 1 GDP L it +β 2 ZZSL it +β 3 GOVI it +μ it
式中：GDP P it 表示城市 i 在时期 t 的经济发展水平，经济发展水平GDP P it 以城市 i 地区生产总值（当年价）与户籍人口的比值表示（元/人）； C 为公共截距项；GDP L it 是衡量土地利用效率的指标之一，由城市地区生产总值与城市建成区面积的比值表示（万元/平方公里）； ZZSL it 表示城市 i 当年的地方财政土地增值税与城市建成区面积的比值，将土地利用效率的衡量更加细化（万元/平方公里）； GOVI it 指城市 i 的地方财政收入与城市建成区面积的比值，主要从财政收入这个方面衡量土地的盈利能力（万元/平方公里）。μ it 为随机误差项。为了减少误差项中存在的异方差和序列相关性，使用广义最小二乘法（GLS）对模型进行估计（陈伟、吴群，2014）。以上数据主要来源于中国统计局官方网站。
如表1、表2所示，三个模型的估计结果较好，并且拟合优度检验较高，F统计值显著，模型能够很好地解释城市建设土地利用效率对于经济发展水平的影响。从表2中可得知，各因素对于经济发展水平的影响存在较大差异。
表1 模型各主要变量的描述性统计结果
表2 城市建设用地利用效率与经济发展水平关系GLS模型估计结果
表2 城市建设用地利用效率与经济发展水平关系GLS模型估计结果-续表
首先，地均GDP（GDP L ）变量的估计系数在三个模型中显著为正，表明研究时段内地均GDP的提高对于全国31个省、自治区、市的城市建设用地经济效率的提升产生显著的正向作用。地均GDP每增长1%，经济发展水平将提升0.0994585%。从理论上讲，单位建成区土地上产生的生产总值的提高，即用地效率的提高，是会对人均GDP即经济发展水平的提高产生积极的正向作用的。用地效率的提高、土地利用结构的转变和完善，有利于促进各种高质量的生产要素向城市聚集，进一步改善城市劳动力结构和产业结构，从而推进高附加值和高产出行业的发展，进而推动地区经济的整体发展。
其次，在第二个模型中，逐步引入地均增值税（ ZZSL ）这个变量。可以看出，地均增值税的变量估计系数显著为正，且对于因变量经济发展水平产生较大影响。模型的拟合优度从0.8962增长到0.9015，F统计值显著。由表2中可看出，变量地均增值税的提升对于因变量的影响作用是远大于变量地均GDP的。这也意味着我国各省、自治区、市的地方财政土地增值税等利税总额较低，提高利税总额的边际收益较大，因此这方面的发展前景较为理想。要提高地方财政土地增值税，就要提高各地方的土地盈利能力。从另一个方面讲，目前我国各省、自治区、市的创造产出总量大，但盈利能力却普遍偏低。如果还继续使用粗放型经济增长方式，过分强调GDP的增长，对于经济发展水平的提高作用很有限。因此，用集约型经济增长方式代替粗放型经济增长方式，以提高国民经济的整体水平，势在必行。
最后，在第三个模型中，引入地均地方财政收入（ GOVI ）这个变量。由表2中的数据可以得出，该变量系数的t统计值较小，且未通过10%的显著性检验，同时，模型的拟合优度提高幅度较小，因此结论是该变量是不显著的。从理论上讲，地均地方财政收入也是衡量土地利用效率的指标之一，地均地方财政收入越高，代表用地效率越高，从而越能促进经济发展水平的提升。但因为财政收入在衡量土地盈利能力方面不如土地增值税细化，因此它对于因变量的解释能力也就稍逊于其他两个变量，从而不显著。
本文着眼于土地利用效率对于经济发展水平的影响关系，选择了我国31个省、自治区、市的城市建设用地使用效率和经济发展水平作为研究对象，截取2007～2016年的相关数据，作为面板数据模型进行计量分析，得到如下结论。①单位建成区土地上产生的生产总值的提高，即用地效率的提高，是会对人均GDP即经济发展水平的提高产生积极的正向作用的。②我国各省、自治区、市的地方财政土地增值税等利税总额较低，提高利税总额的边际收益较大，对经济发展水平的提高影响较大，用集约型经济增长方式代替粗放型经济增长方式，以提高国民经济的整体水平，势在必行。
在转变经济发展方式的这个时代大背景下，土地资源成为制约城市发展的重要禀赋条件，受制于城市建设用地拓展空间的不断缩小，只有不断提升现有土地资源的效率水平，集约利用城市土地，才能推进和加快经济发展方式转变和产业转型升级，从而提升经济的整体运行水平。因此，由粗放的经营管理模式向集约化的方向转化，不仅是我国企业发展的方向，同时也是我国土地利用的发展方向。
“集约”和“粗放”是两个相对的概念，我们可以将城市土地集约利用的内涵界定为：以合理布局、优化用地结构和可持续发展的思想为依据，通过增加存量土地投入、改善经营管理等途径，不断提高土地的使用效率和经济效益。土地集约利用必须建立在布局合理的基础之上。在此基础上，不断增加存量土地的投入，提高土地的经营管理水平，在现有技术经济水平许可的条件下，尽可能提高土地的使用强度和效率，从而实现提高土地产出效率的最终目标，这也成为土地集约化利用的核心。换句话讲，城市土地集约利用的重点应放在建成区现有土地的再开发和挖潜改造上，走内涵发展的道路。以现实生活为例，逐步改善老城基础设施条件，适当提高土地的使用强度和容积率；一地多用，将商业、居住、写字楼分别布置在不同的高度和楼层，均可达到土地高效利用的效果。
同时，也要明确另外两个问题：首先，城市土地集约利用是一个动态过程，而不是一个静态的终极目标。随着经济发展水平的提高和科学技术的进步，城市用地的效率将会不断提高，因此，土地集约利用应是我们不断追求的一个长远的目标。其次，在不同的空间层次，评价城市土地集约利用的方法和指标体系是不完全相同的。对于以整个城市为空间尺度的宏观层次，主要强调城市综合效益及用地功能、结构的合理性；而中观、微观层次的土地集约化程度，则偏重于土地投入产出的效果。另外，鉴于我国幅员辽阔，城市所在地区的自然、经济条件相差很大，而城市的性质、规模也不完全相同，因此，要因地制宜，建立符合本城市具体实际的指标和标准去衡量、评价具体的城市土地集约利用程度。