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“房地产是投资性财富”的说法，是这个世界0.5%的富人对绝大多数穷人的集体洗脑，因为那是他们快速牟利最经典、最便捷的招式，屡试不爽。除此之外，他们很少能找到如此快速的致富方式，而科技革命和产业革命的速度总是远远落后于人们对财富的向往速度。
要改变人们对房子的观念，要改变房子是投资品的观念，要将房子看作消费品，和汽车、电视一样，而非投资品。
如果说中国前几年的楼市热是由供求关系生成的，诸如稳定的家庭收入（良好的就业前景）、丰厚的储蓄和购买能力，那么当楼市泡沫吹起来的时候，人们购房就不只是为了简单地居住，而是将房产视为可带来丰厚盈利的投机工具了，这是非常可怕的！
人类的知识和所做的判断多半都是归纳经验后得来的，比如，人们总以为明天太阳会照常升起来。在过去的10年里，中国的楼市，特别是一线城市的房价大幅飙升，上海的房价从每平方米4500元涨到四五万元，尽管政府对楼市调控多年，但结果仍出现了房价越调越高的现象。
所以，目前绝大多数中国百姓都认为，房子是永远不会跌的，中国政府决不会让房价跌下来。甚至有专家都认为，房价一跌中国经济就不行了。于是，购房在中国成了有利可图的投机行为。
此外，投机房产会产生巨大的利益，导致中国陷入流动性陷阱。借贷出去的钱纷纷涌入房市，北、上、广、深随便一套房子就要上千万元。多数中小企业，一年的利润别说1000万元，哪怕有100万元都算不错的了。而在一线城市投机炒一套房，轻轻松松就可以赚100万元。
因此，出现高房价和大量空置房的根本原因，就是过去的经验归纳带来的误区：政府越调控购房政策，越限制购房条件，房价就涨得越高。
因为这些年来，中国房价一直在上涨，使得大家产生了还会不断上涨的心理预期，形成了强烈的投机心态！就在全球央行不断降低利率、房价日日朝上涨、买卖房屋盈利巨大的背景下，越来越多的投机客进场，使得房价泡沫越吹越大。而这也导致真正的刚需购房者从银行贷款的数目越来越大，实际上他们花了很多冤枉钱。
举例来说，按中国目前的高房价，购买一套价值130万元的房子，假设需要贷款100万元，还款期为30年，即使按照5%的低利率来计算，仅利息就将支付93万元，而且这笔钱还不包括手续费、佣金和各种服务费……
于是，有经济学家分析认为，近10年中国货币增长了50倍，房价只上涨了差不多5倍，与货币发行增幅相比较，房价实际上在下降。然而，持相反观点的经济学家又反问了，这些增长的货币，是否被合理地分配到了“刚需”买房的百姓手中？
当然，所谓“刚需”指的是拥有稳定收入、有能力支付房贷的家庭，他们买房并不是为了投机，期望一夜致富，更不会以场外配资提高杠杆率，以非理性的方法进入楼市。之前一线城市房价飙升，很有可能是炒房者最后的疯狂。因为从金融角度的三点，即信用、杠杆和风险控制的角度来分析，人们已经失去了理性的判断力，全民炒房的热潮，犹如380多年前荷兰人狂热追捧郁金香。
1634年，荷兰东印度公司的商船带回一些美丽而罕见的郁金香球茎，随后举国上下患上了“郁金香狂热症”。到了1636年，一棵价值3000荷兰盾的郁金香，可以交换8只肥猪、4只肥公牛、2吨奶油、1000磅乳酪、1个银制杯子、1包衣服、1张附有床垫的床，外加1条船，这是西方历史上记载的第一次经济泡沫，其最终结局自然和历史上其他所有的各种泡沫一样——破灭，在此就不赘述了。
有史可鉴，房地产过热和经济危机如影随形，持续高房价必将导致金融危机，甚至经济危机！由于房地产必将衍生出巨额的借贷，银行体系都将面临“债务减记”的风险。根据现代经济学费舍尔的理论，通缩的风险源于债务，无论是企业还是个人，在面对持续攀升的债务之际，便不得不紧缩消费开支。消费能力之所以下降，就是债务水平提高的严峻后果。
总之，房价的非理性上涨就是金融危机的前奏，警惕啊！
近来，有一种声音在中国房市上越来越响亮了，就是中国房价，至少一线城市的房价，根本不存在泡沫，理由有两条：
第一条：“因为对楼市调控多年，房价越调越高，所以不存在泡沫……”众所周知，打蛇打七寸。而这些年的楼市调控措施，几乎没有一条打在高房价的死穴上，这早已成了共识。显然，这一条理由本身就毫无逻辑可言，也就失去了辩驳的价值！
第二条：“由于供求关系，至少一线城市造出来的房子都卖掉了，而且还依然在限购，所以，至少中国一线城市的房价不存在泡沫。”对于这一观点，倒是可以在此好好地探讨一番。
首先，对人类来说基本有三种不同的需求。空气、水和阳光等自然资源，是人类生活的第一需求。如果人类离开空气，最多只能存活几分钟；没有水的话，最多只能够支撑几天；而没有了阳光的话，世界将是一片漆黑。因此，空气、水和阳光才是人类真正的“刚需”，它们与价格无关，所以不存在泡沫一说。而房子，虽然也是人类的生活必需，但“居者有其屋”和“居者拥其屋”的概念有所不同，房子并非一定要买来拥有，才能居住。因此把拥有房子说成是“刚需”，是非常不恰当的！
其次，食品、住房、衣物、医疗保健、必要的家具、交通工具，以及基础教育，是人类的基本生活必需品。这些商品在经济学上，其价格一般都是“有效”的，由“供求关系”这只“看不见的手”来调节，自有其合理的价位，的确无泡沫可言。当一种商品的价格达到一定的高度，人们没有能力购买时，需求就会下降。当房子作为商品时，本来也不例外。
但是，当房子被人们购买之后，便渐渐地远离其单纯商品的属性，而被人囤积起来，出现空置房和“房姐”“房哥”等“房氏家族”，甚至出现诸多所谓的“鬼城”，此时，其居住功能便逐渐演变成另外的功能——一种低买高卖的资产——甚至最佳的投机炒作工具，这便体现了人性中追求利润的贪婪欲望。
可能有人会问何以见得，因为单纯的商品只是用来消费和使用的，人们不会购买100台电视机囤在家里，除非电视机能低买高卖来盈利。在此必须强调一点：单纯的商品是不会产生泡沫的，只有当商品转化为资产之后，比如房子、黄金和股票，才会因炒作而产生泡沫。而那些认为因为供求关系，中国房价不存在泡沫的人，显然是把房子归类在单纯的商品属性中了。
其实，一旦大量的房子进入市场，从单纯的生活必需品变成商品，进而进入金融市场异化为金融资产后，从金融的角度就可以很容易地判断出中国房价是否有泡沫。如计算空置房的比例，有一个非常简单的金融公式：在楼市里，由于房地产是金融衍生品，加上房贷的乘数效应，只要有10%的房子被当作资产而空置的话，就会产生10%的泡沫。
重要的话多说几遍，既然房子已然成为金融产品了，那衡量一个金融产品是否存在泡沫，是有可供具体测算的数学模型的，如房价收入比、房价租售比等，这是国际金融界的统一标准。而按照这几个标准测算一下，便可一目了然——当下中国房价岂止有泡沫，而且房价的泡沫已经大到了史无前例的高度！
说到这儿，肯定又有普通网友，甚至学者会说，“中国是不同的……北京、上海是不一样的……”在之前所有其他国家的房价出现泡沫时，也都有人会这样说。甚至所有其他金融泡沫出现时，也总有人会说，“这次不一样了……”总之，金融产品有无泡沫是有具体标准可以测算出来的，而至于何时破灭，倒是无人能够准确预测。不过，遗憾的是，有一点可以确认，所有泡沫最终都会以破灭而告终，迄今无一例外！
当年东京房价也曾经如日中天，号称“买下美国”！结果呢，以大跌超过90%而告终，从此蛰伏20多年，至今东京房价比上海还要低。
实际上，人类的金融史几乎就是一部泡沫史。过去，每隔大约100年便会产生一个大泡沫。回顾金融历史400年，从1636年的荷兰郁金香狂热，到1720年的英国南海泡沫，再到1837年的美国银行大恐慌，概莫能外。历史上最恐怖的数次大萧条，无一不是一个泡沫接着另一个泡沫破灭的历史。
而在最近这30年，随着世界经济越来越趋于一体化，信息传播的速度越来越快，泡沫的规模也越来越大，其出现的频率也越来越高。继南美、东南亚和日本之后，单单这10年中，全球就又经历了无数次的大小泡沫，其中巨型泡沫就有过两次：一次是互联网泡沫，另一次就是由次级抵押贷款引发的2008年金融危机。每一个泡沫的起因都颇为类似，结局也相同，人们跟随泡沫追涨杀跌，深受其害。
如果说中国人对房子情有独钟，人人都想拥有住房产权，导致无法购房的低收入家庭对高房价抱怨连连，那么不妨借鉴“新加坡模式”：富人购买商品房，普通百姓居住组屋，穷人住进政府廉租屋（政府向富人征房产税建造廉租屋），以此来避免房地产市场出现日本式的巨大泡沫。
众所周知，当一种资产的价格脱离了其基本的价值，泡沫就形成了！如果以房子作为投资品，其基本价值源于出租所产生的收入。而最简洁的衡量房价是否合理的方式，就是国际通用的租售比。
所谓的租售比，就是房价和月租金的比值（也可定义为房价和年租金之比）。比如一栋市值100万元的房子，假如月租金为5000元，那么其租售比就是200倍。而国际上通用的合理租售比值为：旧的公寓大楼是120倍（因为收取的管理等费用和楼龄成正比），新公寓是140倍，独立的别墅或联排住宅是160倍。如果计算得出的数字低于这些比值，说明房价是合理的，而一旦超出这个比值，说明房价被高估，也就是说有泡沫之嫌了。
为什么房子租售比能够衡量房价是否有泡沫呢？
首先，由于房屋是普通百姓购买的最大宗商品，绝大多数家庭如果不向银行贷款就根本买不起房子，因此在宽松的信贷环境下，只要有购房意愿，谁都能获得房贷。而越来越多的人将买房作为投资，甚至投机的时候，这一信贷消费模式其实是严重扭曲真正的供求关系的。结果，房价就会越来越高，使得泡沫不断变大！
而租房市场就不一样了，只要稍加留意便可发现一个有趣的现象，那就是在房价飞涨的地区，房租并不随之同步上涨。这是因为租房市场是一个“有效市场”。关于“有效市场”的假设，是认为市场在信息方面的有效性：已经把过去、现在，甚至将来事件的贴现值反映在了市场价格中，所以在任何时候，房租市场的价格都是合理的。
而从金融方面说，最关键的原因是房租不能借贷，必须以现金全款支付，房租必须依照真正的供求关系而定。也就是说，房租所反映出来的，才是百姓在房子这一商品上的真正承受力。一旦房租涨到房客租不起的时候，就是真的租不起了！逃离北上广的人有各种原因，房租过于昂贵绝对是重要的原因之一。
举一个具体的实例。在20世纪90年代初商品房刚刚兴起时，杭州一套70平方米的公寓售价十几万元，那时房子竟然还滞销。不难想象，中国百姓长期以来秉承传统的观念，赚到的钱起码存起来大半。他们省吃俭用过日子，从来不花不属于自己的钱——即借贷。
但是，当“用明天的钱圆今天的梦”之借贷消费观念从美国被搬到中国之后，完全颠覆了中国人“量入为出”的古老传统。这个笼头一放，便一发不可收。回头再看杭州的房价，一套70平方米的公寓的售价按当时普通民众的收入来计算，只是相当于普通家庭3年的收入。也就是说，一般家庭如果省吃俭用五六年，不必借钱便能购买。
可是，欧美的借贷消费方式一旦被炒热，被国人所接受，人们就不愿意再等了，他们从谨慎观望到盲目跟风，一哄而上，好像要豁出去了。原本一套公寓售价为十多万元，20年过去了，售价变成了一百多万元，相当于杭州普通家庭十五六年的收入！如果将其出租的话，在2000年前后，每月的房租是600元上下，到2012年，尚徘徊在1300～1400元。房租的增长率比通胀率还低，等于20年下来房租不涨反跌。
让我们再看看美国吧。
美国自1890年后的120年间，扣除通胀（平均每年2%）的因素，房价虽然有高有低，但平均价位始终徘徊在100这个点上。也就是一旦除去通胀因素，长期来看房价是不变的。举一个具体的实例。有甲、乙二君，他们看中了两套一模一样市值100万元的房子，假设他们口袋里都有100万元。甲君以100万元买下了房子，乙君以6250元一个月租了下来。以欧美每年平均2%的房产税来计算（按当年的房价征收），这里为计算方便，房租的上升值和地税的上升值正好相抵，都忽略不计。在160个月之后，甲君拥有的房子升值了，但扣去所付的房产税、房子的维护费、保险费、管理费等之后，他实际拥有的依然是100万元。而乙君把100万元拿去投资理财，他的投资（按欧美过去100年保守的理财方式，平均回报至少为8%）回报率，正好支付房租。
因此在租售比160倍的情况下，甲君和乙君在房子上最后所拥有的财富正好相等。这一例子说明从金融的角度来分析，当房价没有泡沫的时候，租房和买房没有优劣之分，只是选择不同的生活方式而已。这也正是为何欧美的大城市长期以来租房和买房的比例一半一半，好些欧洲国家租房者的比例甚至远超50%！
不过，由于中国的特殊情况，比如目前还不用支付房产税等，所以租售比可以从欧美最高的160倍，大幅提高至200倍以上。再考虑一线大城市（如北京、上海）的特殊情况，租售比进一步提高到240倍。也就是说，如果以市值100万元的房子为例的话，假如月租金超过4167元，从金融的角度来看，那么随便居住在中国的哪个城市，这一房价都不算存在泡沫，而一旦房租低于4167元，那这房价无论在哪个城市来说都被高估了！
但事实上，当今中国房子的租售比已经普遍超过240倍，特别像北、上、广那样的大都市，租售之比平均为500倍，甚至800到1000倍的情况也随处可见。最近，我的一个老朋友回国定居，在上海东方曼哈顿租了一套市价超过800万元的高级公寓，每月租金竟然只要10000元，租售比超过了800倍！也就是说，这套房子的价值被高估了4倍以上！
总之，房子租售比是衡量房价是否合理的精确标尺，特别是对于个人投资者来言，请放心选用。
近两年，由于国家政策调控，限制投机炒房，很多人跑去海外炒房。这不禁使我产生了时空变幻之感，就好似回到了20多年前。那时，美国的经济不景气，大量豪宅被抛售，而那时的日本经济正如日中天，日元猛涨，房地产业更是一片欣欣向荣。据说位于东京的日本皇宫所占的那块地，其价值与美国整个加州相当；如果把东京的房子全部卖掉，可以买下整个美国。腰包一鼓，日本人顿时感觉飘了起来，他们带着大把的钱来美国大肆扫货，好似对当年打败他们的美国复仇一般。
就说纽约的地标建筑洛克菲勒中心，当年被日本人花费巨资买下，美国民众得知后涕泪交加，悲愤难忍。然而，随着20世纪90年代初美国房地产泡沫被挤爆，美国经济进入衰退，日资来不及抽身，在美资产大幅缩水，洛克菲勒中心重新回到了美国人的手上，在这一买一卖之间，日本人亏损了5000多万美元。
当然，这里并不是劝说富豪不要买豪宅，而是想要说明，购买豪宅也好，普通公寓也罢，在欧美其实不过是一种生活方式的选择。富豪的钱多得花也花不完，享受一下豪宅生活无可厚非，但是指望投下巨资在海外购房增值，那就要三思而行了。
房地产是值得投资性的财富吗？不是！至少在欧美不是！
“房地产是投资性财富”的说法，是这个世界0.5%的富人对绝大多数穷人的集体洗脑，因为那是他们快速牟利最经典、最便捷的招式，屡试不爽。除此之外，他们很少能找到如此快速的致富方式，而科技革命和产业革命的速度总是远远落后于人们对财富的向往速度。
这几年市场经过各国政府的全力挽救，经济逐渐改善，失业率不断下降，银行贷款政策也开始放宽。这些利好的消息，本该有利于住房市场的复苏，然而并未出现令人惊喜的场景，房价不再上涨，现房销售量也出现下滑。在此背景之下，中国民众却大批涌入美国投资买房，可能面临潜在的风险。
首先，即便中国人进入房市炒高了美国房价，但由于各种各样的其他因素影响，美国人也已不再对拥有自住房感兴趣，尽管他们付得起首付，并能获得银行贷款。他们认为购房是最糟的投资。
据Case-Shiller-Thompson有关购房者期望值的调查，潜在的购房者希望未来10年房屋每年的升值率应达到3%，这一数值比目前的平均按揭贷款利率低了近1.5个百分点。这意味着投资房产的回报率，从根本上来说为负值。而在2004年临近房地产泡沫的高峰期，这一预期值为12%。在一个健康的投资市场，房产预期收益至少应比通常的按揭贷款利率高。否则，理性的人会把钱用于其他投资。
其次，许多二三十岁的年轻人发现，在经济衰退期间找工作变得异常艰难，同时还要偿还繁重的债务，因此购房的大笔投资，将成为经济复苏后他们最后考虑的问题。就目前而言，他们似乎更愿意租房。
此外，不管近几年消费者信心指数是上升还是下降，都仍远低于经济衰退前，同时认为美国正朝着错误方向发展的美国人，比持有相反观点的要高出30%以上。而在购房时，消费者自身通常需要保持相对乐观的情绪，更广泛地说，需要对整体经济有所认可。但现在的美国人对整个经济前景不再乐观。
过去10年来，美国房市经历了繁荣的泡沫期，而泡沫破灭之后的次贷危机，使人们意识到投资房市并非一本万利，而是像股市那样存在着风险。全球许多地方房价振幅超过50%（日本东京的房价曾大跌90%），至今美国许多城市的房价较泡沫前低了1/3。而且，标普500指数平均每年上涨8.26%，但美国房价几乎不动，扣除通胀因素之后，实际甚至是下跌的！因为纵观欧美近百年的房价平均走势，基本上仅和通胀率持平，也就是说，房地产对普通百姓而言并非投资的选项，只是生活方式的选择而已。
从美国前100多年房价的走势图可以看出，美国房价仅仅和通胀呈正相关，不会随着经济增长和股票收益一起上涨。
房价问题牵涉每个人，有房的不希望跌，无房的不希望涨。但高房价伤及实体经济，会阻碍经济可持续健康发展。要是不赶紧回归合理房价，经济危机就在眼前。届时，就不单是房价问题那么简单了。高房价就像一个人身上的肿瘤，是赶紧切除，还是听凭其恶化发展成不治之症？
好些人认为，中国房价上涨主要是因为土地价格的上涨，土地价格不跌，房价就不会跌。其实这就是金融上的“狗追尾”现象，房价上涨推动了土地价格上涨，而土地价格的上涨再倒过来推动房价上涨，恶性循环，愈演愈烈；而一旦房价下跌，土地价格就会下跌，再推动房价下跌，进入和房价上涨时相反的循环，引发房价不断下跌。
美国1890—2010年房屋价格指数
另外，除了房价要回归合理，更重要的是要改变人们对房子的观念。要改变房子是投资品的观念，要将房子视为消费品，和汽车、电视一样，而非投资品，那样的话，中国经济才能确保可持续的健康发展！