如何根据不同地点进行具体分析？

（1）土地的个别因素

①位置、面积、地势、地质与地基；

②宽度、深度与形状；

③通风、采光、干湿程度；

④与其他相邻街道的关系；

⑤邻近街道的系统、结构；

⑥与公共设施、购物中心的接近程度；

⑦水电煤气等的供给情形。

（2）建筑物的个别因素

①面积、结构、材料的情形；

②设计与设备的等级；

③施工质量与费用；

④各项法令对建筑物的管制；

⑤建筑物与其周边环境的配合状况。

由以上可知，个别因素是以商圈内房地产本身的物理特性为中心，加上接近条件与法令上的限制而形成。一般因素是以人文条件为背景的考虑因素，所以一般因素可以说是商圈评估的外在因素。个别因素则是决定商圈的内在因素，区域因素则是就所设地区的特性加以剖析，作为评估的参考。

（3）商圈内人口调查

以不同的时间间隔作2至3次商圈人口调查，考查商圈内人口的变迁，例如以家庭式餐厅而言，第1次在1万人以上，第2次在2万人以上，第3次在5万人以上的话，就是相当不错的地点了。

（4）行人、通行车辆的调查

像出售汉堡类的快餐店而言，与其说通行车辆，倒不如说是行人的数量比较重要。但如果是家庭式餐厅的话，通行车辆的多寡就比较重要了。在这种情形下，快餐店的店前行人，以1天（营业时间内）通过7000人，家庭式餐厅店前通行车辆，以1天（营业时间内）通过1万辆为最低标准。

除了到市政府及相关单位收集资料外，也必须向市区内各阶层人士打听该地段是否属于人们容易聚集的地方，因为有些地方尽管有许多通行车辆，却只有车潮而无人潮。

详细调查学校、工厂、高速公路、河流的状况，来客的道路被遮断或必需作较大绕行才能到达的话，不算是好商圈。

（5）餐饮店竞争同业调查

以住宅地图为准，调查店址周边，尤其是第1商圈内的餐饮业内容，以不同的颜色来表示，记录其业种、业态的情形，来了解其竞争市场之导向。

（6）了解商圈内顾客的性质

按照该都市的人口统计表，调查人口构成比（年龄、性别等等）。若为快餐店，年轻客层越多越好。家庭式餐厅则希望有较多新家庭的扩充，来形成人口构成比。另外，每一户单位的人口以及产业别、就经营者构成比率的调查也很重要。 y3mnyAE7Nqjiz5cevCumD+H//+y5rdOpoqgosSaLh6cgCk1x/l/qgBRGGsfwkd+5