第三节
土地增值税

土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。

一、纳税义务人

土地增值税的纳税义务人为转让国有土地使用权、地上的建筑及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人。

二、征税范围

1.转让国有土地使用权。

2.地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。

3.若干具体情况的判定：

（1）以继承、赠与方式转让房地产不属于土地增值税的征税范围。

（2）房地产的出租不属于土地增值税的征税范围。

（3）房地产的抵押。在抵押期间不征收土地增值税；待抵押期满后，以房地产抵债而发生房地产权属转让的，应列入土地增值税的征税范围。

（4）房地产的交换属于土地增值税的征税范围。但对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。

（5）以房地产进行投资、联营。非房地产公司以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业（非房地产公司）中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。

（6）合作建房。对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。

（7）企业兼并转让房地产。对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。

（8）房地产的代建房行为不属于土地增值税的征税范围。

（9）房地产的重新评估增值，不属于土地增值税的征税范围。

三、税率

土地增值税实行四级超率累进税率，见表4－3。

四、应税收入与扣除项目

（一）应税收入的确定

根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，纳税人转让房地产取得的应税收入，应包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。从收入的形式来看，包括货币收入、实物收入和其他收入。

（二）扣除项目的确定

1.取得土地使用权所支付的金额。

（1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。如果是以协议、招标、拍卖等出让方式取得土地使用权的，地价款为纳税人所支付的土地出让金；如果是以行政划拨方式取得土地使用权的，地价款为按照国家有关规定补交的土地出让金；如果是以转让方式取得土地使用权的，地价款为向原土地使用权人实际支付的地价款。

（2）纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用。它是指纳税人在取得土地使用权过程中为办理有关手续，按国家统一规定缴纳的有关登记、过户手续费。

2.房地产开发成本。

房地产开发成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。

3.房地产开发费用。

房地产开发费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。根据土地增值税相关规定，扣除的开发费用不按纳税人房地产开发项目实际发生的费用进行扣除，而按《土地增值税暂行条例实施细则》规定的标准进行扣除。

（1）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其计算公式为：

允许扣除的房地产开发费用＝利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5％以内

（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，其计算公式为：

允许扣除的房地产开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10％以内

（3）全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。

（4）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。

4.与转让房地产有关的税金。

与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的城市维护建设税、印花税。因转让房地产缴纳的教育费附加和地方教育附加可视同税金予以扣除。

5.其他扣除项目。

对从事房地产开发的纳税人可按《土地增值税暂行条例实施细则》规定计算的金额之和，加计20％的扣除。此条优惠只适用于从事房地产开发的纳税人，除此之外的其他纳税人不适用。

6.旧房及建筑物的评估价格。

旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

五、应纳税额的计算

土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。其计算公式为：

应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数

【例4－5】2017年10月，某房地产开发公司转让写字楼一栋，共取得含税收入5250万元。已知该公司为取得土地使用权而支付的地价款和相关税费为500万元；房地产开发成本为1500万元；房地产开发费用中的利息支出为120万元（能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明），该公司所在地政府规定的其他房地产开发费用的扣除比例为5％。请计算该公司转让该写字楼应缴纳的土地增值税税额。（注：该写字楼为老项目，适用增值税征收率为5％，城市维护建设税率为7％，教育费附加征收率为3％，地方教育附加为2％）

该公司转让该写字楼应缴纳的土地增值税计算如下：

（1）确定转让该写字楼的不含增值税收入为5000万元［5250÷（1＋5％）］；

（2）取得土地使用权所支付的金额为500万元；

（3）房地产开发成本为1500万元；

（4）开发费用＝120＋（500＋1500）×5％＝220（万元）

（5）准许扣除的相关税费＝5000×5％×（7％＋3％＋2％）＝30（万元）

（6）加计扣除金额＝（500＋1500）×20％＝400（万元）

（7）转让房地产的增值额＝5000－（500＋1500＋220＋30＋400）＝2350（万元）

（8）增值额与扣除项目金额的比率＝2350÷2650×100％＝88.68％

（9）应纳的土地增值税税额＝2350×40％－2650×5％＝807.5（万元）

六、征收管理

（一）纳税地点

土地增值税的纳税人应向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。房地产所在地，是指房地产的坐落地。纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税。

1.纳税人是法人的。

当转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地一致时，则在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税即可；如果转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不一致时，则应在房地产坐落地所管辖的税务机关申报纳税。

2.纳税人是自然人的。

当转让的房地产坐落地与其居住所在地一致时，则在住所所在地税务机关申报纳税；当转让的房地产坐落地与其居住所在地不一致时，则在办理过户手续所在地的税务机关申报纳税。

（二）纳税申报

土地增值税的纳税人应在转让房地产合同签订后的7日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。

纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据相关规定确定。

纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报，是指房地产开发企业开发建造的房地产、因分次转让而频繁发生纳税义务、难以在每次转让后申报纳税的情况，土地增值税可按月或按各省、自治区、直辖市和计划单列市税务局规定的期限申报缴纳。纳税人选择定期申报方式的，应向纳税所在地的地方税务机关备案。定期申报方式确定后，1年之内不得变更。

此外，根据《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定，对于纳税人预售房地产所取得的收入，凡当地税务机关规定预征土地增值税的，纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报，并按规定比例预缴，待办理决算后，多退少补；凡当地税务机关规定不预征土地增值税的，也应在取得收入时先到税务机关登记或备案。 rcpaAaTeb+XoKZhswtESim6PUdYsl5XCGP9NWRY5fONgbmUaJruFZV5wdnXTuQb4