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民国初年，山东都督旧军阀靳云鹏，山东邹平人，后官居皖系伪北京政府国务总理等要职。他利用手中权势，得知济南拟开发商埠的规划信息，廉价购置了这块土地，他企图拓建后投机发财。1916年靳云鹏离济赴京上任，这块百亩荒地除开拓马路被占用部分外，其余的便由一些穷苦百姓搭设窝棚居住栖身，并一边开荒种植。1930年末，军阀战争暂告平息，社会一度呈现稳定，靳云鹏的二弟靳云鹗来济定居，在经四路北建造私宅一处，后陆续在沿街空地修建了许多门头铺房，打算仿效上海“大世界”的布局模式，创办一个以娱乐为主、商贸为辅的大型游艺场，遂命名为“大观园”。
1931年春，大资本家张仪亭以长丰公司名义，从靳手中承租了这块土地，到1931年9月26日（旧历八月十五日中秋节），建成商场雏形，便仓促对外经营开放。据原商场总体规划资料提供：商场分为南北两段，北段开辟两条东西走廊式通衢，建有酒肆饭铺、布匹杂货、糖果糕点等店铺。南段拟修建四个大型影剧院，即第一剧场位于商场东南角；第二剧场在西北角；第三剧场即已拆除的新新舞台在西南角；商场中心建造共和厅书场。在商场的北门拟开设妓艺馆（因故未能实现）；在商场的东南隅建造菜场和全商场供水水塔。商场中心建一座大型开放式花园，从商场北门至商场中心处，架设一座天桥，直达花园上空，游客登上天桥可俯视商场全貌。其设计构思细微周至、宏伟壮观。后因资金困绌，力不从心，其规划蓝图难以实现，终于改变设计，从简、从速建成商场雏形后，即对外开放，以尽快尽早换回投资、利润以饱私囊。于是在1931年春二三月间破土动工，先修了第一剧场和共和厅书场，后陆续建造第二剧场、第三剧场。到1932年秋，商场雏形已建成后，在东北角处设立一个小马戏团，在西北角建造三至五个书棚、杂耍场和江湖卖艺的露天场地。这时，商场内摊贩增多，饭铺也逐渐有十余家。开业后，生意较红火。当时比较著名的饭铺要数赵家干饭铺的北园大米焖饭和坛子肉；清真老店马家馆的麻酱烧饼和酱牛羊肉；北京馆的抻面、涮羊肉、朝天锅；天丰园即“狗不理”包子铺的猪肉菊花灌汤包和大观楼的中西餐与普通客饭等等。
民国二十三年（1934），到军阀韩复榘执政末期大观园已经发展成为一个比较繁华兴旺的综合型商场。第一剧场每天公演连台本戏；第二剧场上演有声国产影片；第三剧场每天上演评剧和五音戏等；共和厅书场（1943年曾易名“共和茶社”）上演曲艺，较有名气的演员有张小轩、郑蝶影的京韵大鼓，王凤久的单弦，小玉蓉的梅花大鼓，于素雯的乐亭大鼓，孙大玉的黎花大鼓、赵红云、鑫笑山的京剧清唱，孙少林、李寿增的对口相声，刘宝瑞的单口评词等。逢节假日，该厅上演“双琴换手、五音连弹”，曲艺绝活（现已失传）颇有影响，一时小小曲艺厅名噪泉城，观众经常爆满，座无虚席。商场露天广场打拳卖艺的江湖艺人有佟顺禄、佟顺忠两兄弟民族式摔跤，兼营大力丸；刘仲山、刘仲海的巧耍钢叉，他俩技艺超轶，颇有吸引力，京津等地著名京剧武生演员李少春、李万春、袁金凯、王金璐等曾专程登门拜访切磋飞叉绝技。另绰号“杠子王”的王振东与“跟头裴”“孙铁手”等人的武术、戏法也招徕游客，络绎不绝。
《漫话济南大观园》