第一节
物业安全管理及其职责

一、什么是物业安全管理

物业安全管理是指物业管理公司采取各种措施和手段，保证业主和租户的人身和财产的安全，维持正常的生活和工作秩序的一种管理工作。物业安全管理包括预防与保护两个方面，即：预防灾害性、伤害性事故发生；通过各种措施对万一发生的事故进行妥善处理。两者相辅相成，缺一不可。

众所周知，物业是业主的重要财产，也是业主和租户的主要活动空间，如何保护业主和租户的财产和人身安全，是物业管理的主要任务。其中，最为核心就是保护业主财产权和人身权的安全性，离开安全，物业管理的一切活动就成了“空中楼阁”。

物业安全管理本质是一种安全服务，也可称为物业居住安全服务，是指在物业管理活动中，从业主和租户居住安全的需求出发，尊重客户和他们的隐私权，保护其居住权，促进物业区域环境的最优化、居住场所的有序化、人际关系的和谐化，最终达到他们心理上安全需求的满足感，所提供的是一种系统的、综合的、连续的服务。

二、物业安全管理的责任

（一）责任分类

物业管理安全防范的责任可分为以下两大类。

1.安保责任

安保责任包括治安管理责任、消防管理责任和交通车辆管理责任。治安管理的主要任务是防盗、防破坏、防流氓和犯罪活动；消防管理的重点是要做好火灾预防；交通车辆管理一是要保证物业区内的交通秩序、交通顺畅及交通安全；二是做好停车场的管理。

2.物业安全运行责任

物业管理公司除了要重视保安工作外，对于物业在使用及运行过程中可能会出现的灾害和事故的防范同样具有管理责任。这些灾害和事故包括自然灾害、设备事故和人员意外事故等。

（二）物业安全防范责任范围

物业区域内出现安全问题时，人们往往会认为只要在住宅小区或大厦中发生了意外，都是物业管理公司的问题，都应由其承担责任。其实不然，我们必须搞清物业管理安全防范责任范围。

《物业管理条例》第四十五条规定：“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。”《条例》第四十六条规定：“物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。”这两条规定明确指出物业服务企业安全管理服务，应定位在安全防范而不是安全事故后的治理，即没有事故的处理权，而有报告、制止、救援、协助、救助责任。

物业管理公司在签订管理合同时，一定要注意对于可能会出现的安全问题要有明确的责任界定。物业管理公司对在管理合同范围内的公共区域发生的安全事故承担责任，对于有偿服务过程中产生的相关问题，物业公司也需负责，但是通常情况下物业管理公司不应对在私人区域中产生的损失负责。

三、物业安全管理目标

物业安全管理的目的是要保证和维持业主和使用者有一个安全舒适的工作和生活环境，以提高生活质量和工作效率。为了实现这一安全服务目的，物业管理企业应根据物业安全管理实际需求来制定所管物业的安全管理目标。

（一）安全管理目标基准的设定

（1）应达到国家和地方相关法规对物业安全的基本要求。

（2）应满足业主或使用人对安全的委托要求，即物业服务合同所载明的要求。

（3）应以物业管理行业安全管理优秀标准为目标。

（二）安全管理目标的细化

安全管理目标在总体目标的基础上，应细化为可实施的、可检验的具体目标，见表1-1。

（三）物业安全管理量化指标

物业安全管理目标中，通常可以使用的量化管理指标见表1-2。