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【案例概要】 湖南某商用置业有限公司公司系长沙市雨花区地税局稽查局2014年度计划检查单位，检查所属期间为2012年至2013年。该公司主要存在部分房租收入未缴纳房产税的问题。该案共查补房产税740994.16元并依法加收滞纳金。
湖南某商用置业有限公司是一家全国连锁的外商投资企业，属房地产开发行业，主要经营范围为商业物业出租并提供相应的配套服务，注册资本1.27亿元，经营的商业市场面积为75430.60平方米，经营户有大型超市、电影院以及各类服饰、各种餐饮小吃等。公司房产位于市雨花区核心地块，自有产权，经营户承租经营，截至2013年已投入运营8年，经营模式较为成熟，承租业户相对稳定。该公司的企业所得税由国税局管辖。
为了在商业地产和楼宇经济的增长中加强税收征管，寻找新的税源增长点，雨花区地税局稽查局选取了一户位于市中心的专门从事商业地产出租经营的商用置业有限公司列入2014年度检查计划，对该单位2012年至2013年的纳税情况进行税务稽查。经查，该公司将租金收入人为划分成房屋租金和其他名义的各种收费，从而达到少缴房产税的目的。查补2012年至2013年房产税740994.16元并依法加收滞纳金109181.43元。
（一）检查预案
通过查询2012年度、2013年度企业财务报表及征管系统的数据，该单位2012年至2013年度共取得营业收入11254.18万元，其中租金收入9461.68万元、物业管理费收入1792.50万元，已申报缴纳营业税562.71万元。分析得知，该单位就全部营业收入足额申报了营业税，但仅就租金收入申报缴纳了房产税，其物业管理费收入和租金收入的比例分别为20%和80%左右。
该公司为全国连锁的外商投资公司，账务由总部垂直管理，并由国际知名的毕马威会计师事务所进行财务审计。财务核算健全、账务处理规范，隐瞒收入虚增成本的主观偷税可能相对较小。因此检查组将检查的主要方向放在房、土两税和各类小税种的申报情况上。重点检查企业出租商业地产的房产税、地下车库的房产税，城镇土地使用税，高收入者个人所得税的申报缴纳情况。
主要疑点：是否存在将租金收入人为划分成房屋租金和其他名义的各种收费，从而达到少缴房产税目的的行为。
（二）具体检查方法
采用了详查法、逆查法等多种检查方式，通过分析比对财务报表、总账、明细账、凭证、发票存根和核查电脑原始数据等手段，发现该公司基本上做到了账表、账账相符。主要做了以下工作：
1. 全面核实企业账表数据，调取了租赁合同逐户比对账面收入，并对合同具体条款进行了涉税分析。
2. 横向比较全市类似商业地块（如万达、通程等）的租金和物业管理费收费水平。
3. 实地勘验，走访经营户，对租金和物业管理费的分摊进行确认。
（三）检查中遇到的困难和阻力
在该案的查处过程中，该公司能够积极配合税务稽查，但主要是在政策法规方面遇到一定的困难。具体情况如下：
雨花区地税局稽查人员对该公司的收入划分模式提出了异议：该公司对承租人收取房租的同时收取物业管理费，租金收入按照房屋租赁申报了房产税，而物业管理费未申报缴纳房产税；稽查人员认为物业管理费应作为租金收入申报房产税。该公司认为物业管理费收入不属于租赁收入，企业根据市场规律定价并收取物业管理费的行为是符合市场规则且合法的经济行为。企业在账表分列不同收入类型，并就不同收入类型分别申报缴税是符合政策规定的。且企业的收费依据和标准来源《中华人民共和国物权法》第八十一条规定，所有权人可以对自有物业自行管理（出租、收费），《湖南省物业服务收费管理办法》也有规定：非住宅物业服务收费实行市场调节价，自有物业管理的收费可以参照该办法。因此该公司认为在湖南省当时没有明确的税收规定的前提下，企业自行分割租金收入和物业管理费收入是合理合法的。
（四）相关证据的认定
稽查人员以租赁合同、物业合同为关键证据。对企业的租赁合同和物业管理合同租金收入和物业管理费收入划分进行了审查，发现合同条款中明确约定：承租户在向出租方交纳租金的同时还需要交纳物业管理费，物业管理费中包含了房屋及配套设施的运营、养护费用及中央空调、电梯等设备运营费用以及其他收费。
《中华人民共和国房产税暂行条例》第三条第三款规定：房产出租的，以房产租金收入为房产税计税依据。《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》（国税发〔2005〕173号）第一条规定：为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。国家税务总局在上述文件中表达了税收法理对房产的一个基本概念：以房产为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，都属于房产不可分割的一部分。与此对应，在房产出租时，也不能将租金收入人为地划分成房屋租金和其他名义的各种收费，如附属设备和配套设施使用费、中央空调能耗费、电梯运营费等。
雨花区地税局稽查局认为：对于租金收入和其他收费项目的判定和划分，应遵循房产税的基本法理，出租方收取的依附于房产租赁收入产生的其他收费项目均应属于房产租金收入。
检查人员同时还参照了其他省、市对该类涉税行为的相关政策，如《石家庄市地方税务局关于明确房产税城镇土地使用税若干问题的通知》（石地税发〔2006〕33号）第二条规定：开发公司或物业管理等单位在向承租人收取出租房屋租金时，又同时收取物业管理费的，在计征房产税时，应按租金收入和物业管理费收入一并计征房产税，但纳税人能够提供代有关部门向业户收取的水费、电费、卫生（清洁）费、保安费等有效合法收费凭证的，经主管地方税务机关核实后，计税时可以从物业管理费收入中扣除。《大连市地方税务局关于明确房产税和城镇土地使用税有关问题的通知》（大地税函〔2006〕149号）也有类似的规定。
经与企业多次沟通，检查组认定：全部收入在扣除实际支付的保安、保洁、代收代付的水电费等费用后应申报缴纳房产税。
经重大案件审理会审议并通过，雨花区地税局对该单位做出了应补缴2012年至2013年房产税740994.16元的处理决定。鉴于企业采用的纳税筹划手段，利用的是政策的缺失，不属于税法规定的偷税行为，因此未给予税务行政处罚。该公司于2015年2月11日将该笔税款入库并依法缴纳滞纳金109181.43元。
收取房屋租金并同时收取物业管理费或其他名义收费的经营行为是目前自有商业地产出租的主要经营方式。纳税人利用税收政策的不足，进行了税收筹划，具有一定的代表性和普遍性。现行的经济环境下，有更多新的税收筹划模式出现，如多方独立经营主体（跨地区的实际关联方）针对一个商业市场分别收取不同费用，给房产税和企业所得税的征收管理带来了新的困惑。如何认定其关联性和合法性，需要制定相关政策来予以明确。为堵塞这一税收征管漏洞，长沙市地税局2016年下发的《长沙市地方税务局关于批转＜长沙市天心区地方税务局房产税城镇土地使用税税源清理工作实施方案＞的通知》（长地税函〔2016〕65号）对此类涉税行为做出明确规定：对由市场管理方统一收取租金、物业管理费等收入的，应严格审核租金收入占总收入比重的合理性。对于市场管理方实际发生物业管理支出而收取合理的物业管理费用，准予不计入计税租金范围。