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1.2.2 纳税义务人概述

当今,世界各国的房地产税的纳税义务人通常是土地及其地上建筑物的所有者或者使用者,有些国家将房产的所有者和使用者都归入纳税义务人范围。目前各国的房地产税的纳税义务人主要有以下几类:

土地或者地上建筑物的所有人。如美国、韩国、加拿大、新加坡、澳大利亚等。

土地或者地上建筑物的使用人。目前很少国家采用这种做法,如波兰。这样做的意图是为了使政府也承担缴纳房产税的义务。

土地或者地上建筑物的所有人和使用人。比如荷兰、英国、德国、西班牙等。

在规定土地或者地上建筑物的所有人为纳税人的同时,为了防止纳税人逃税情况的发生,附加规定土地及地上建筑物的使用人附有连带纳税的义务。这是世界各国在房地产税制设计中普遍的做法。

各国在确定纳税人时往往综合考虑相关因素,比如土地所有制的性质、经济发展程度、计税依据以及相应的征管制度。部分国家(地区)房地产税的纳税人见表1-2。

表1-2 部分国家(地区)房地产纳税义务人情况 u6eMxqhppgGB/E8ZT3BWla3kduHg8feseF8bJjgyrF67Jmym6k9LjX4vKGqPfQg8



1.2.3 房地产税计税依据概述

世界各国房地产税的计税依据基本上可以分为从价计征、从量计征以及从价和从量同时计征三种方式。

目前世界上大多数国家(地区)对房地产实行从价计征的方式,比如美国、加拿大、英国、中国香港地区等国家(地区)。从价计征又可以分为按资本价值和按年值价值两种。其中,资本价值是以房地产市场价格为基础进行评估,市场价值的取得一般有比较销售法、折旧成本法、收入法等;所谓年值,是业主出租一个房间(不是一整套)一年所获得的租金收入,再减去物业管理等开销所得的纯利润。年值由税务部门每年根据各地的平均租金回报率计算,通常会低于租房的利润。另外还有少数国家(地区)对房地产实行从量计征的方式(一般按面积)。从量计征的方式简单,征收成本低。但是随着经济社会的发展和级差地租的扩大,只按照从量计征的方式征税有失公平。因此有些国家(地区)对房地产同时实行从价计征和从量计征两种计征方式,比如中国。表1-3为部分国家(地区)房地产税的计税依据。因从价计征和从量计征都有各自的优劣势(见表1-4),各国对房地产征税采用何种方式,需要根据自身的情况及综合考虑从价计征和从量计征的特点,选择适合自身的计征模式。

表1-3 部分国家(地区)房地产税的计税依据

表1-4 计税依据以房屋市场价值和面积为基础的优劣势比较 u6eMxqhppgGB/E8ZT3BWla3kduHg8feseF8bJjgyrF67Jmym6k9LjX4vKGqPfQg8



1.2.4 房地产税税率结构概述

房地产税税率结构在不同国家(地区)差异较大。由于房地产税一般属于地方政府税,不同国家(地区)的地方政府调整房地产税税率的浮动空间有所不同(见表1-5)。有些国家(地区)由于自身面积较小或者中央政府和地方政府的权限分配限制,其房地产税税率由中央政府统一决定,例如韩国、新加坡、中国香港地区等;有的国家(地区)地方政府有自主决定权,可以更好地提高地方政府提供公共服务的能力,如美国、加拿大、新西兰等;有的国家(地区)是地方政府可以制定不高于国家规定的最高税率的房地产税率,如马来西亚、西班牙等。还有的国家由中央政府制定房地产税的基准税率,地方政府决定变动系数,变动系数范围为300%~600%。

房地产的税率又可以分为单一比例税率和差别比例税率、定额税率、超额累进税率,同时根据不同标准划分采用差别税率。例如,新加坡和中国香港地区就是实行单一比例的房地产税率,新加坡为10%,中国香港地区为应纳税价值的5%;加拿大、丹麦、瑞典等国采用差别税率;英国对经营性质房地产采用比例税率,而对住宅性房地产采用分等级征收定额税率;韩国对住宅性房屋实行超额累进税率,对高级娱乐场所(高尔夫球场)则按比例税率征收(见表1-5)。

表1-5 部分国家(地区)房地产税税率

同时对比例税率、超额税率和定额税率来说,它们都有着自身的优缺点(见表1-6)。

表1-6 不同税率形式的优缺点 u6eMxqhppgGB/E8ZT3BWla3kduHg8feseF8bJjgyrF67Jmym6k9LjX4vKGqPfQg8

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