1.1　房地产税的来源

房地产税是一个古老的税种，在古埃及、古希腊和中国周朝时就有对土地和房屋的保有征收财物的记载。及至当今社会，从世界范围来看，绝大多数国家（地区）都征收房地产税，即对土地及其上建筑物的拥有或使用征税。由于各国税制结构和社会文化背景的不同，房地产保有环节税收的名称也不尽相同。例如，在奥地利、波兰等国称为“不动产税”，在美国、加拿大、德国称为“财产税”，在新西兰、英国等国家称为“地方税”，在中国香港地区则称为“物业税”。虽然不同国家（地区）对该税种的称呼不同，但是本质上都是针对房地产征收的一个税种。

目前，世界上主要国家（地区）的房地产税大致可以分为以下四个类型 。

第一类可称为英式房地产税，主要包括英国以及曾经属于或部分属于英国殖民地的美国、新加坡、印度、南非、马来西亚、中国香港等国家或地区。这种模式也是我们最为熟悉的房地产税税制，其主要特征是房地产税直接为基层地方政府公共服务筹集收入，以市场评估价值作为税基，税制较为稳定。采用英式房地产税的国家，其财政体制的分权程度往往比较高。通过征收房地产税，地方政府拥有了自主收入，可以根据当地的需要来安排公共服务支出。

第二类是单一的土地税，主要是受到亨利·乔治主张土地国有、征收地价税归公共所有的思想的影响，强调土地涨价归公，仅对土地征税，主要包括澳大利亚、新西兰和德国等。但是除了澳大利亚和新西兰仍然只对土地征税外，德国等其他国家已经将税基从土地扩展到了土地和地上建筑物。

第三类是包括日本、韩国在内的东亚国家，其在长期的历史发展中遵循着自身对房地产的征税方式（以所得税和流转税为主）。近代以来，这些国家都受到西方制度的冲击，引进了一些西方的房地产保有环节税制。同时，这些国家也希望利用房地产保有环节税收调控房地产市场。如日本在保有环节征收固定资产税的同时，又先后通过土地价值税和特别土地保有税来试图抑制房地产泡沫。韩国除了保有环节的财产税，还开征了综合房地产持有税来调节房地产市场。

第四类主要是指俄罗斯、保加利亚、罗马尼亚、波兰等经济转型国家，其房地产税制度改革伴随着土地的私有化改革和经济上的市场化改革，在房地产税改革进程上也具有较大的差异。如亚美尼亚、捷克、爱沙尼亚、格鲁吉亚等计划建立以市场评估为基础的财产税制度，并取得了一定的成效，但在整个地方税收收入中的比重还比较低。而有的国家仍是以流转环节的房地产税收为主，市场化税基中处于正在形成的过程中。转型经济国家正在经历着市场化的过程，不同产权的房屋和土地同时存在，也为房地产税改革带来了新的难题。

当今世界大多数国家对房地产进行征税的法理基础是资源使用费和产权保护费。由于城市的房屋和土地资源有限，为了维护社会的公平，政府必须通过对房地产征收资源使用费的方式以防止社会上相对富有的人过多占用房屋和土地资源，以便给穷人留下基本的生活空间。拥有房地产的业主会得到政府提供的公共服务，同时法律会保护其作为纳税人的权益，因此根据权利与义务对等原则，其就有义务支付相应的费用，所交的费用在形式上就具有一种保护费的性质。在大多数国家，房地产税属于地方税种，在各国政府的财政收入中占有很重要的比例，是地方政府的主要财政来源。在发达国家，房地产税平均占国家财政收入的25%～34%，为地方政府提供了充足的财政收入来源，有助于地方政府为当地居民提供更好的公共服务。

房地产税在保护私有产权方面也具有重要的意义。房产税有利于培养公民的主权意识，提高他们的法制观念，也能使政府更好地为纳税人服务。比如，业主有理由要求政府更好地保护他们的物业产权。

另外，世界各国征收房产税的目的也各不相同。韩国、法国等国家在房产税相关法律中明确规定，征收房产税是为了提高土地和房产的使用效率，防止各类投机行为。美国、加拿大等国强调征收房产税是为了增加政府财源，改善公共福利。还有一些国家或者地区同时包含上述两种政策目标，如日本与中国香港地区等。 PhWRUR0UaeauZnndCGFbJRCTRTw579KZYFx6rCN1JpRlzdxZhpmm4okyILKUiZIz