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美国房地产税的课税对象是土地和房屋。如果某房产坐落在某一地块上，则房产和地产一并计税；如果该地块上没有房产，则仅对地产计税。美国对房地产保有环节征收一般财产税，美国现行的财产税主要是对土地和房屋等不动产征收的，即房地产税，采用房产和土地合并征收的模式。
美国房地产税的纳税人为拥有房地产的自然人和法人。包括住宅所有者、住宅出租者，但不包括住宅承租者。例如，根据加利福尼亚州房地产税法规定，凡当地房地产拥有者都是房地产税纳税人。
房地产税以房产的核定价值作为计税依据，并且计税价值的评估与房产税收的征管是分开的。美国实行联邦与州之间的完全分税制，房地产税作为地方税种，各州对核定价值的计算标准不尽相同。如新泽西州规定，房地产税以房地产市场价为依据核定计税价值，而纽约州是按照房产全部价值的一定比例核定应税房地产的计税价值。在实际评估过程中，估价和市价往往相差较大，这主要是由于地方政府要求低估大额房地产的价值，以利于吸引外地资本。一般只将估价定为市价的3/4甚至一半。例如，加利福尼亚州房地产税法规定，房地产税的课税依据是房地产的市场价格，但仅以当地政府专门从事房地产价值评估部门所确定的市场价的40%作为课税价格。
美国房地产税税率实行的是区域差别性税率形式，税率因地区不同而有所不同，甚至不同社区的税率都有所差别。房地产税率的制定与地方政府财政预算收入和支出紧密相连，其采用相对简单又便于操作的比例税率。美国房产税税率以1.5%左右的居多，大部分地区房产税税率介于0.8%～3.0%之间。
确定税率的具体程序是：市、镇委员会通过预算，各级政府根据各种预算收入和总支出的情况决定征收房地产税的数额，再根据评定的房屋计税价值确定房地产税的税率。
税率的计算公式为：
房地产税税率=预算应征收的房地产税税额/房地产计税价值总额
如某地方政府在某年的年度开支为2亿美元，房产估价总额为200亿美元，则该地区当年的房产税率为1%。若下年该地区经济发展，房产估价总额上涨为250亿美元，地方政府的年度开支为5亿美元，则下年该地区的房产税的税率变为2%。同时，美国的房地产税制度考虑较为周全，对未婚和已婚的标准不同，并根据房产所处地理位置不同实行不同的税率，如郡、城市和学区三者之间的税率比例为1∶1∶5，见表2-2。
表2-2 2001—2012年房地产税率在不同政府间的划分 单位：%
资料来源：克拉克县税务专员办公室。
（1）确定。美国房地产税的税额，是通过选民和选民选出的政府协商确定。即通过民选的政府官员，在当年权衡开支和收入后向全体居民公布草案，多次公开听证会听取意见后，在最后一次公开听证会上，由民选官员表决通过。
（2）计算
。美国各个州都有房地产税，在具体计算方式上有一些差异。但是，基本包括以下几个要点：
①确定房地产的公平市场价值。公平市场价值参考最近交易房地产的价值确定。确定该价值的时候会参考的因素：房地产使用性质（居住用、营业用或农用等）、位置、大小、建筑状况（建筑年代、卧室数量）、外观、公共服务状况、供排水状况等。
②确定房地产的评估率。评估率各州有差异，也有可能州内存在差异，甚至有可能不同使用性质的房地产存在差异。有一些州宪法会对评估率的确定加以限制。如佐治亚州克拉克县2012年的评估率为40%。
③确定评估值。用公平市场价值乘以评估率就得到评估值。
④确定减免价值。很多基层政府会对房产税进行减免。佐治亚州克拉克县的任意一处房地产需要缴纳州、县和学区房产税。州政府对自住房地产给予2000美元的“州房产税”减免，县政府对自住房地产给予10000美元的“县房产税”减免，学区政府对自住房地产给予10000美元的“学区房产税”减免。类似的还有对退伍军人、丧偶、65岁以上老年人的减免。
⑤确定应税价值。用评估值减去减免价值后即为应税价值。
⑥确定税率。由于美国的基层政府是重叠设置的，因而，不同基层政府会确定各自的税率。如2012年度，佐治亚州克拉克县房地产的“州房地产税”税率为0.025%；“县房产税”税率为1.37%；“学区房地产税”税率为2.00%。
⑦确定应纳房地产税税额。应纳房产税税额为“州房产税”应税价值乘以州税率、“县房产税”应税价值乘以县税率与“学区房产税”应税价值乘以学区税率三者之和，见表2-3。
表2-3 房地产税计算 单位：美元
资料来源：任强。房地产：美国实践及借鉴［J］. 财政研究，2015（1）.
美国政府鼓励百姓购房，并有套数优惠，如百姓购买第一套住房时免收房产税，从第二套住房起征收房产税，在购买第三、四套住房时，房产税会有一个较大比例的增长。很多地区房地产应税估价都低于其实际价值，有的地方给予70%的折扣率；对低收入群体实行住房抵免，抵免额可以抵减个人所得税或退休现金等。
美国地方政府规定了一些减免税项目，主要是对自住房屋给予减免税，这是通过减少税基或低估财产价值来实现的。另外还有一种减免房产税的方法，即当房产税超过某一最大值时，纳税人可从州政府得到相应的州个人所得税抵免或现金补偿。以加利福尼亚州为例，加利福尼亚州关于房产税减免税的规定主要有：①纳税人的主要自用住宅，可免除7000美元的房产税。②残疾退伍军人可免除最高额为15万美元的房产税。③教堂、学校、医院、图书馆等有关的非营利机构所拥有的房屋可免征房产税。④对年龄超过55岁以上的老年人，出售了自用的旧住宅后，在两年内另外购买自用的新住宅时，只要新住宅价格不高于原有的旧住宅卖价，则可按照原有住宅的税额来缴付房产税。原则上，纳税人一生只能适用一次。⑤父母儿女之间转移主要自用住宅，不论是采用销售、赠与或者继承方式，其转移后的房屋无须重新估价，按转移前的房产税征收，此种优惠原则上仅限于同一州内。⑥合格的房屋建筑商可申请免除附加财产税，建筑商须在开工之前和开工之后30天内申请，但房屋建筑完工后必须加以出售，见表2-4。
表2-4 美国现行房地产税收优惠政策
以下详细介绍佛罗里达州、加利福尼亚州的税收优惠
：
（1）佛罗里达州税收优惠。免税以及其他优惠待遇：佛罗里达州法典规定了有关财产税豁免事项。免税申请应该在每年的1月1日—3月1日之间做出。直接接受申请部门人员为土地评税人员，没有按期提交免税申请将导致丧失免税资格，在特殊情况下允许延期申请。在初次申请获得批准后，大部分免税资格将按照佛罗里达州法典由财产估价部门自动延期。自动延期保证纳税人不会因为错过申请免税而丧失免税资格，然而也有部分免税资格需要每年申请更新。
众多免税待遇中，住宅免税是最为重要的一项。每个在1月1日时拥有并居住在佛罗里达州不动产的人，如果以该不动产为永久居住地，他将有资格获得住宅免税，可以获得的免税额度为25000美元。如果夫妻双方中有一方为财产所有权人，另一方可以在本人同意下申请免税。此外，居家使用的动产也可以获得免税待遇。
对于那些遭遇不幸的人，财产税也给予优惠待遇。例如，寡妇和鳏夫如果是佛罗里达居民，可以获得500美元的免税。但是离婚后配偶死亡或者丧偶后再婚的不属于该免税待遇的对象。佛罗里达州的完全终生残疾人可以获得500美元的免税。退役军人如果由于战争或者不幸在服役期间遭受10%或以上的残疾程度，将获得最高达5000美元的免税。盲人如果是佛罗里达居民可以获得500美元的免税。申请该项免税需要具有相应的证明。
对于年龄超过65岁的人可以获得额外的住宅免税。住宅免税额总计可达50000美元。对于年龄超过65岁且因为战争而残疾的退伍军人，其住宅上的财产税可以减免。
此外，获得住宅减免税的纳税人在享受免税后如果仍有纳税义务，可以申请延迟纳税，应纳税额超过上年收入5%的部分可以延期缴纳。对于年龄超过65岁的纳税人，应纳税额超过上年收入3%的部分可以延期缴纳。如果延期纳税，可能需要支付相应的利息。
如果纳税人愿意提前分期支付财产税，可以在估价当年的5月1日提交申请。在申请获得批准后，该申请将自动更新。提前分期支付财产税可以获得一定的税收折扣。此外，在估价过程中，享有住宅免税待遇的房产增值也受到限制。住宅的增值不能超过前一年的3%或者当年消费价格指数的增长。此优惠待遇源自一项称为“拯救我们的房屋”的政策。
另外，作为一项优惠政策，农业用地的估价方法区别于商业用地。因此，如何区别商业用地和农业用地非常重要。为了符合农业用地的条件，在1月1日当日，该土地需作为农业用地使用或者经合理努力使该地作为农业用地使用。如果土地是善意地用于农业用途，其价值就是基于其正常的农业实用而非其市场价值。该措施试图使农业用地背负的财产税和农业收入相适应，并保证该用地可以持续作为农业用地。庭院不得作为农业用地，而要按照市场价值估价；作为住宅一部分的庭院虽然与住房分开估价但可以获得住宅免税待遇。有关农业用地的待遇需要在每年1月1日—3月1日之间申请。在考虑是否属于农业用地时需要考虑以下因素：土地作为农业用地的时间，该用途使用是否是持续的，该土地的购买价格，用于农业用途相关土地的面积，是否就该土地作为农业用途做出了足够充分的照管，包括施肥、耕地、植树、除草和除虫等其他农业活动，是否用于租赁（如果租赁，需考虑租期长短、租赁条件等具体情况），其他可能有用的因素。
（2）加利福尼亚州税收优惠。《加利福尼亚州宪法》第13章第3～5节规定了不动产税收的减免，更详细内容在《加利福尼亚州财政与税收法典》第202节规定。此外，13号法案第3节列举了多种可减免税的不动产；第4节规定了可由州议会确定财产税减免的财产类型，包括全额、部分减免和慈善用途的减免；第6节规定，不按法律要求申请减免的不得享受税收减免；第7节规定，若所征收收入低于对其进行评估、征税的费用，州议会经2/3议员同意，可授权州郡监督委员会确定低价值不动产的免税。加利福尼亚州比较典型的财产减免包括12种：
①低价值不动产。对于低价值不动产，因对其征收的财产税额低于相关评估、征收的行政成本，根据经济原则，应对其免税。低价值房地产税的减免由税务机关确定，无须纳税义务人申请。郡税务监督委员会有权确定当地免税不动产的最高价值，但该最高价值一般须低于5000美元；对于私人经营的公有不动产，该最高价值必须低于5万美元，这些财产包括：第一，游乐场及其设施；第二，文化场所、设施，包括文化广场、礼堂、剧场、博物馆或其他主要用于文化娱乐目的的建筑。历史古迹、非营利高尔夫球场、政府所有的处于其辖区外的土地等不适用上述低价值减免政策。
②自用住所。加利福尼亚州自用住所可在评估价值基础上获7000美元的减除额，该住所必须为所有者自用且是其主要住所。自用住所减税申请只需提出一次，第一次申请需在符合减税条件后第一个2月15日前提出方可获得该年度的全额减免。减免申请表为“家用财产免税申请表”。当相关房地产不再符合减税条件时，纳税义务人应在10月10日前告知税务机关，否则将受处罚。
③出租作特定用途的不动产。出租用于下列用途的不动产可减免财产税：第一，免费对公众开放的图书馆、博物馆专用；第二，公立学校专用；第三，非营利中学教学专用；第四，宗教专用，包括教堂用于500人以下集会的场所。财产所有者需每年填写“出租免税申请表”并向房地产所在地的税务机关申请免税。
④公立学校。公立学校包括各种高校、政府设立的其他学校。公立学校专用于办学的不动产免征财产税，不论这些财产是公立学校所有还是租用的。若公立学校专用的不动产是租用的，财产所有者应填写“出租免税申请表”申请免税。若财产所有者不申请免税，则由公立学校申请免税。公立学校的财产税减免由纳税义务人每年申请，高校填写的免税申请表为“高校免税申请表”，其他公立学校填写的免税申请表为“公立学校专用财产免税申请表”。作为非营利机构或由非营利机构运营的，经特许设立的学校适用公立学校的免税政策。
⑤福利机构。加利福尼亚州在宪法的修正案中增加了立法可以规定福利机构财产的免税的授权：专用于宗教、医疗、慈善目的或通过信托方式由非营利机构所有或持有用于上述目的的财产可以免税。1945年，《加利福尼亚州财政与税收法典》在第214节规定了上述福利机构减免内容，并增加了福利机构用于科研目的的财产可以免税。多年以来，加利福尼亚州不断扩大福利目的免税财产的范围，用于教育的财产，用于为特定或不特定人群提供福利的财产，慈善捐赠的财产，福利机构接受的政府资助等。福利机构财产的税收减免需符合两个条件：第一，机构为合法条件的免税福利机构；第二，财产用于福利目的。机构是否符合免税条件由公平委员会认定，符合条件的福利机构只需认定一次；不动产是否用于慈善目的是由评估人员每年认定的。
⑥图书馆、博物馆。免费对公众开放的图书馆、博物馆专用的不动产免税，不论该房地产是图书馆或博物馆所有的还是租用的。
免费向公众开放这一条件要求每周至少开放20小时，连续12个月内至少开放35周。图书馆、博物馆必须在公众易发现的位置告知该博物馆或图书馆免费对公众开放。
图书馆或博物馆必须每年向不动产所在地的评估机关申请免税，填写的免税申请表为“免费图书馆、博物馆免税申请表”
或“出租免税申请表”（若该不动产是租用的）。
⑦宗教机构、教堂。宗教机构所有或租用的，专用于宗教崇拜或宗教学校的房地产免税
，这些宗教学校包括育幼院、托儿所、幼儿园、小学、中学及高校。宗教机构只需申请免税一次，第一次免税申请在2月15日前提出可获得全额免税。教堂则需每年申请免税，如某教堂所有或租用用于宗教目的的不动产允许其他教堂使用，这些教堂都要申请免税。宗教机构使用的免税申请表为“宗教免税申请表”，教堂使用“教堂免税申请表”。
⑧印第安廉租房。由印第安部落或部落指定的房屋机构所有或经营的，至少30%房屋所有权持续由低收入家庭居住或向低收入家庭出租的不动产免税。
印第安部落必须是联邦承认并登记的部落。
部落指定的房屋机构应符合以下条件：第一，该机构由联邦承认并登记的部落指定；第二，非营利；第三，房屋机构的经营收益不向私人股东、经营人员等分配。
部落廉租房免税需每年申请，2月15日前申请可获全额免税。免税申请需提交“部落廉住房免税申请表”及以下文件：部落为联邦所承认和登记的证明文件；房屋机构符合条件的证明文件。只有由低收入家庭居住的房地产才能免税，免税申请须对免税房地产进行描述，包括房地产整体情况和免税部分的描述。如只有部分房地产符合免税条件，还需分别列明符合条件和不符合条件的单元。
⑨退伍军人。单身的退伍军人拥有少于2万美元财产，或是已婚的退伍军人同时拥有少于4万美元财产，或是符合减税条件的退伍军人的未再婚配偶所有的不动产（不一定自住）可在评估价值基础上享有4000美元的减除额。该税收优惠需在每年1月1日—2月15日间提出申请。
⑩残疾退伍军人及其不再婚配偶。残疾退伍军人或其不再婚配偶或烈士的不再婚配偶所有或共有的主要住所，在其评估价值基础上可享受10万美元的基本减除额。如残疾退伍军人或不再婚配偶享受了上述减税待遇，则该住所不再享受普通的自用住房减税，但若住所为两个以上符合减税条件的残疾军人所有，减税数额可累加（《加利福尼亚州宪法》第13章第3节第（o）、（p）、（q）小节规定了退伍军人的认定条件，《加利福尼亚州财政与税收法典》第205.5节（e）小节规定了残疾的认定条件），减税方法为在住所原评估价值基础上减去规定的减除额：基本的减除额为10万美元；残疾退伍军人或其不再婚配偶或烈士的不再婚配偶当年家庭的总收入不高于4万美元的（低收入家庭），减除额可达上限15万美元。减除额和低收入家庭认定数额每年根据通胀情况可能有所变化。
残疾退伍军人或其不再婚配偶主要住所减税需填写并提交“残疾退伍军人或其不再婚配偶减税申请表”，基本数额减免只需申请一次，家庭低收入享受更高数额的减税需每年提交申请，申请需在财产或退伍军人符合减税条件后30天内或第一个1月1日前提交。
⑪墓地。为了保护死者最后安息之地，加利福尼亚州规定对用于永久性埋葬死者或维护及保养财产或尸体的财产免征财产税，但为了获取商业利润的除外。该免税被称为墓地免税。《加利福尼亚州安全与健康法典》第7003节规定了墓地的定义：“用于或打算用于墓地用途的土葬陵园、穴葬陵墓、火葬场及骨灰安置所或专用于埋葬且埋了6具以上尸体的地方。”墓地免税需每年向墓地所在地的评估员提交申请，申请表为“墓地免税申请表”。
⑫财产税豁免。美国联邦宪法限制了州对联邦所有的财产征税的权力。这个限制一般认为是财产税的豁免，以区别于《加利福尼亚州宪法》和《加利福尼亚州财政税收法典》规定的财产税减免。除非联邦政府同意，否则所有的联邦财产都可从州财产税豁免，包括联邦政府机构、部门所有的财产、公有土地、联邦所有的动产。但是，承租人或其他使用者对联邦财产享有占有收益权的，应缴纳财产税，但在联邦专辖特区的占有收益权例外。一般地，联邦政府控制的组织所有的财产在该组织为联邦控制期间免征财产税。但因丧失赎回权或贷款违约而被转移到（美国）重组信托公司（Resolution Trust Corporation，RTC）的财产除外。
（3）具体税收优惠机制
。
①应纳税额优惠。
第一，免税。针对个人或机构财产税给予不同程度的免税。免税在多数情况下可累加，如果一项财产的所有人同时符合两种免税条件，可将两项免税的税额从财产税税基中统一扣除。美国比较重要的免税政策包括宅地免税政策、退伍军人免税政策和老年人免税政策等。针对个人或机构的免税政策，其免税依据是财产的所有权状况。对于出售自用住房取得的收益豁免所得税，对于低收入者购房和出租房屋给予税收优惠，对于弱势群体自住的房地产给予免税。对于政府部门、宗教组织、教育慈善机构及非营利组织拥有的专门用于公益目的的房地产免除不动产保有税，通过宅地、退伍、抵押贷款和年老等免税形式获得的住宅类财产也可以享受到该项税收优惠政策。在上述免税对象中，各级政府享受的优惠是最多的。
第二，减税。与免税政策密切相关的是减征政策，即由财产所有人与财产所在地的地方政府签订合同，约定在一定时期内不对这项财产的部分价值课税的一种税收优惠政策。减征通常是为了促使开发商从事一些他们原本不愿意开展的项目。减征的份额往往逐步缩小，以逐渐将这项财产全部纳入征税范围。政府为鼓励百姓购房，对所购第一套住房免收房产税，从第二套住房起征房产税，在购买第三、四套住房时，房产税税率将大幅增长。
第三，抵免或退税。抵免或退税是针对低收入群体的财产税优惠，它是根据人们的收入水平来确定财产税税收补助的一种政策。抵免或退税政策对低收入群体实行住房抵免，抵免额可以抵顶个人所得税或退休现金等，能够有效减轻纳税人财产税税负中的超额负担。如果纳税人所缴纳的财产税与其收入之间的比例超过了税收抵免法律的规定，政府会将超额的一部分返还给纳税人或者减少其应纳的所得税额，有时作为所得税税收返还的一种补充，也会直接给纳税人支付现金。目前美国有9个州以及哥伦比亚特区对住宅类财产给予税收抵免政策。一是税收抵免政策的起始和浮动优惠。在税收抵免政策下，政府首先应规定收入的一定比例为税负水平过重的起始点标准，高出这个水平的财产税就可以享受部分税收优惠。浮动法是税收抵免政策的另一种操作方法。该方法随着纳税人家庭收入的增加，税收优惠在财产税税额中的比例会不断下降，几乎所有纳税人就可以得到不同程度的财政补助；二是房屋租住者与税收抵免政策。在实际情况下，尽管租住房屋者与住房所有人的经济状况相比偏低，并且作为租住者也承担了租住房屋的一部分财产税。但是税收抵免政策的受益范围也仅限于房屋所有人，如果也向租住者提供税收优惠则会加大计征难度；三是税收抵免政策中的收入限制问题。由于人们的收入水平不同，税收抵免设定收入上限可以集中力量向低收入群体提供财政补助。该政策对收入的定义一般比联邦或者州对应纳税收入的定义更加宽泛，将非应纳税的退休收入也加入进来；四是税收抵免政策可避免对老年人课征过重的税收。因老年人积累的财富会随着他们的退休而减少，而抵免政策可以减轻他们的退休后的压力，避免老年人因财产税征收消耗过多的退休金并承担过重的税收负担。
②纳税时间优惠——递延纳税。递延纳税是适用于特定财产所有人的另一种税负减让措施。适用于这种政策的纳税人包括老年人、残疾人、低收入群体和处于正在开发地区边缘上的农场主等。根据规定，如果纳税人的财产价值出现了大幅上升，而且这种上升不是由于纳税人自身原因所造成的，那么纳税人可以根据这项财产的原有价值纳税，并将所纳税款和应纳税款之间的差额进行记录。这个差额可推迟到以后再缴纳。这部分被推迟缴纳的税款，按照规定，有的要求全部缴齐或只缴纳一部分；有的要求加收利息或不要求加收利息，各州的规定有所不同。
③税率优惠。一般而言，各州会对农场、耕地、特定类型的林地等给予一定优惠，评估价值也要比市场价值低许多，有的地区实行低税率。在美国，19个州和哥伦比亚特区对不同类型的房产规定了不同的分类税率。分类房产税既可以通过估税比率的变化来分类，也可以通过法定税率的变化来分类，这两种方法可以形成相同的税率结构。美国多数州采取的都是估税比率变化的分类方法。通过法定税率的变化来分类更加直接、透明，受财产评估程序的影响也比较小。目前仅有马萨诸塞州、明尼苏达州、西弗吉尼亚州和哥伦比亚特区采用法定税率。
④税基优惠。第一，设定计税价值增长上限。为避免因房地产再评估价值增长过快而给纳税人带来过重的税收负担，许多州对纳税人的主要住所规定，每年计税价值的增长不得超过上一年度计税价值的一定比例，对应税价值增长超过该比例的部分不需缴纳财产税。
第二，在所得税中扣除房产税。为减轻纳税人的负担，将房产税作为所得税的扣除项目，具体适用于联邦所得税的分享扣除和32个州所得税的扣除。具体税负减轻程度取决于各州的不同状况，在所得税采取累进税率的地方，高收入纳税人则会获益更多。