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美国有着很庞大和严厉的税收制度。作为独立宣言和宪法起草者之一的本杰明·富兰克林就曾说过，世上只有两件事是肯定的——死亡和税。美国联邦、州和地方政府都有征税权力。在地方政府方面，由于美国宪法禁止联邦政府对财产征税，保证了房地产税成为州和地方政府的事务。1818年，伊利诺伊州首次创造出统一税条款，对不动产或动产、有形资产或无形资产都实行统一税率。因为统一税条款反映了独立宣言中的平等理念，其他州陆续在州宪法中也加入统一税条款，要求根据个人财产价值采用统一税率。统一税条款的支持者认为，统一通用财产税，让每人缴纳自己的应付份额，这样就可以避免征税上的不公平。随后州政府开始允许地方政府就某些特殊项目，如教育、公路建设等征税。虽然这些特殊项目设有征收上限或税率上限，但限制越多管理越难。在平等观念下看似最佳的税法，在实践中由于缺乏行政监督，加之征税部门繁多，征税效果实际上并不好。1895年，来自哥伦比亚大学的瑟里格曼教授批评统一税率实为文明国家所曾拥有的最差税法。进入20世纪后，随着经济活动的发展，居民手中的财产计算变得更为复杂，统一税法面临困难。比如，如何公正地计算居民手中的票据价值显然不在地方政府能力范围内。最终，逐渐分化的行政管理使得统一税条款失效，并逐步被地方财产税所代替。1907年，美国成立了全国税务联合会，开始推动征收收入税。此外，他们要求不动产需要被专业估价师评估，不同性质不动产应该有不同税率。
在这种条件下，房地产税由于有固定的地点和较为明确的价值而成为政府的首选，同时改革也开始进行。一些资产被免除税收，另一些资产被征收以低税率。不同财产被征不同税率的模式在各州逐步展开。但随之而来的大萧条造成了美国大范围的房产税违约，迫使州政府对房产税率设置了上限。此外，一些州还免除了自住房主的房地产税。但是，这些免税条款随后又面临指责，缘由是本来并不需要资助的富人因此得到更多的利益。
美国的房地产征收体系，按照征收和分配主体来区分，大致分为三个阶段：第一阶段是1787—1840年（独立战争期间），联邦政府支出猛增，1787年，宪法会议授予联邦政府可以征收直接税（只跟各州的人口规模挂钩），其中包括房地产税（也叫财产税）。联邦政府分别在1798年（与法国的战争）、1814—1816年（与英国的战争）和1861年（南北战争）征收过房地产税，共同原因是战争期间联邦政府支出大幅增加，房地产税就构成了州政府的最重要税源。第二阶段是1842—1902年，地方政府开始逐步接替州政府，成为公共基础设施建设的主体。到1902年，地方政府的债务规模已经达到了州政府的8倍。1902年，地方政府债务占全部政府债务的比例是57.1%，联邦政府是35.9%，州政府下降到只有7%；同时，地方政府的财政收入也等于联邦和州政府的收入总和，房地产税的征收主体也从州政府转移到地方政府手里。1913年，房地产税占地方政府收入的比重达到了72%。第三阶段是1902年至今。从1900年开始，州政府逐步用销售和收入等其他税种替代了房地产税的作用。
在大萧条年代中，一些州开始设立零售商品销售税。1930年，肯塔基州颁布了累进制的销售税，但在1934年又被3%的均税代替。20世纪30年代24个州开始征收销售税。随着州政府开始征收销售税和收入税，房地产税在州政府财政收入中的比重也急剧下降；同时，联邦和州政府逐步增加了对地方政府的财政支持和补贴，房地产税对地方政府的重要性开始逐级下降。
第二次世界大战中，由于基础原料的缺乏，使得需求减少，州和地方政府对税收需求也减少，矛盾相对减缓。第二次世界大战后，随着政府提供的服务内容增加，以及房产价格上升，税率、税收都有较大幅度提高。报纸上也常有户主因过高税负不得不变卖房产的故事。埋怨和不满逐渐增加。
1978年发生了美国税收历史上最重要的事件——加利福尼亚州13号提案。加利福尼亚州13号提案是加利福尼亚州宪法的修正案，它的主要成果是削减房地产税，抑制房地产税的增长。提案最为重要的部分是规定房地产税最高不能超过房价的1%（房产价值定位于1975年3月1日或者是在房产交易之日）；随后的每年房产价值更新不能超过2%或通胀率；禁止征收交易税；由郡负责房地产税的征收。历史学家认为，加利福尼亚州13号提案标志着保守主义思潮在水门事件后得到重生，而自由派大政府思想，特别是罗斯福新政标榜的自由主义面临困境。因此，1978年也是美国近代政治历史上最重要的一年。借助社会所蔓延的反大政府情绪，共和党员罗纳德·里根成功击败民主党杰米·卡特，在1981年入主白宫，并且实施了美国历史上最大力度的税费削减。1986年里根批准了税法改革法案，个人最高税从50%降为28%，房屋按揭贷款的支付利息也可以抵消部分联邦收入税。事实上，1986年税法改革法案对美国房产市场，以及经济在此后的发展起到无法比拟的推动作用。里根也得到连任。此后，共和党员乔治·H. W.布什入主白宫。但不幸的是，此后他签署了增税法案。所以在与比尔·克林顿的竞选中，败选也就可以理解了。
加利福尼亚州13号提案虽然受到民众欢迎，但事实上存在弊端。比如，它间接地鼓励了居民不出售房产（为避免房产重新估值），导致一个无效房产市场；2%的最高征税价格上限也导致消费者消费指数的低估；不公平地资助了那些房产价值低估的家庭，将税收负担转移给社会；降低了地方政府的税收量，等等。为弥补失去的财政收入，地方政府不得不开始增加服务收费和商业税收。
但不管其有怎样的弊端，加利福尼亚州13号提案推动了美国对房地产税的思考。到1980年，有38个州开始了减免税，或税收补偿，或限税政策。如中低收入房主、残疾房主和老年房主的房地产税被减免，设置房地产税上限等。20世纪90年代广泛使用的计算机使得房产税的计算、估值更为方便和准确。
在美国，房产税起源于殖民时期。1796年之前，15个州中的14个州和地方政府对土地征税。当时特拉华州不征收物业税，而是从它的收入中征税。在一些州中，所有财产都被征税；在其他州有特定名称的财产税税种。土地可能在一个州按数量征税，在另一个州按质量征税，在另一个州则不收税。在某些情况下，评估和征收税款可能是州的责任，而在某些州也可能是县或乡镇的责任。比如佛蒙特和北卡罗来纳州依据土地数量征税，纽约和罗得岛则基于土地的价值征税。康涅狄格州根据土地的使用类型征税。各州手续有很大差异。
从1796年到南北战争时期，人们制定了一个统一的原则：“所有物业的征税，无论动产和不动产、有形和无形的、固定的和个人的，只要在美国，就实行统一税率。”在此期间，房产税基于价值进行评估。这被引入到了许多州的宪法。
南北战争结束后，无形财产，包括公司股票的重要性日益凸显。税务管辖区发现很难对这类财产征税。这种趋势导致了州一级的替代物业税（如所得税和销售税）的产生。物业税在低于州一级仍然是政府财政收入的主要来源。
大萧条导致了物业税的高违约率和税收减少。另外，在20世纪初，许多司法管辖区开始豁免某些物业的税额。许多地区对退伍军人实行房产税豁免。第二次世界大战后，一些州用“上限条款”的规定取代了豁免，限制住宅的增值。很多经济因素都曾经激发了各州纳税人对于限制房产税的积极性。加利福尼亚州13号提案（1978年）修增了加利福尼亚州宪法，将整体的房地产税限制在“房产全部现金价值”的1%。它还限制了不动产评估价值的增长以及考虑到通胀因素每年不得超过2%（见表2-1）。
表2-1 房地产税有关法案
资料来源：Mark Haveman and Terri A. Sexton，Property Tax Assessment Limits. Lincoln Institute of Land Policy，2008.