2.6 项目评估的成果表达
——项目评估报告的格式与编写要求及编制大纲

与可行性分析过程与结果类似，项目评估的成果也需要通过一定的载体形式有效地表达出来，项目评估报告就是这样一种有效的载体形式。它是在确定对某一具体拟建项目进行决策之前，在可行性分析报告的基础上，对项目建设必要性、建设与生产条件、技术方案、经济与社会效益和项目总评估五个方面进行的评估，是对可行性分析报告全部情况的可靠性进行全面的审核后所完成的最后的书面报告。

2.6.1 撰写项目评估报告的一般格式与内容要求

书面的项目评估报告是投资者、国家或地方综合部门与项目主管部门对项目进行投资决策的重要依据，也是贷款机构与银行参与投资决策和贷款决策的重要依据，是对项目实行监督管理的基础性资料。

由于建设项目的类型多种多样，建设项目性质、规模和行业各不相同，使得评估报告的内容和重点也各有侧重、不尽相同，但通常都应包括以下主要内容。

（1）报告的封面应写上“×××项目评估报告”的字样，写明评估单位的全称及报告完成的时间，在第一、二页上分别说明“评估小组人员名单及分工”和“评估报告目录”。

（2）正文部分：① 总论与项目概况；② 建设必要性评估；③ 建设及生产条件评估；④ 技术评估；⑤ 基础财务数据预测与财务效益评估；⑥ 国民经济效益评估；⑦ 投资来源及资金筹措方式评估；⑧ 不确定性分析；⑨ 问题与建议；⑩ 总评估。

（3）附件、附图及附表。包括各类评估报告、参考资料及文件、评估基本报表和辅助报表等。

（4）按照1995年12月29日中国建设银行颁发的《固定资产贷款项目评估办法》的规定，对贷款项目的评估内容还应进一步涵盖以下具体内容：① 借款人资信评估。② 项目概况，包括项目建设必要性、进展过程、工艺技术、建设和生产条件、环境保护等的综合论证分析。③ 项目产品市场供求评估。④ 投资估算与资金来源评估。⑤ 财务评估（含财务基础数据测算、财务效益评估与不确定性分析）。⑥ 银行效益与风险防范评估，包括流动性和相关效益评估，以及对借款人提供的保证、抵押、质押等贷款风险防范措施的可行性进行分析评估。 ⑦ 问题和建议。阐述贷款项目当前存在的问题，提出建议或解决措施，做出最终评估结论。⑧ 附若干评估基本报表及报告附件。

2.6.2 项目评估报告撰写的要求

作为书面文本，项目评估报告是为政府有关部门、贷款金融机构和社会公众或企业投资者提供投资决策依据的论述性文件。故要求评估者站在第三者的角度，以公正、客观的立场，依靠各种数据资料，对项目进行具体介绍和评估。要求重点突出、观点明确，提出的建议要有针对性，即根据项目的具体特点，对投资者和决策部门极为关心的问题进行重点论述，做出明确的结论，防止重复、遗漏和千篇一律的现象。项目评估人员必须按照国家规定的《建设项目经济评价方法与参数》（第3版）的要求及其他有关规定对项目进行严格、认真评估，并以实事求是的科学态度，按照统一的要求与格式编写评估报告。

在对可行性分析报告全面审查的基础上，项目评估人员要根据调查和审查结果编写建设项目评估报告。编写时要注意：① 语言要简练准确。根据项目的大小，文字应控制在10 000～15 000字之间，最长不宜超过20 000字。② 材料要真实有据。③ 结构要科学严谨。④ 分析要定量与定性结合，并应以定量分析为主。⑤ 评价要客观实际。要客观地、实事求是地进行评价叙述。

2.6.3 一般工业项目评估报告编制大纲

以一般工业项目评估为例，下面按照原国家计委、中国国际工程咨询公司对拟建项目可行性分析报告规定的评估内容做相关分析论证的要求，介绍编制项目评估报告大纲的基本内容。一般工业项目评估报告编制大纲要求如下。

1．项目概况

（1）项目基本情况

（2）综合评估结论

2．评估意见

（1）关于市场供需预测及拟建规模的评估意见

（2）关于资源、原材料、燃料及公用基础设施的评估意见

（3）关于建厂条件和厂址方案的评估意见

（4）关于工艺、技术和主要设备选型方案的评估意见

（5）关于环境保护的评估意见

（6）关于企业组织、劳动定员和人员培训的评估意见

（7）关于实施进度的评估意见

（8）关于投资估算和资金筹措的评估意见

（9）关于经济及社会效益的评估意见

（10）综合结论意见

3．问题和建议

（1）存在或遗留的重大问题

（2）潜在的风险

（3）建议

1）解决问题的途径和方法

2）建议国家（或地区）有关部门采取的应急措施和方法

3）对下一步工作的建议

4．按照中国建设银行对固定资产贷款项目所确定的评估内容要求，在大纲中还需补上的内容

（1）借款人资信评估

1）借款人经济地位评估

2）借款人的法定代表人素质和领导班子整体素质评估

3）借款人生产经营情况评估

4）借款人资产负债及清偿能力评估

5）借款人信用和发展前景评估

（2）项目概况分析

1）项目建设必要性评估

2）项目进展过程评估

3）项目工艺技术设备评估

4）项目建设和生产条件评估

5）项目环境保护评估

（3）项目产品市场供求评估

1）对产品市场供求现状的调查评估

2）对产品供求发展趋势的预测评估

3）对项目产品竞争能力的分析评估

4）对项目建设规模和建设方案的经济合理性评估

（4）投资估算与资金来源评估

1）对项目总投资估算的评估

2）对资金来源的评估，主要是对项目所有者权益和负债的可靠性进行分析

（5）财务评估

1）对基础财务数据测算与分析的评估

2）对项目财务效益评估

3）对项目不确定性分析的评估

（6）银行效益与风险防范评估

1）对银行效益评估，包括流动性评估和相关效益评估

2）风险防范评估，主要是对借款人提供的保证、抵押、质押等贷款风险防范措施的评估

链接——案例2-8

R地区新建钢铁联合企业项目财务与国民经济分析评价报告

1．概述

拟在R地区新建一钢铁联合企业，该企业所在地区临近港口，铁路纵贯全境，公路四通八达，交通运输十分便利。另外，该地区的煤及其他辅助原料资源也极为丰富。企业所需原料——铁矿石拟由进口解决，洗精煤、无烟煤、白云石、石灰石就地解决，企业所需电力也由该地区电网供应。新建企业的外部条件较好。在该地区发展钢铁工业，还能利用该地区的工农业、城市服务、卫生教育等各种社会力量，可取得加快建设进度、节约投资等实际经济效益，同时还能促进该地区各项事业的发展。

新建的生产系统包括烧结、焦化、炼铁、炼钢、连铸、热连轧板、冷连轧板等主要生产车间及相应的辅助公用设施。设计规模为年产商品热轧板卷120万t，冷轧板卷100万t，镀锌板80万t，商品材合计300万t。该企业需征购土地8 066.7亩，全厂劳动定员14 600人。

2．基础数据

项目的基础数据如表2-28所示。

3．项目财务效益分析

（1）项目投资、资金筹措及实施进度。

1）固定资产投资。以基期价格计算的固定资产投资（含建设期利息）为242.58亿元，其中外汇为15.85亿美元［见固定资产投资总额估算表（略）］。项目投产后形成的固定资产价值为233.808亿元，无形及递延资产价值为8.77亿元。

2）流动资金。参照老厂及类似项目资料，并结合该项目具体情况，按分项估算的正常生产年份（内销85%，外销15%）的流动资金为20.068 6万元［见流动资金估算表（略）］。

3）资金筹措、建设进度及达产计划。固定资产投资242.58亿元（含外汇15.85亿美元）中，自有资金约占32%（77.58亿元）。借款约占68%（165亿元）。国外借款为10亿美元（55亿元），年利率9.2%，宽限期5年，偿还期10年（等额偿还本金）。国内人民币借款110亿元，由建设银行提供，年利率9%。

流动资金20.07亿元中，自有资金占33%（6.7亿元），银行借款占67%（13.37亿元），借款年利率为8.64%。

项目建设期5年，投产期3年，投产第1年生产负荷为50%，第2年为75%，第3年为90%，第4年达到设计生产能力。

固定资产投资在建设期5年内投入，各年的投入比例分别为4.5%、13.9%、28.4%、30.2%和23.0%。

各年的资金筹措及使用计划表（略）。

（2）产品成本和费用计算。

1）计算说明。

① 所需铁矿石（块矿及粉矿）全部由国外进口，其价格参照近年国际市场价格确定。

② 固定资产综合折旧年限取20年，年折旧费为：（固定资产原值−净残值）÷ 折旧年限 =（2 338 080 − 233 808）÷ 20 = 105 213.6（万元）。

③ 无形资产及递延资产分5年摊销，年摊销费为：87 700 ÷ 5 = 17 540（万元）。

④ 职工工资。新建生产企业职工总数为14 600人，年人均工资及福利费按7 000元/人·年计算。

⑤ 成本中其他投入物价格按项目所在地区目前的市场价格确定。

2）产品总成本费用。生产期各年的总成本费用表（略）。按基期价格计算，达到设计生产能力并还完借款本息时的年总成本费用为497 898.5万元，年经营成本为381 134.9万元。

（3）产品销售收入计算。

1）计算说明。

① 产品售价。产品内销价格按项目所在地区近期市场价确定；产品外销价格参照同类产品近年国际市场离岸价确定。

② 产品内外销比例。为使项目外汇平衡，在项目偿还国外借款期间，产品外销比例为25%～50%，内销比例为50%～75%；在偿还完国外借款本息后，产品外销比例为15%，内销比例为85%。生产期内平均外销比例为21.8%，内销比例为78.2%。

2）销售收入。按基期价格计算的生产期各年产品销售收入计算表（略）。当产品外销比例为15%、内销比例为85%时，年销售收入为1 003 430万元。

（4）利润与借款还本付息计算。项目应缴纳的销售税金及附加有增值税、城市维护建设税和教育费附加。增值税税率为14%，城市维护建设税为增值税的7%，教育费附加为增值税的2%，项目所得税税率为33%。

生产期各年的利润及利润分配计算见损益表（略）和项目借款还本付息计算表（略）。当项目偿还完国外借款本息、产品外销比例为15% 和内销比例为85% 时，年利润总额为369 077万元，年可供分配利润为185 461万元。投产后第1年，由于生产负荷低，产品外销比例大，平均售价低，项目将产生亏损，其亏损额为120 241万元。投产后第3年，弥补以前年度亏损后出现盈余，开始缴纳所得税。

根据损益表计算的各项静态指标如下：

① 投资利润率=年平均利润总额÷项目总投资×100%=5 752 418÷20÷（2 119 100+306 680+190 972）×100%=287 621÷2 616 752×100%=11%

② 投资利税率=年平均利税总额÷项目总投资×100%=407 761÷2 616 752×100%=15.6%

③ 资本金利润率=年平均利润总额÷资本金×100%=287 621÷833 072×100%=34.5%

（5）财务盈利能力分析。按基价计算的全部投资和自有资金现金流量表（略）。项目的各项指标情况如表2-29所示。

项目所得税前财务内部收益率（13.68%）高于行业基准收益率，说明该项目在财务上是可以接受的。

（6）清偿能力分析。由资金来源及运用表（略）可以看出项目计算期内各年的资金盈余与短缺情况。项目建设期利息用自有资金支付。投产后第1年产生资金短缺，用短期借款支付，并相应在下一年偿还。国外借款在投产后10年内等额偿还。国内建设银行借款偿还期为：（13−1）+ 163 984 ÷（48 443 + 163 984）= 12.8（年）。

项目第14年出现盈余资金，计算期内累计盈余资金为163.9亿元。各年累计盈余资金可作为编制表的依据（使用这些数值时，其最后一年数值应扣除固定资产余值和回收的自有流动资金）。

资产负债表可以反映项目计算期内各年资产、负债和所有者权益情况。通过表中所列各年的资产负债率、流动比率和速动比率，进一步进行项目清偿能力分析：

1）项目建成后的资产负债率为68%，偿债期间各年的资产负债率最高为71.6%、最低为8.7%，说明项目面临的风险程度不是很大，偿债能力是较强的。

2）从第7年开始，项目流动比率超过136.5%，说明项目流动资产在短期债务到期以前可以变为现金用于偿还流动负债的能力是较强的。

3）项目还完借款的当年（第15年）开始，其速动比率超过108.6%，说明项目在第15年以后，各年流动资产中可以立即用于偿付流动负债的能力也是较强的。

（7）外汇平衡分析。在偿还国外借款本息期间，项目外销比例为25%～50%，国外借款本息偿还完毕后，外销比例为15%。项目所需原料（块矿和粉矿）全部由进口解决。在计算期内，各年均可达到外汇平衡，并在生产期内有部分外汇余额。项目全部计算期内外汇余额总计为85 771万美元。财务外汇平衡表（略）。

（8）不确定性分析。

1）盈亏平衡分析。项目达到设计能力和还清借款时的年总成本费用为497 899万元，其中，年固定总成本为212 914万元，年可变总成本为284 985万元，年销售收入为100 3 430万元，年销售税金及附加为136 455万元。所得税前盈亏平衡点的生产能力利用率为：212 914 ÷（1 003 430 − 284 986 − 136 455）×100%= 36.6%。

盈亏平衡点的产量为：300 × 36.6% = 109.8（万t）。

由盈亏平衡分析可知，按基价计算时，项目生产能力利用率达到36.6%，产量达到109.8万t时，即能达到盈亏平衡。超过此产量即有盈利，否则将产生亏损。该项指标表明，项目抗风险能力较强。

2）敏感性分析。敏感性分析主要分析产品平均销售价格、经营成本、预测销售量（产量）和固定资产投资四个因素的变化对所得税前全部投资财务内部收益率（FIRR）的影响，计算结果如表2-30所示。

由表2-30可知，相对来说，产品价格对FIRR较为敏感。当产品价格提高15% 时，FIRR由13.68% 提高到20.32%，增长6.64%。其次是经营成本，如果经营成本增加15% ，则FIRR由13.68% 降为11.02%；如果经营成本减少15%，则FIRR由13.68%提高到16.08%。

4．国民经济效益分析

（1）基础数据调整。

1）固定资产投资调整。

① 土地费用调整。该项目需新征土地8 066.7亩，每亩征购费为3万元，共计2.42亿元。

根据现场调查，新征土地原为旱田，每年种两茬：一茬为小麦，另一茬为玉米。小麦和玉米的净收益分别为157元/（亩·茬）和186元/（亩·茬），因此，每亩新征土地的净收益为：157 + 186 = 343［元/（亩·年）］。

设小麦和玉米的年产量平均递增2%，收益调查年与开工年为同一年份，并按12% 的社会折现率计算，则25年内每亩土地的净收益现值为：

8 066.7亩土地25年内的净收益现值为：8066.7×3161=2550（万元），即征用土地的机会成本为2 550万元。

因为土地影子费用 = 土地机会成本 + 新增资源消耗费用，而新增资源消耗费用包括老年人赡养费、养老保险金、剩余农业劳动力安置费、农转非人口粮食价差补贴、拆迁总费用、征地管理费等，每亩为2万元，共计16 133万元，则：土地影子费用 = 2 550 + 16 133 = 18 683（万元），即土地费用由财务评价的2.42亿元调整为1.868 3亿元。

② 三材费用的调整。按影子价格计算，三材费用由20.96亿元调整为15.31亿元（见表2-31）。

③ 引进设备费用的调整。

A．进口设备到岸价为12.4亿美元。财务评价时，按基期官方汇率（1美元 = 5.5元）折算为68.20亿元，国民经济评价按影子汇率（1美元 = 5.94元）调整为73.66亿元。

由于港口到厂区的距离较短，故港口到厂区的运费不予调整。

B．引进设备其他费用为0.9亿美元，由4.95亿元调整为5.35亿元。

C．引进设备基本预备费为0.66亿美元，由3.63亿元调整为3.92亿元。

D．固定资产投资中转移支付部分。进口设备的关税及增值税和建设期支付的国内建行借款利息均属于国民经济内部的转移支付，在国民经济评价中应予以剔除。

引进设备关税及增值税为14.8亿元，建行借款利息为20.3亿元。

包括未调整部分在内，调整后的固定资产投资为208.26亿元。固定资产投资调整如表2-32所示。

2）产品价格的调整。热轧板、冷轧板和镀锌板都是国内短线产品，每年均需进口。项目的产品中既有内销也有外销。对于内销产品，可视为替代进口产品，因钢板具体用户难以确定，其影子价格可按到岸价格乘以影子汇率计算。项目建成后有自备码头，外销产品的影子价格可按近年来国际市场同类产品的离岸价格乘以影子汇率计算。

产品销售价格调整如表2-33所示。

按影子价格计算，当产品外销比例为15%、内销比例为85%时，产品销售收入为816 750万元。

3）流动资金的调整。调整后的流动资金为163 350万元。

4）投入物价格和经营费用的调整。

① 经营成本中占比重最大的是铁矿石，全部为进口铁矿石。铁矿石经过项目自备码头运进厂内。其影子价格可按影子汇率进行调整。

进口粉矿：32（美元/ t）× 5.94 = 190（元/ t）

进口块矿：37（美元/ t）× 5.94 = 220（元/ t）

② 洗精煤在经营成本中占的比重仅次于矿石。洗精煤为外贸货物，可按减少出口考虑。离岸价格取60美元/t。设煤矿到口岸的距离与到该项目的距离相等，则洗精煤的影子价格为：60 × 5.94 = 356.4（元/ t）。

③ 外购电按地区电网影子价格（0.22元/度）进行调整。

其他投入物在经营成本中所占比重较小，未予调整。

调整后，达到设计能力时的年经营费用为408 434.6万元［国民经济效益分析经营费用调整计算表（略）］。

5）产品销售税金及附加是国民经济内部的转移支付，在国民经济评价中不参与计算。

6）调整后的资金使用计划表（略）。

（2）国民经济盈利能力分析。全部投资国民经济效益费用流量和国内投资国民经济效益费用流量计算表（略）。

三个主要国民经济效益分析指标如表2-34所示。

由表2-34可知，全部投资经济内部收益率（12.79%）高于社会折现率（12%），全部投资的经济净现值为9.73亿元。

由于全部投资经济内部收益率高于国外借款利率（9.2%），因此，国内投资经济内部收益率与经济净现值均高于按全部投资计算的相应指标。

从上述主要指标来看，项目的国民经济效益是较好的。

（3）经济外汇效果分析。在国民经济效益分析中，项目每年产品外销比例与财务评价相同。计算期（25年）内项目净外汇流量为85 771万美元，各年均做到了外汇平衡。经济外汇净现值为20 374万美元，考虑到产品替代进口的外汇收入，经济外汇效果净现值为409 690万美元。

经济外汇流量计算表（略）。

经济换汇（含节汇）成本为：国内资源现值 ÷ 经济外汇效果净现值 = 2 255 905 ÷ 409 690 =409 690（元/美元）。

经济换汇（含节汇）成本低于影子汇率（5.94元/美元）。

出口产品和替代进口产品国内资源流量计算表（略）。

（4）敏感性分析。产品销售价格、经营费用、产品销售量和固定资产投资四个因素变化时对全部投资经济内部收益率（EIRR）的影响如表2-35所示。

由表2-35可知，EIRR对产品售价的变化最为敏感，产品售价提高15%，EIRR将由12.79%提高到19.49%；其次较为敏感的因素是销售量，当销售量降低15%时，EIRR将由12.79%下降到10.41%。

5．评价结论

财务效益分析全部投资内部收益率为13.68%，高于基准收益率11%；投资回收期11.l年，低于行业基准投资回收期12.6年。国民经济效益分析以影子价格测算的全部投资经济内部收益率12.79%，高于社会折现率12%。除此之外，项目不仅可以在第15年如期偿还国外借款，还可以在第12.6年偿清国内建行借款。表明项目财务效益分析和国民经济效益分析均较好，经济上是可以接受的。

【案例点评】这是一个参考《建设项目经济评价方法与参数》（第3版）建设项目经济评价案例而得出的评估报告。作为项目可行性分析的核心内容和决策的重要依据，经济评价的目的在于最大限度地避免风险，提高经济效益。通常，财务效益分析和国民经济效益分析合称为项目的经济评价或经济效益分析，是项目评价最重要的内容。按照国家的《建设项目经济评价方法与参数》（第3版）的规定，在完成对项目基本方案的评价后，要做不确定性分析，并指出“不确定分析包括敏感性分析、盈亏平衡分析和概率分析”。盈亏平衡分析只用于财务效益分析，敏感性分析和概率分析则可同时用于财务效益分析和国民经济效益分析。因此，经济效益分析作为项目可行性研究的核心内容和决策的重要依据，其分析评价过程就需预先估算拟建项目的经济效益，包括财务和国民经济两个层次。建设项目的经济效益分析要做到既有利于引导投资方向，控制投资规模，提高计划质量，又能使项目和方案经过需要—可能—可行—最佳的步骤得到深入分析、比选。这样可以避免由于依据不足、方法不当、盲目决策所导致的失误，把有限的资源用于经济效益和社会效益真正最优的建设项目上，实现项目和方案决策的优化或最佳化。

由于该报告是对R地区拟新建一特大型钢铁联合企业项目进行可行性分析的经济评价—效益分析报告，其内容要求完全符合有关规定。故在新建项目经济评价中具有一定代表性。为了提高经济评价的准确性和可靠程度，在该案例中，对项目进行的经济评价就做到了以下四点：

（1）以经济效益为中心，把提高国民经济效益作为项目投资决策的主要目标。

（2）该项目及其方案评价的指标、计算指标的口径与尺度以及计算效果（直接与间接的效果、正效果与负效果）的深度与广度都具有一致性。

（3）价格与经济参数在时间上具有可比性。

（4）在财务与国民经济效益分析的基础上，详细进行了不确定性因素的分析，以保证建设项目能适应企业生产经营和国内外市场的变化。这对于（特）大型项目的建设尤为重要。

链接——案例2-9

新建MIDI化纤厂项目详细可行性分析评估报告

1．概况

MIDI化纤厂是新建项目。该项目是在市场预测、生产规模、工艺技术方案、建厂条件及厂址方案选择、公用工程和辅助设施诸方面进行研究论证和多方案比较后，确定了最佳方案的基础上进行的。

该项目是我国“八五”计划不可缺少的原料工业，也是纺织行业的支柱产业，因此项目投产后将使企业大大增加经济效益。

该工程主要技术和设备拟从国外引进，少数设备国内配套。由于该工程建厂条件优越，因此对项目的实施提供了较好的条件。

该项目主要设施包括生产主车间、辅助生产设施、公用工程及有关的生产管理、生活福利等设施。

2．基础数据

（1）生产规模及产品方案。年产服装生产用纤维级A产品2.326万吨，B产品1.64万吨，C产品0.969 1万吨，D产品1.5万吨。

（2）实施进度。项目拟3年建成，第4年投产70%，从第5年起达产100%，全部计算期18年。

（3）固定资产投资及资金计划。

1）固定资产投资估算为71 793万元（含5 423万美元），固定资产投资方向调节税1 436万元。固定资产投资估算表和投资计划与资金筹措表（略）。

2）流动资金估算。流动资金估算是按分项详细估算法进行估算，估算总额为106 02万元。流动资金估算表（略）。

3）建设期利息估算为8 497万元（含724万美元）。

（4）资金来源。该工程所需建设资金92 328万元（含6 147万元）。自有资金（资本金）为25 000万元，其余为贷款。该部分资金由省建行贷款30 000万元，其余由地方各部门筹措解决。贷款年利率：外汇为8%，人民币为12.24%。流动资金由省市工商银行贷款，年利率为9.36%。

（5）职工人员数及工资总额。全厂定员1 350人，年工资总额324万元（包括职工福利基金）。

3．项目财务效益分析

（1）年销售收入和年销售税金及附加估算。产品销售价格是根据近两年国内市场价格的平均售价计算的，预测到项目建成后的市场价格，A产品每吨8 500元，B产品每吨9 500元，C产品每吨19 800元，D产品每吨9 000元。年销售收入总额为68 039万元（正常生产年）。产品全部内销。

年销售税金及附加按国家规定计取，产品A缴纳产品税，其余均缴纳增值税，产品税率15%，增值税税率14%，城市维护建设税税率7%，教育费附加税率2%。由于该项目采用优惠政策，投产后前两年产品A、B免交产品税，自第3年开始自用产品A也免交产品税。

年销售收入和销售税金及附加估算表（略）。

（2）产品生产总成本。

1）为了使原材料、辅助料、燃料动力价格与产品销售价格相一致，均采用近两年市场平均售价。

2）固定资产折旧和无形资产及递延资产摊销计算。

在固定资产投资中第二部分费用除土地使用费列为固定资产原值之外，其余费用均作为无形资产及递延资产。

固定资产折旧采用平均年限法计算，折旧期15年，无形资产按10年摊销，递延资产按5年摊销。

3）修理费。修理费按年折旧费的30%提取。

固定资产折旧估算表（略）。

无形及递延资产摊销估算表（略）。

4）借款利息计算。长期借款利息计算，建设期利息进入本金一并偿还，生产经营期利息及流动资金利息计入总成本中财务费用一栏。

5）其他费用。其他费用的计算，为简化计算，该费用按工资及福利费的2.5倍估算，另加土地使用税。

（3）利润总额及分配估算。利润总额及分配估算见损益表（略）。

（4）财务盈利能力分析。

1）财务现金流量表（全部投资，略）。根据财务评价方法，将财务内部收益率及投资回收期采用两种方法计算，即所得税前、所得税后。

① 所得税前。内部收益率为19.40%，投资回收期为7.08年（含建设期），财务净现值（ic= 12%）为34 322万元。

② 所得税后。内部收益率为13.29%，投资回收期为8.55年（含建设期），财务净现值（ic= 12%）为5 285万元。

从上述两个指标可见，该项目财务内部收益率均大于行业基准收益率，说明盈利能力满足了行业的最低要求，财务净现值均较好，说明该项目在财务上是可以接受的。投资回收期均小于行业基准投资回收期，这表明项目投资能按时回收。

2）现金流量表（自有资金，略）。

① 自有资金财务内部收益率为14.84%。

② 自有资金财务净现值（ic=12%）为6 018万元。

3）根据损益表和固定资产投资估算表计算如下指标。

① 投资利润率 = 14 520 × 100% ÷ 92 328=15.73%

② 投资利税率 =（14 520 + 6 895）× 100% ÷ 92 328=23.19%

③ 资本金利润率 = 14 520 × 100% ÷ 25 000=58.08%

该项目投资利润率和投资利税率大于行业平均利润率和平均利税率，这说明单位投资对国家积累的贡献水平达到了该行业的平均水平。

（5）清偿能力分析。资金来源与运用计算见同名表（略），资产负债率、流动比率和速动比率指标见同名表（略）。

偿还借款的资金来源包括还款期间的未分配利润（可供分配利润中，提一小部分作为企业盈余公积金使用，其余均全部用于还款）及折旧费、摊销费。

借款偿还期为8.66年（含建设期）。该项目投产后以最大偿还能力还款，说明项目具有偿债能力。

（6）敏感性分析。

1）考虑到项目在实施过程中可能会受到一些不确定性因素的影响，该项目对所得税前一些影响因素进行了敏感性分析。分别对固定资产投资、经营成本、销售收入做了提高10%和降低10%的单因素变化情况对内部收益率及投资回收期影响的敏感性分析，结果如表2-36所示。

从表2-36可以看出，各因素的变化都不同程度地影响内部收益率及投资回收期，其中销售收入最为敏感，经营成本次之，投资不太敏感。敏感性分析如图2-5所示。

2）盈亏平衡分析。以生产能力利用率表示的盈亏平衡点（BEP）来表示。

BEP = 年固定成本 ÷（年销售收入 − 年可变成本 − 年销售税金及附加）× 100% = 7 822 ÷（68 039 − 39 114 − 6 895）× 100% = 35.51%

计算结果表明，该项目只要达到设计能力的35.51%，即年产量达到2.3万吨，企业就可以保本。由此可见，该项目具有一定的抗风险能力。盈亏平衡如图2-6所示。

（7）结论。从财务效益分析指标可以看出，项目财务内部收益率（基本方案）为19.40%，投资回收期为7.08年（含建设期），投资利润率为15.73%，投资利税率为23.19%，盈亏平衡点为35.51%，均高于行业基准指标，也高于银行贷款利率，并且有一定的抗风险能力。国家对于建设这项工程在财务上被认为是可行的，企业经济效益是好的，此方案拟推荐为可行方案。

【案例点评】该案例是一个专项具体的财务评价（或称财务效益分析）报告。财务效益分析是在项目市场研究和技术研究的基础上进行的。所谓财务评价，就是根据国家现行财税制度和价格体系，分析、计算项目直接发生的财务效益和费用，编制财务报表，计算评价指标，考察项目的盈利能力、清偿能力及外汇平衡等财务状况，据以判别项目的财务可行性。它主要是利用有关的基础数据，通过编制财务报表，计算财务评价用效益分析指标及各项财务比率，进行财务分析，做出评价结论。该案例作为一个关于新建MIDI化纤厂以财务评价为主的投资项目分析，该财务效益分析正是在市场预测、生产规模、工艺技术方案、建厂条件及厂址方案选择、公用工程和辅助设施诸方面进行了详细可行性研究论证和多方案比较选择后，确定了最佳方案的基础上进行的。因而，该案例具有一定的代表性和较大的参考价值。

通常，财务效益分析评价是项目可行性研究的核心内容，其评价结论是决定项目取舍的重要决策依据。建设项目的财务评价无论对项目投资主体，还是对为项目建设和生产经营提供资金的其他机构或个人，均具有十分重要的作用。主要表现在：

（1）考察项目的财务盈利能力。项目的财务盈利水平如何，能否达到国家规定的基准收益率，项目投资主体能否取得预期的投资效益；项目的清偿能力如何，是否低于国家规定的投资回收期，项目债权人的权益是否有保障等，是项目投资主体、债权人，以及国家、地方各级决策部门、财政部门共同关心的问题。因此，一个项目是否值得兴建，首先要考察项目的财务盈利能力等各项经济指标，要进行财务效益分析评价。

（2）用于制定适宜的资金规划。确定项目实施所需资金的数额，根据资金的可能来源及资金的使用效益，安排恰当的用款计划及选择适宜的筹资方案，都是财务效益分析评价要解决的问题。项目资金的提供者们据此安排各自的出资计划，以保证项目所需资金能及时到位。

（3）为协调企业利益和国家利益提供依据。对某些国民经济效益分析评价结论好，财务效益分析评价不可行，但又为国计民生所急需的项目，必要时可向国家提出采取经济优惠措施的建议，使项目具有财务上的生存能力。此时，财务效益分析评价可以为优惠方式及幅度的确定提供依据。

该案例中报告提供的财务效益分析评价的程序就完全符合一般财务评价工作流程的要求：

（1）做了基础数据的准备。根据项目市场研究和技术研究的结果，对现行价格体系及财税制度进行财务预测，获得了项目投资、销售（营业）收入、生产成本、利润、税金及项目计算期等一系列财务基础数据，并将所得数据编制成辅助财务报表。

（2）编制了基本财务报表。编制了如上所述的财务预测数据及辅助报表，并分别编制反映项目财务盈利能力、清偿能力及外汇率平衡情况的基本财务报表。

（3）对财务效益分析评价指标进行了计算与评价。根据基本财务报表计算各财务评价指标，并分别与对应的评价标准或基准值进行对比，对项目的各项财务状况做出评价。

（4）进行了不确定性分析。通过盈亏平衡分析、敏感性分析、概率分析等不确定性分析方法，分析项目可能面临的风险及项目在不确定情况下的抗风险能力，得出了项目在不确定情况下的财务效益分析评价结论或建议。

（5）做出了项目财务评价的最终结论。由上述确定性分析和不确定性分析的结果，对项目的财务可行与有益性做出最终判断。如该案例中项目因在财务上被认为有益可行，企业经济效益良好，故拟推荐该方案为可行方案。

链接——案例2-10

关于TTT公司AAA房地产开发项目贷款申请的评估报告

第1章 项目主办单位概况

1．主办单位名称、经济类型和经营范围

主办单位名称：北京TTT房地产开发有限公司。

经济类型：中外合资经营企业。

经营范围：在规划范围内对AAA项目的公寓及配套商业设备进行开发、建设、出租、出售、及物业管理，并提供相关的咨询服务。

2．合资各方名称、注册国家、法定地址和法定代表人姓名、国籍

（1）华成总公司（简称甲方），法定地址为北京市×××街××号，法定代表人华×，中国籍。

（2）美国M & M公司（简称乙方），是根据美国法律成立的公司，法定地址是美国马萨诸塞州波士顿市，法定代表人撒·本杰明，美国籍。

（3）北京新城建设工程有限公司（简称丙方），法定地址为北京市×区××路11号，法定代表人邹××，中国籍。

3．项目总投资、注册资本、各方出资比例、出资方式

（1）合资公司的投资总额为5 236万美元（合43 456万元人民币）。

（2）注册资本为1 000万美元。

甲方认缴100万美元，占注册资本10%。

乙方认缴890万美元，占注册资本89%。

丙方认缴10万美元，占注册资本1%。

（3）注册资本出资方式。

甲、丙方：以认缴折合人民币现金出资。

乙方：以890万美元现金出资。

截至1998年3月，公司注册资本计折合人民币8 300万元已全部到位。

（4）按投资方贷款。除资本金和15 000万元贷款外，项目的其余投资由股东按工程进度的需要贷款，不计利息。

4．合营期限、利润分配

合营期限50年。在合资经营期间，合营各方按注册资本出资比例分配利润和分担风险及亏损。

5．审批单位

该公司是1996年10月经北京市对外经济贸易委员会同意并报请北京市计划委员会批准建立的（见《京计基字〔1996〕第×××号》文），1997年11月北京市人民政府向该公司颁发了“外商投资企业批准证书”（外经贸京〔1997〕×××号），1998年×月国家工商总局向该公司颁发了“企业法人营业执照”（企合经总副字第×××号）。

第2章 项目概况

1．项目背景

AAA项目前身系北京市××单位建设的综合业务楼，并已于1996年破土动工。由于建设资金不足，经北京市计划委员会批准，该项目于1996年10月转给北京TTT房地产开发有限公司继续开发建设与经营。1997年11月，经北京市计划委员会批准，该项目原综合业务楼建设内容变更为公寓，项目名称变更为“×××花园”。1998年×月×日，经北京市地名办公室核准，取得“AAA公寓”《建筑名称核准证》。1998年×月，经首都规划委员会办公室认定，AAA为住宅项目。

2．项目内容

AAA项目位于北京市朝阳区，项目总占地面积为5 126m ² ，总建筑面积为56 600m ² 。其中，地上18～26层，共45 776m ² ；地下4层，共10 824m ² ；地下4层为汽车停车库，有车位237个；首层及2层为供住户使用的商务、办公、餐饮、健身娱乐及变配电、保安、消防等用房；地面3层以上为住宅，共有9种户型（计238套），属中高档住宅。该项目的住宅采取预售与现房出售，销售对象主要是外国驻华机构、外资企业和国内企业等单位和个人。

AAA项目开发、建设总投资为43 456万元（除特别说明外，指人民币，下同）。北京TTT房地产开发有限公司自筹资金14 941万元（包括注册资本8 300万元和股东贷款6 641万元），占项目总投资的34%。1997年以来已投入7 910万元。目前该项目土建工程已进入标准施工阶段。

AAA项目的设计单位是北京市海科设计研究院，施工单位是北京新时代建筑工程公司，工程监理单位是北京新天缘监理公司。

为销售AAA项目的住宅，北京TTT房地产开发有限公司已成立销售部，培训了销售人员，确定了销售策略和计划，聘请拉润斯先生担任市场总监。

第3章 项目工程建设

1．主体工程

（1）工程概况。拟建高层住宅楼——AAA项目由北京市新时代设计研究院设计，经北京市有关部门各级审定，并于1998年×月×日首都规划委员会办公室认定。现已完成主体结构工程地下4层和地上2层的施工，计划1998年年底主体工程封顶，1999年×月全部工程竣工入住。

① 工程总用地面积：5 126m ² 。

② 建筑面积：56 600 m ² （地上45 776 m ² ，地下10 824 m ² ）。

③ 建筑层数：地上18层，23层，26层，地下4层。

④ 绿化面积：810 m ² ，占总用地面积的16%。

⑤ 容积率：8.9%。

⑥ 建筑密度：39%。

⑦ 停车数：237辆，室外30辆。

⑧ 该建筑3层以上为住宅，设有四房二厅、三房二厅、二房二厅等9种户型，共有238套住房，其中主力户型为二居室，共152套。

⑨ 首层及2层为供住户使用的商务、办公、餐饮、健身、娱乐及变配电、保安、消防等用房。

地下4层除设备及人防用房外，均为汽车停车库及自行车库房。

⑪ 建筑外形根据城市规划部门要求，结合该地区环境特点，设计成北低南高台阶形，体形规整，气派典雅。

（2）工程特点。

① 地理环境优越。该工程周围已建成多座作为城市标志型的高层建筑，如长城饭店、京城大厦、燕莎中心、中日交流中心等，它们已构成了北京现代化城市的新面貌，是目前北京的黄金地带，是高级商务、商业区。该项目所处地区空气质量为北京市仅有的两个二级标准地区，加之靠近东三环交通十分便利，建成后对项目销售业务十分有利。

② 区域内的人文环境较好。AAA项目建于北京第三使馆区和国际学校的对面，毗邻中日交流中心、凯宾斯基饭店，大部分为外国使馆和国内外宾客工作及生活的地区、人文环境较好，项目建立后最适合提供国内外驻京机构人员居住。

③ 工程设计用地节约，平面布置紧凑，公用设施完善，户型齐全，户内外功能分区合理，客厅规整，视野开阔，空间分隔灵活，可满足住户不同的要求。建筑外形典雅，具有欧陆色彩。项目建成后适合外销。

④ 该工程场地呈南北长、东西短，建筑主要朝向为东西向，设计上为了最大限度地提高用地效益和建筑面积的要求，对住户的朝向功能未能完美解决。因此，居室单朝向房间多、双朝向房间少，居室室内环境若不采取措施改善，会对销售产生一定影响。

⑤ 该工程内的厨房及卫生间均通过天井通风、采光。由于一部分天井的面积过小（3.7m ×2.4m）和过高（8.9m），难以满足卫生要求，并对消防不利，尽管设计已采取了相应措施，但今后在使用上必须加强专业管理。

综上所述，AAA项目所处的地段及投资环境是良好的，如销售价格合理、销售前景良好。

2．公用工程

（1）给排水系统。

① 该工程项目西侧，现有市政给水管线DN400通过。经市自来水给水规划审批，同意待工程竣工后，从上述DN400管线上引入两条Φ100以上水管，供给该工程建成后所需的生活及消防用水。

最高生活用水量306 m ³ /天。

室内消防用水量30 l/s。

室外消防用水量20 l/s。

自动喷洒灭火用水量26 l/s。

② 红线内设有生活污水及雨水排水出管线，并分流排入工程建筑物北侧亮马桥路和西侧麦子店西路的市政雨水、污水管网内。生活污水平均排水量为245m ³ /天。

（2）供电系统。该工程采用两路10kV电源供电。经市供电局1998年×月×日批准，由工程东侧光明公寓π接室，引出埋地电缆入户。该工程建筑物一层设有刀闸室及变配电室。变配电室内设有两台10kV·A干式变压器，正常时可同时运转，并互为备用。

工程总设备容量461 9.6kW。

其中：动力设备698.6kW。

照明设备392 1.0kW。

总计算容量236 8.7kW。

需要系数0.51。

该工程主要用电为三级负荷用电：消防用电设备属一级负荷；普通电梯、生活水泵、公用照明及通风为二级负荷；住宅为三级负荷。

（3）热力系统。该工程所需采暖和生活热水均由市政热力管网提供。

工程项目冬季采暖用热量263万大卡/时间。

工程项目生活热水用热量138万大卡/时间。

全年供热范围：冬季供给室内采暖、生活用热水及维持游泳池水温；夏季仅供生活用热水。

（4）天然气系统。该工程项目所需生活用燃气由市天然气公司供给。在该工程建筑物附近亮马桥路一侧，现有Φ400中压市政天然气管线通过。该工程拟引入管线，经调压箱降为低压天然气入户，供使用。

（5）弱电系统。

① 电信。市政电信干线已设置在该工程楼前。为方便大楼管理部门需要，项目设有一个500门内部电话系统。大楼住宅部分均用市话，在各层预留电话配线箱，待住户入住后，可根据需要报装。

② 工程设有公用电视系统、可视对讲电话系统、火灾自动报警系统、保安监视系统及停车场管理系统。

综上所述，本工程项目的水、电、气、热力、通信等公用工程基础条件基本落实，技术设施齐全、合理、能满足项目发展的需要。

第4章 市场分析与营销评估

AAA项目地处朝阳区燕莎商城附近的繁华商业区，北临开发中心的第三使馆区，周围外资企业和国内商家云集，物业地理位置优越，这些都是住宅销售的有利条件。因此，开发商将该项目定位为中高档专项住宅，销售对象定位为外国驻华机构、外资企业、港澳客商、东南亚客商和部分国内企业家。在综合考虑住宅的开发成本和客户的购买力后，开发商将住宅的起步价定为1 750美元/平方米。若按此价格计算，项目内部收益率可高达46%。

（1）中高档住宅的供给。1994年以来，北京市中高档住宅发展迅速，仅外销房总供给量就高达100万m ² ，目前仍有30余万m ² 。若加上内销房部分中高档住宅的待销和在建面积，近期中高档住宅的总供给量可能超过130万m ² 。尽管如此，由于有上述的高额回报，不少开发商仍在寻找商机。因此，短期内中高档住宅的供应仍会保持上升趋势。

（2）中高档住宅的需求。项目主要销售对象是外交人士和海外客商。海外客商在京购置地产的目的是投资增值和工作住房。投资增值量取决于资源的稀缺程度。目前市场中高档住宅供给量充足，购入地产增值空间不大，回报率比前两年有所下降，买家观望者增多。尽管北京是中国外商入住最多的城市，但北京也是国际权威机构评定的全世界生活费用最高的三个城市之一，其中包括住宅价格。因此，为降低经营费用，外商增加雇用当地高级管理人员，缩减驻京高级管理人员，减少了外销房的一部分客源。从功能和质量上来讲，外销房和内销房出入不大，价格却差2 000～3 000元。这一价差也会抢走一些外销房的中外方客户。但是，我们也应看到，随着住房制度的改革，国内各个阶层人士购买私房的意识增强，一部分成功的企业家和高级职员会在房屋市场低迷的时候买入适用的高档住宅，这样便会增加一部分客户。因此，预计未来中高档住宅的需求会与目前大体持平。

（3）市场现状。据1998年北京居民贷款购房发展统计，预售的10万m ² 普通住宅平均售价为4 300元，预售的3.4万m ² 中高档住宅平均售价为7 700元，预售的0.5m ² 别墅平均售价为10 000元。

表2-37为正在出售的类似于AAA项目的中高档住宅售价统计资料。

（4）评估价格建议。开发商销售部门主持人郭·斯坦瑞先生是业内资深专家，有多年在美国和中国香港、广州、北京等地的售房经验，熟悉房地产市场，为该项目制定了切实可行的销售战略，兼有训练有素的营销队伍，预计在未来市场销售上会有良好的业绩。

但是，综合考虑该项目自身的优势（如地理位置、专项住宅和优良的物业管理），中高档住宅的供给量和可预见的需求量，对未来房地产市场复苏的期望，参考目前同类住宅的市场成交价，同时依照项目评估的稳妥原则，建议在该项目评估中楼盘销售价格以1 450美元（或12 035元）起步为宜。

第5章 企业资信评估

（1）北京TTT房地产开发有限公司是我国政府批准的中美合资企业。中方股东是华成总公司和北京新城建设工程有限公司；美方股东是美国M & M公司。

（2）北京TTT房地产开发有限公司的董事会由中美合资三方人员组成。其董事会成员均有大学以上学历和管理能力，领导群体素质较高，在北京TTT房地产开发有限公司的工作中，三方合作很好。

（3）北京TTT房地产开发有限公司设有办公室、工程部、财务部和销售部，财务部的财务制度健全；财务部经理为乙方委派，具有大学以上文化水平，且有较高业务水平和管理能力。销售部的人员均为最近公开招聘的研究生和大学生；同时聘请香港某测量师行在北京地区的总经理担任市场总监。

（4）AAA项目是在建项目，也是北京TTT房地产开发有限公司目前唯一从事的项目。自1997年以来，该项目已投入7 910万元，财务状况较好。由于该项目目前尚在施工，未能销售，故无收入。

第6章 投资总额及资金来源评估

1．评估依据

（1）北京市东方设计研究院编制的《AAA项目初步设计概算》。

（2）北京市TTT房地产开发有限公司的《贷款申请报告》。

（3）项目实施进度与实际投资使用情况。

（4）未完工程所需投资的预测。

2．项目投资总额

该项目投资总额为43 456万元，全部用于开发产品投资。开发产品成本中不含财务费用部分为41 367万元。其中，土地开发费用16 570万元；前期工程费用532万元；基础设施及配套工程1 379万元；建筑安装工程费用19 490万元；预备费用1 351万元（见附表1）。

3．项目建设及用款计划

该项目自1997年开始建设，计划2000年完工。资金使用计划4年，1997年已投资7 910万元，1998年投资20 955万元，1999年投资9 792万元，2000年投资4 214万元。

4．项目资金来源

资金来源有注册资本金8 300万元，股东贷款6 641万元，拟向×××银行申请住房建设贷款15 000万元，以上约29 000万元，其余部分可用商品房预售收入款解决，因此，资金来源是可以落实的（见附表2）。

第7章 项目的财务效益评估

1．评估依据

（1）建设部发布的《房地产开发项目经济评价方法》（计划出版社，2000年）。

（2）《中国×××银行中长期贷款项目评估方法》。

（3）北京TTT房地产开发有限公司的《贷款申请报告》。

（4）国家现行的财税制度和有关法律。

2．主要数据的确定

评估的基本数据经与借贷方共同研究确定如下：

（1）可销售的商品房面积56 600m ² ，其中，住宅42 100 m ² ，服务用房4 195 m ² ，汽车车位237个/10 305 m ² 。

（2）贷款。向银行借款15 000万元，借贷利率5%，项目第2年借款11 000万元，第3年借款4 000万元。全部借款在第4、5年等本还款。

（3）商品房的销售价格。住宅每平方米第1年1 450美元、第2年1 550美元、第3年1 650美元（1美元=8.3元人民币），折合人民币分别为12 035元、12 865元及13 695元。服务用房每平方米2 000美元，折合人民币16 600元。汽车车位每个250 000元。

（4）销售计划。住宅及汽车车库车位进行预售，计划3年内售完，第2年销售15%，第3年销售50%，第4年销售35%；服务用房则于第4年销售。预售房分期付款，合同签订当年交50%，余款第2年交30%，第3年交20%。

（5）项目计算期。根据房地产开发项目的特点，以商品房全部售完为限，计算期定为6年，从第2年起继续施工，3年内完工。

（6）税费率。营业税税率为5%；城市维护建设税税率7%，教育费附加费率3%；土地增值税税率按不同的增扣比为0～40%；企业所得税税率为33%；管理费用按建筑工程费用的3%提取，销售费用按建筑工程费的5%提取；不可预见费为1 351万元；职工奖励及福利基金、储备基金和企业发展基金均按5%计提，余下可供分配的利润在借款未偿还前暂不分配，留在企业，直至项目计算期末再分配。

基准收益率设定为：ic =15%。

3．收入及成本

商品房收入共为67 749万元，与之相对应的开发产品成本为43 456万元。其中，管理费用及销售费用分别为582万元和970万元，财务费用为2 089万元（见附表1、附表3和附表4）。

4．利润与税金

该项目经营税金为3 726万元，土地增值税为6 048万元，利润总额为14 519万元，所得税为4 791万元，减去三项基金后，可供分配的利润为7 490万元（见附表4）。

5．盈利能力分析

全部投资内部收益率：所得税前为21.1%，净现值为2 868万元；资本金内部收益率为37.1%；投资各方的内部收益率都是15.7%；均大大高于银行利率及基准折现率，因此在财务上是可行的。投资回收期为4.1年（见附表5和附表6）。

6．清偿能力分析

申请抵押贷款15 000万元，约定从第4年起两年内偿还，其资金来源主要为可利用预售收入。经测算，预售收入除少量用于项目投资外，其余款项用来还款是绰绰有余的（见附表7和附表8）。项目资产负债率是比较低的，仅在第2年达到67%，其余年份在37%～58%之间（见附表9）。

第8章 国民经济评估（略）

第9章 不确定性分析

1．项目的敏感因素

影响项目收益的主要敏感因素为开发产品投资、售房价格和售房款回笼进度三项（见表2-38和图2-7）。

从表2-38和图2-7来看，开发产品投资和售房价格是两大敏感因素，若它们分别向不利方向变动10%，内部收益率会分别下降14.6%和13.2%，投资回收期也将分别增加至4.4年。相比之下，售房款回笼进度对项目影响不太大。据此看来，项目有一定的抗风险能力。

2．临界点分析

为考察对开发产品效益有影响的因素变化的极限承受能力，对开发产品投资、售房价格、土地费用和售房面积等因素进行临界点分析。若期望的可接受内部收益率为15%，则开发投资的临界点为47 530万元，增长4 074万元；售房价格的临界点为11 041元，降低929元；土地费用的临界点为22 138万元，增长5 568万元；降低929元；土地费用的临界点为22 138万元，增长5 568万元；售房面积的临界点为50 548 m ² ，下降6 052万m ² 。从临界点分析可知（见表2-39），项目对土地费用变动的承受能力最强。

第10章 贷款风险评估

1．申请贷款的种类、金额、期限

项目主办单位根据工程进度用款情况拟向××银行××支行以抵押方式申请贷款15 000万元，宽限期为2年，2年等本还款。

2．抵押物及其估价

抵押物为项目主办单位自己的“国有土地使用权证”。该抵押物由主办单位委托北京××房地产咨询评估有限公司评估，估价内容为总建筑面积56 600 m ² 、建设用地面积5 126 m ² 。根据该公司《估价报告》，房地产估价结果为344 38.57万元。

《估价报告》将价格定义为：委托物业市场价值包含地块的熟地地价和部分工程费用、部分设备费用。熟地价是委估地块达到七通一平，公寓用地70年土地使用权的市场价格。同时，含开发所支付的前期工程费（部分）、设备款（部分）及其他费用。

3．抵押贷款风险的评估

《评价报告》是1998年×月××日签署的。当时该项目正处在施工期，当年3～8月又投入建设资金约5 000万元。该估价依据的市场价为2 500美元/ m ² ，目前看来似乎偏高。上述两项相抵，抵押物原评估价值额仍应有所调低。

按《评估报告》的估价值，按抵押率占50% 及70% 计，可贷款的本息额为17 219万～24 000万元。该项目贷款15 000万元，加利息共17 400万元。如此按抵押率计算的抵押物价值是可以接受的。

4．贷款偿还能力的评估

根据该报告财务效益评估，该项目的借款可以在约定的两年内归还，评估进一步分析销售渠道影响，即使三年内销售率只达到90%，也不影响贷款的偿还。因此，贷款偿还能力是强的。

第11章 评估结论和建议

（1）北京TTT房地产开发有限公司是经北京市人民政府批准的、具有企业法人资格的中外合资企业。其经营范围就是AAA项目的开发、建设、出租、出售与物业管理。该公司注册资本为8 300万元，已全部到位。

（2）北京TTT房地产开发有限公司的管理机构，特别是财务、销售等部门，机构简练、制度健全、工作严谨。

（3）AAA项目设计外形典雅，住宅户型多，内部设施合理，施工质量一流。

（4）北京市朝阳区是北京市规划的商务办公区，AAA项目正处于该区范围的中心地带，为外商机构、外资企业包围，又与北京新开辟的第三使馆区隔路相望，交通便利，服务设施齐全，因此，相对于北京市其他中高档住宅而言，具有较优越的地理环境。

（5）AAA项目是一项在建工程，已投入资金7 910万元，预计1998年年底结构封顶，1999年进行设备安装与内装修，于11月即可入住。目前是该项目工程使用资金较集中的时间，如能获得贷款支持，将有利于工程进展和投资效益的发挥。

（6）经预算分析，AAA项目的财务效益好，抗风险能力较强。只要销售价格合理，营销得力，可以按计划完成销售任务，回收资金。因此，该项目偿还贷款是有保证的（见表2-40）。

（7）该贷款为抵押贷款，抵押率符合国家规定的范围。

总之，该项贷款是可行的，安全度较高。

建议在房地产市场特别是中高档住宅市场竞争激烈的形势下，要加强营销工作，以合理的价格和优良的服务，去赢得用户。

【案例点评】该案例是关于TTT房地产开发有限公司就其AAA项目开发在已进行了可行性分析基础上对其贷款申请所做的项目评估文件。该报告文本是一份典型的符合可行性分析与项目评估过程规范要求的项目前期管理文件，对满足贷款审批需求的项目可行性分析与评估有着较高的参考价值和典型意义。

对房地产项目进行可行性分析和项目评估，特别是对其新开发项目进行前期研究，要把握项目所属产业的特殊性，即注意房地产业兼有生产、经营和服务三位一体的三重性质——房地产业不仅经营土地与建筑产品，同时还从事土地的开发和房屋建设，是介于工业——第二产业和服务业——第三产业之间的、以第三产业为主的独立产业部门。该产业与其他行业相比，具有内容丰富、涉及范围广，集房屋的自然属性、社会属性及其间内部联系密切的特点。因此，在进行房地产项目前期研究的过程中，要把研究的重点放在考察房地产项目自身的特性上，认真分析研究房地产项目的特性：一是房地产项目经营对象的固定性与项目投资的风险性；二是产品生产的单一性和开发建设的差异性；三是使用的耐久性；四是开发周期长、投资大；五是保值性和增值性；六是房地产价格受区域环境变化的影响大；七是所涉及的法律法规较多；八是其发展与多个行业密切相关，社会经济效益明显；九是作为资金、技术和知识密集型行业涉及的相关专业点多面广、知识容量大，对房地产项目的开发投资和经营管理在专门人才的要求上提出了更高的标准。据此，就能够有针对性地开展有关项目的可行性分析与评估工作。

正是基于对房地产业及其相关项目上述属性和特点的认识，人们在实践中才总结探索了对房地产项目进行有别于其他第一和第二、三产业新建项目可行性分析的具体要求和较成熟规范的评估模式。以房地产开发项目可行性分析为例，通常在进行可行性分析或评估的过程中，其作为成果载体形式的报告除了必须反映一般规范中的内容——如项目概况（总论）、建设条件、投资估算、资源供给和财务效益分析评价等，还必须重点关注和阐明项目的投资环境、市场供需与预测分析、开发方案与项目的策划等内容。只有在如此分析之后才能做出项目的综合评价，得出项目可行与否的结论。这里，市场调查与预测、开发方案的规划设计和项目策划及项目融资是房地产项目可行性分析与项目评估要考察分析和评价判断的几个关键环节和重点要素。若这几个方面在前述涉及的内容可行的基础上也可行，则项目得出可行的结论或通过评估的可能性就会大增。若项目还涉及融资贷款等内容，则还需增加有关就贷款评估对象资信进行评估的要求。

在该案例中，报告按照房地产开发项目可行性分析与评估的要求，较翔实、规范地阐明了可行性分析具体内容中，作为融资需要抵押贷款评估所应涉及的市场与营销评估、企业资信与资金来源评估、财务效益与不确定性及贷款风险评估等关键环节的情况，最后得出了贷款可行、安全度较高的评估结论，从而提供了企业据此文件获得项目贷款的可能性。 LJ3DrzYeEO4gzGzqnNp1fym8K2jnFgPxo6wIY0moRBgifGUjYHkGWXPLDWxJPH/s