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1．项目评估的含义
项目评估是由投资决策部门组织和授权给诸如国家开发银行、建设银行、投资银行、国防工程咨询公司或有关专家，代表国家或投资方（主体）对上报的建设项目可行性分析报告所进行的全面的审核和再评价。它是在项目可行性分析的基础上，由第三方（国家、银行或有关机构）根据国家颁布的政策、法规、方法、参数和条例等，从项目（或企业）、国民经济、社会角度出发，对拟建项目建设的必要性、建设条件、生产条件、产品市场需求、工程技术、经济效益和社会效益等进行的全面评价、分析和论证，进而判断其是否可行的一个评估过程。项目评估是项目投资前期进行决策管理的重要环节，其目的是审查项目可行性分析的可靠性、真实性和客观性，为银行的贷款决策或行政主管部门的审批决策提供科学依据。其主要任务是对拟建项目的可行性分析报告提出评价意见，对该项目投资的可行与否做出最终决策（取舍），确定最佳的投资方案。
项目评估作为一种对投资项目进行科学审查和评价的理论与方法，强调从长远和客观的角度对可行性分析进行论证并做出最后的决策。为此，应参照给定的目标，对项目的净收益进行审定，权衡利弊得失，寻找可替代方案；或为达到给定目标，在对项目可行性分析进行论证过程中，通过计算分析其净收益来确定最佳方案并得出最终结论。
2．项目评估的依据
通常，可以作为项目评估的主要依据，对项目可行性分析报告进行评估的有：① 项目建议书及其批准文件；② 可行性分析报告；③ 报送单位的申请报告及主管部门的初审意见；④ 项目（公司）章程、合同及批复文件；⑤ 有关资源、原材料、燃料、水、电、交通、通信、资金（含外汇）、组织征地、拆迁等项目建设与生产条件落实的有关批件或协议文件；⑥ 项目资本金落实文件及各投资者出具的当年度资本金安排的承诺函；⑦ 项目长期负债和短期借款等落实或审批文件，以及借款人出具的用综合效益偿还项目贷款的函件；⑧ 必备的其他文件和资料。
若是项目贷款，则对于有关放贷机构而言，还需补充以下文件资料作为评估的依据：① 借款人近三年的损益表、资产负债表和财务状况变动表；② 对于合资或合作投资项目，各方投资者近三年的损益表、资产负债表和财务状况变动表；③ 项目保证人近三年的损益表、资产负债表和财务状况变动表；④ 银行评审需要的其他文件。
1．项目评估的基本要求
按照我国现行政策和建设程序的规定，在项目投资的前期阶段，项目评估工作的主要内容是对项目可行性分析报告进行评估。具体来说，在可行性分析报告编制上报后，各级主管部门和综合计划部门对拟建项目尚未做出投资决策前，由决策部门组织或委托有资格的工程咨询机构、贷款银行（或单位）、有关专家，对上报的建设项目可行性分析报告进行全面的审核和再评价。其目的是审查和判断项目可行性分析的可靠性、真实性和客观性，对拟建项目投资是否可行并对最佳投资方案的确定是否合理提出评估意见，编写评估报告，作为项目投资最终审批决策的重要依据。
对拟建项目可行性分析报告的评估，主要应从三个方面进行论证：① 项目是否符合国家和地区有关政策、法令和规定；② 项目是否符合国家和地区的宏观经济意图，是否符合国民经济发展的长远规划、行业规划和国土规划的要求，布局是否合理；③ 项目在工程技术上是否先进、适用，在经济和社会效益上是否合理、有效或有益。
要落实上述要求，项目评估人员必须从国家全局利益出发，坚持实事求是的原则，认真调查分析，广泛听取各方面的意见，对可行性分析报告中的基础资料、技术和经济参数进行认真审查核实，对拟建项目的评估意见尽量做到公正、客观和科学。具体要求是：① 审核可行性分析报告中反映的各项情况是否确实；② 分析项目可行性分析中各项指标计算是否正确，包括各种参数、基础数据、定额费率的选择；③ 从企业、国家和社会等方面综合分析和判断工程项目的经济效益和社会效益；④ 分析和判断项目可行性分析的可靠性、真实性和客观性，对项目做出取舍与否的最终投资决策；⑤ 编写项目的评估报告。
对某些大型建设项目而言，政府主管部门对其项目建议书也应进行评估，其程序和内容与对项目可行性分析的评估基本相同，只是重点对项目建设的必要性进行评估。
2．项目评估的主要内容
在可行性分析报告的基础上对工程建设项目进行的评估，其主要内容一般应包括以下方面。
（1）项目与企业概况评估。
（2）项目建设的必要性评估。即评估项目是否符合国家的产业政策、行业规划和地区规划，是否符合经济和社会发展需要，是否符合市场需求，是否符合企业的发展要求。为此：① 从国民经济和社会发展的宏观角度论证项目建设的必要性；分析拟建项目是否符合国家宏观经济和社会发展意图；是否符合市场需求和国家规定的投资方向；是否符合国家建设方针和技术经济政策；项目产品方案和产品纲领是否符合国家产业政策、国民经济长远发展规划、行业规划和地区规划的要求。② 产品需求的市场调查和预测。分析产品的性能、品种、规模、构成和价格，看其是否符合国内外市场需求趋势，有无竞争能力，是否属于升级换代的产品。③ 项目建设规模评估。根据产品的市场需求及所需生产要素的供应条件，分析项目的规模是否经济合理有益。
（3）项目建设和生产条件评估。
1）建厂条件和厂址方案评估。根据水文地质、原料供应和产品销售市场、生产与生活环境状况，分析项目建设地点的选择是否经济合理，建设场地的总体规划是否符合国土规划、地区规划、城镇规划、土地管理、文物保护和环境保护的要求和规定，有无多占土地和提前征地的情况，有无用地协议文件。
2）资源、原材料、燃料及公用设施条件评估。分析在建设过程和建成投产后所需原材料、燃料、设备的供应条件及供电、供水、供热与交通运输、通信设施条件是否落实，有无保证，是否取得有关方面的协议和意向性文件，相关配套协作项目能否同步建设。
3）环境保护评估。主要是建设项目的“三废”（废水、废气和废渣）治理是否符合保护生态环境的要求，项目的环境保护方案是否获得环境保护部门的批准认可。
4）项目所需的建设资金是否落实，资金来源是否符合国家有关政策规定、是否可靠。
5）生产条件评估。主要根据不同行业建设项目的生产特点，评估项目建成投产后的生产条件是否具备。例如，加工企业项目着重分析原材料、燃料、动力的来源是否可靠、稳定，产品方案和资源利用是否合理；交通项目则主要分析其是否有可靠的货运量。
（4）工艺、技术和设备方案及人员组织评估。
1）对拟建项目所采用的工艺、技术、设备的技术先进性、经济合理性和实际适用性必须进行综合论证分析。
2）分析项目采用的工艺、技术、设备是否符合国家的科技政策和技术发展方向，能否适应时代技术进步的要求，是否有利于资源的综合利用，是否有利于提高生产效率和降低能耗与物耗，并能提高产品质量。通过技术指标与国内外同类企业的先进技术进行对比分析，衡量项目技术水平的先进性。
3）最新技术和最新科研成果的采用情况是否先进、适用、安全、可靠，是否经过工业性试验和正式技术鉴定，是否已经证明确实成熟和行之有效，是否属于国家明文规定淘汰或禁止使用的技术或设备。
4）对于引进的国外技术与设备，应分析其是否成熟，是否确为国际先进水平，是否符合我国国情，有无盲目或重复引进情况；引进技术和设备是否与国内设备零配件和工艺技术相互配套，是否有利于“国产化”。
5）对于改扩建项目还应注意评估原有固定资产是否得到充分利用，采用新的工艺、技术能否与原有的生产环节衔接、配合。
6）建筑工程标准评估。论证采用的标准、规范是否先进合理，是否符合国家有关规定。论证建筑工程总体布置方案的比较优选是否合理，论证工程地质、水文、气象、地震、地形等自然条件对工程的影响和治理措施；审查建筑工程所采用的标准、规范是否先进、合理，是否符合国家有关规定和贯彻勤俭节约的方针。
7）实施进度评估。论证项目建设工期和实施进度、试车、投产、达产及系统转换所选择的方案及时间安排是否正确合理。
8）项目组织、劳动定员和人员培训计划评估。
（5）投资估算和资金筹措评估。主要评估投资额估算采用的数据、方法和标准是否正确，是否考虑了汇率、税金、利息、物价上涨指数等因素。资金筹措的方法是否正确，资金来源是否正当、落实，外汇能否平衡等。
（6）项目效益评估。
1）对拟建项目进行财务预测和财务、经济及社会效益评估，并在此基础上进行抵御投资风险能力的不确定性分析。
2）首先对评估项目效益所必需的各项基础经济数据（如投资、生产成本、利润、收入、税金、折旧和利率等）进行认真、细微和科学的测算和核实，分析这些数据估算是否合理，有无高估冒算、任意提高标准、扩大规模计算定额和费率等现象，或有无漏项、少算、压价等情况；看这些基础数据的测算是否符合国家现行财税制度和国家政策；还要论证资金筹措计划是否可行。
3）项目的财务效益评估。这是从项目的角度出发，采用国家现行财税制度和现行价格，测算项目投产后企业的成本与效益，分析项目对企业的财务净效益、盈利能力和偿还贷款能力，检验财务效益指标的计算是否正确，是否达到国家或行业投资收益率和贷款偿还期的数据基准，以确定项目在财务上的有益与可行性。具体评估涉及财务基本数据的选定是否可靠，主要财务效益指标的计算及参数选取是否正确，推荐的方案是不是“最佳或最优方案”。
4）项目的国民经济效益评估。通常从国家宏观的角度，在财务经济效益评估的基础上，重点对费用和效益的范围及其数值的调整是否正确进行核查，分析项目对国民经济和社会的贡献，检验经济效益指标（如经济净现值、经济内部收益率等）的计算是否正确，审查项目投入和产出采用的影子价格和国民经济参数测算是否科学、合理，项目是否符合国家规定的评价标准，以确定项目在经济上的合理、有益性。
5）社会效益评估。对促进国家或地区社会经济发展，改善生产力布局，增加出口替代能力，项目带来的经济利益和劳动就业效果，提高国家、部门或地方的科技水平、管理水平和文化生活水平的效益和影响等进行评估。可按照项目的具体性质和特点，分析项目给整个社会带来的效益。例如，对促进国家或地区社会经济发展和社会进步，提高国家、部门或地方的科学技术水平和人民文化生活水平，对社会收入分配、劳动就业、生态平衡、环境保护和资源综合利用等进行定量和定性分析，检验指标的计算是否正确，分析是否恰当，以确定项目在社会效益上的可行性。
6）不确定性分析与项目风险评估。这包括对项目评估的各种效益进行盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析，以确定项目在财务上和经济上的主要风险因素及其敏感度，确定项目抵御投资风险的能力和项目风险的预防措施及处置方案，主要测算项目财务经济效益的可靠程度和项目承担投资风险的能力，以利于提高项目投资决策的可靠性、有效性和科学性。
（7）项目总评估。在全面调查、预测、分析和评估上述各方面内容的基础上对拟建项目进行的总结性评估，也就是通过汇总各方面的分析论证结果，进行综合分析，提出关于可否批准项目可行性分析报告和能否予以贷款等的结论性意见和建议，为项目决策提供科学依据。
1）对于利用外资、中外合资或合作经营项目，需要补充评估合资（或合作）外商的资信是否良好；项目的合资（或合作）方式、经营管理方式、收益分配和债务承担方式是否合适，是否符合国家有关规定；分析借用外资贷款的条件是否有利，创汇和还款能力是否可靠，返销产品的价格和数量以及内外销比例是否合理；分析国内匹配资金和国内配套项目是否落实。
2）对于国内合资项目需要补充说明评估拟建项目的合资方式、经营管理方式、收益分配和债务承担方式是否恰当，是否符合国家有关规定；认真审核项目经济效益评价依据的合法性和合资条件的可靠性。
3）对于技术改造项目需要补充评估对原有厂房、设备、设施的拆迁利用程度和建设期间对生产的影响；摸清企业生产经营和财务现状；对技改项目的性质、改造任务和改造范围进行严格界定；比较项目改造前后经济效益的变化，即比较项目进行技术改造和不进行技术改造的经济效益变化；对比与新建同类项目投资效益的差别；鉴定分析所采用的经济效益评价方法是否正确，效益和费用数据的含义是否适当；对因项目的增量效益不足所带动企业的存量效益的情况，还应进行企业总量效益的评估。
由于项目建议书和可行性分析报告应由各级项目审批单位委托有资质的工程咨询机构或项目贷款机构进行，故其一般遵循的评估程序如图2-4所示。
图2-4 项目评估的程序
1．了解评估项目，做好准备工作
工程咨询公司或项目贷款机构在接受或确定项目评估任务后，应及时组织力量参与待评估项目的有关调查、考察、文件编制和预审等工作，为开展评估工作做好准备；及时了解和分析建设单位（项目业主）或项目主管部门对项目产品方案、拟建规模、建设地点及资金来源等方面的初步设想，以及对项目投资和效益等方面的希望和要求，确定在评估中需要着重解决的问题，明确评估目标，以利于有针对性地开展评估工作和提高评估的效率和质量。
2．成立评估小组，制定工作计划
工程咨询公司或银行评估机构，根据国家（或地区）有关部门下达的委托评估项目的特点及其复杂程度，采取不同的评估方式，成立项目评估小组（或专家组），确定项目负责人。评估小组应包括经济、技术与市场分析等专业人员，并明确分工。评估小组应制定评估工作计划，进行工作安排，提出具体实施意见，以保证评估质量。在评估工作计划中应明确评估目的、任务、内容、时间进度、人员分工，以及评估报告的编写原则及细则等内容。
3．调查分析，收集资料，核查整理
通过事前调查收集评估资料，是项目评估的一项基础工作。
为做好此项工作，评估单位首先应认真审阅委托单位提供的作为评估依据的待评估项目的可行性分析报告和主管部门的审查意见等文件资料，加以查证核实，做进一步研究分析。检查文件资料是否齐全，有无漏缺；办理这些文件的手续是否完备；提供的文件是否合法，内容是否有效；核查资金、资源、原材料的供应是否落实可靠。如果发现有不符合国家有关规定和评估要求的，则可要求委托单位提供补充或修改的文件资料。
另外，还应根据具体项目评估内容和分析要求进行企业调查和项目调查，进一步收集必要的数据和资料，核实和补充评估工作中所需的情况、数据和资料。
企业调查是对承担建设项目的现有企业（项目业主）进行的调查，内容包括该企业（项目业主）的历史情况、生产规模、近年生产经营情况和财务情况，以及存在的问题。要求企业提供近期的会计、统计报表和评估所需的调查表等书面资料。
项目调查是向项目主管部门、商业和外贸部门，以及与项目有关的其他单位和设计咨询机构，调查和收集有关项目产品在国内外市场上的工艺技术、设备选型、产品价格和成本、原材料供应等方面的资料。对于利用外资和合资项目，还应对投资双方进行调查，着重对投资者的资信状况进行评估。
对于调查中收集的资料要查证核实、加工整理、汇总归类，使之真实、可靠、正确，具有系统性和完整性，以供评估时进行审查分析和编写评估报告之用。
4．审查分析，综合判断
评估单位收集到必要的文件资料并达到要求后，可正式开展评审分析和论证工作。在审查分析工作过程中，如发现原有资料不足，应继续调查和收集资料，予以必要的补充。
按照项目评估的内容对建设项目可行性分析报告进行审查分析，对企业和项目概况进行审查（包括对借款人做资信评估），对市场和建设规模、工艺技术和设计分析、项目财务数据预测、企业财务效益和国民经济效益的分析等各方面进行多方案比选、论证，归纳分析结果，说明评估项目建设的必要性，技术、财务效益的可行性和经济上的合理有益性，提出项目投资建设的可行方案或否定项目投资建设的总结性意见与建议。
在审查分析过程中，通常要注意以下问题：① 对所得资料在情况发生突然变化或在时间顺序、数据异常时，要和同行业情况进行对比、核实，提出疑问；② 对发现的疑问和存在的问题进一步调查，找出原因，加以证实；③ 针对找出的原因，分析问题的性质，分析这些问题是主要的还是次要的，其原因的产生是源于内部还是源于外部，问题的存在是暂时的还是持续的，问题能改善还是不能克服，以及这些问题的发展趋势和变化情况。
经过审查分析得出数据资料，再去粗取精、去伪存真、由表及里地加以综合分析判断。在审查分析中，应遵循公正、客观和科学的原则，避免片面性和主观随意性。
5．编写评估报告
在完成各项审查分析和综合判断后，评估单位应根据调查和审查分析结果，编写拟建项目可行性分析报告的评估报告。评估报告中要对可行性分析报告中提出的多种方案加以比较论证和评估，推荐1～2个最佳的投资建设方案。
银行对贷款项目评估报告内容的要求，应在全面评估的基础上，侧重评估贷款项目的投资估算与资金来源、财务经济效益和偿还能力、银行效益与风险防范能力，并对拟建项目的借款人进行资信评估，主要是评估借款人的经济地位，法定代表人素质和领导班子整体素质，主要投资者的生产经营、资产负债及偿债能力、信用和发展前景。通过综合论证分析，判断借款人的资信优劣，说明企业资信等级及评价单位的情况，其目的是优化信贷资产结构，提高信贷资产质量，防范和减少贷款风险，以保障信贷资金的效益性、安全性和流动性。
1．项目评估与可行性分析的一致性
（1）两者均处于项目投资的前期，都是在投资决策前为项目实施所进行的技术经济分析论证工作，都是前期工作中不可缺少的重要准备工作阶段，是关系到项目的生命力及其在未来市场的竞争能力的重要步骤，是决定项目投资成败的重要环节。
（2）两者都是投资项目决策前的技术经济分析，其目的均是为了实现项目投资决策的科学化、民主化和规范化，减少投资风险和避免投资决策失误，促使项目投资效益的提高。
（3）两者的基本原理、内容和方法也是相同的，都是运用国家已规范化的评价方法和统一颁布的经济参数、技术标准和定额资料，采用同一衡量尺度和判别基准，通过产品的市场调查预测、建设条件和技术方案的工程经济分析论证，以及项目未来经济效益与社会效益的科学预测，判断项目投资的有益性、可行性和合理性，形成供取舍的抉择性意见。
2．项目评估与可行性分析的差异性
（1）概念与作用不同。可行性分析是在投资决策前对工程建设项目从技术、经济和社会各方面进行全面的技术经济分析论证的科学方法，其分析结果形成的可行性分析报告是项目投资决策的基础，为项目投资决策提供可靠的科学依据。
项目评估是对项目可行性分析报告进行的全面审核和再评价的工作，审查与判断的是项目可行性分析的可靠性、真实性和客观性，对拟建项目投资是否可行和确定最佳投资方案要提出评估意见，编写评估报告。作为项目投资最终审批决策的主要依据，它为项目决策者（或上级主管部门）提供结论性意见，具有一定的权威性和法律性。
（2）执行的单位不同。在我国，可行性分析通常是由投资主体（项目业主）及其主管部门主持和实施，或委托给有资质的工程咨询公司或设计单位等中介机构去执行，而委托的单位或机构的工作主要体现投资者的意见和建设目的，是为决策部门和投资主体服务的，并对项目业主负责。
而项目评估则是由决策机构（如国家或地区主管投资的综合计划部门）和贷款决策机构（如银行）组织实施或授权给专门的咨询机构（如中国国际工程咨询公司）或有关专家，代表国家和地方政府对上报的可行性分析报告进行评估。委托机构和人员在执行过程中应体现国家和地区发展规划的目标，贯彻宏观调控政策，对投资和贷款的决策机构负责。
（3）分析的角度和侧重点不同。可行性分析主要是从企业自身的角度，侧重于产品市场预测，对项目建设的必要性、建设条件、技术可行性和财务效益的合理性进行分析研究，估量项目的盈利能力并决定其取舍，因此着重于项目投资的微观效益。
而项目评估若是由国家（或地方）的投资决策部门和国家开发银行（管理政策性投资项目的单位）主持，因其担负着国家宏观调控的职能，故将更多地站在国家的立场上，依据国家、部门、地区和行业等各方面的规划和政策，对项目可行性分析报告的内容和报告的质量（如数据的正确性、计算的理论依据和结论的客观公正性）进行评估，综合考察可行性分析的社会经济整体效益，侧重于项目投资的宏观效益。
与此同时，由商业性的专业投资银行所做的项目评估，由于受贷款风险机制约束，考虑到项目投资贷款的安全性和提高贷款资金的利用效率，因此，其对项目投资的评估，除了应符合国家宏观经济发展的前提外，还必然讲求项目投资效益中的银行收益，就是重视借款企业的财务效益和偿还借款能力的评估。
（4）报告撰写的内容格式和成果形式不同。可行性分析报告主要包括总论、产品市场预测、建设规模分析、建设条件和技术方案论证、项目经济效益分析评价和结论与建议等10个方面的内容。报告中还应附有分析工作的依据、市场调查报告、厂址选择报告、资源信息报告、环境影响报告和贷款意向书等技术性和政策性文件。
项目评估报告则主要从项目建设必要性、建设与生产条件、技术方案、经济效益和项目总评估5个方面进行评估，对可行性分析报告的全部情况的可靠性进行全面的审核。此外，项目评估报告还要分析各种参数、基础数据、定额费率和效果指标的测算与选择是否正确，并且要求在报告中必须附有关于企业资信、产品销售、物资供应、建设条件、技术方案专利与生产协作、资金来源等一系列的证明和协议文件，以判断和证实项目可行性分析的可靠性、真实性和客观性，以利于决策机构对项目投资提出决策性建议。
（5）在项目管理工作中各自所处的阶段和地位不同。可行性分析工作是处于投资前期的项目准备工作阶段，它是根据国民经济长期规划、地区与行业规划的要求，对拟建项目进行投资方案规划、工程技术论证、社会与经济效益预测和组织机构分析，并经过多方案的计算、分析、论证和评价，为项目决策提供可靠的科学依据和建议，属于项目规划和预测工作，而且是项目决策活动中不可忽略的重要步骤，是投资决策的首要环节，为项目决策提供了必要的基础。
项目评估是处在前期工作的项目审批决策阶段，是对项目可行性分析报告提出评审意见，最终确定项目投资是否可行，并选择最佳投资可行方案。项目评估是投资决策的必备条件，为决策者提供直接的、最终的决策依据，具有可行性分析工作所不能替代的更高的权威性。
3．项目评估与可行性分析之间的相关性
作为投资决策过程中的两大基本步骤，两者相辅相成、先后有序、彼此映照、不可或缺。
（1）可行性分析是项目评估的对象和基础。项目评估应在可行性分析的基础上进行。
（2）项目评估是使可行性分析的结果得以实现的前提。可行性分析的内容和成果必须通过项目评估的抉择性建议来实现最终的取舍。因此，项目评估的客观评审结论是实现可行性分析所做的投资规划的前提。
（3）项目评估是可行性分析的延伸和再评价。鉴于项目评估是对可行性分析报告的各方面情况所做的进一步论证和审核，因此它是可行性分析工作的自然延伸和对其进行的再研究。
申城和平街道公园内坚持锻炼身体的五位下岗工人，一天在晨练后的闲聊过程中，议论起了再就业的问题。A女士说：“我今年只有40多岁，身体健康，下岗后待在家里真没劲，很想找份工作。”B先生说：“对，我也有同感，50多岁的男同志，坚持上班没问题，可惜文化程度低了点儿，再找工作也不容易。”C先生说：“各级政府对我们这批年龄大、文化程度低的下岗工人再就业中的困难是了解的，专门设立了‘4 050工程项目’，帮助我们再就业。”D女士说：“在等待上级组织给我们介绍工作的同时，我们自己也应主动想想办法。”这一建议立刻得到包括E先生在内的大家的支持，他们马上找了个地方坐下来议论就业机会。
A女士首先发言，她建议开个理发店：“因为启动资金少，不能搞太高的技术。”
D女士说：“目前开理发店，多数是年轻人，他们理出来的发式比较新潮，有吸引力。”
E先生补充说：“我们小区已有三家小理发店，再开新店，生意会好吗？我建议开饮食店，做家常小炒，面条饺子，我们都内行。”
B先生说：“周围大小饮食店已有五六家了，加上临时流动的点心摊，还有多少市场空间？再加上办饮食店，要定期做身体检查，审批麻烦，营业时的食品卫生也极重要。”
D女士建议开一个面向中老年人的浴室，她胸有成竹地讲：“我经过仔细观察，这几年人们住房条件改善，洗澡也不难。可是老年人的洗澡仍是一个社会难题。老人特别是有病老人，自己单独洗澡有困难，小辈甚至钟点工、保姆不会耐心负责地帮助老人洗澡，有的老人一提洗澡就发愁。”
B先生立即支持，说：“我家老父亲洗澡就有困难，我一个人搬不动，老婆、女儿帮不上忙，去年一年只洗了两次澡，说来真不好意思。如果我们办一个面向中老年人的浴室估计是一个受欢迎的项目。”
大家你一言我一语，最后比较一致的意见是发挥“4 050”群体肯吃苦有爱心的优势，在小区内办一个小型浴室。推选D女士和B先生先做进一步调查，一周后拿出一个方案来再做讨论。
这五位下岗工人的议论，从理论上讲正是处于项目市场生命周期的第一阶段，被称作机会研究的工作。他们运用的是头脑风暴法，为再就业机会提出了很好的建议。接下来要做的就是对此项目进行初步可行性分析了。
一周后，五位下岗工人又聚在一起开会，D女士和B先生将他们调查到的情况以及初步设想（初步可行性研究结果）向大家做了报告。
D女士说：“经过需求调查，本小区共有4 000户，60岁以上老人1 800人，调查问询时，老人和小辈都表示支持办浴室，并提出两点建议：一是在退休者中聘请l～2位医务工作者，将洗澡、推拿、按摩、医务咨询结合起来，更受欢迎。二是面向老人，服务态度一定要好，要确保老人安全。”
B先生说：“经过对产品的市场摸底，目前淋浴设备有三种类型：燃气设施、电热水器设施、太阳能设施。三种设施各有利弊（见表2-25），本人建议采用燃气设施。”
表2-25 备选设施对比
经过讨论，大家认为选择燃气设施比较合理，预计投资费用（含淋浴设备、床、台子、椅子、空调等）12万元，每年营运成本（含房租、燃气、水电、税收、工资等）4万元，预计4年即能收回投资，5年净收益有4万元（见表2-26）。
表2-26 净收益估算表 单位：万元
投资回收期 = 累计净现金流量出现正值年份+（上年累计净现金流量绝对值 ÷ 当年净现金流量）−1 = 4 + （4 ÷ 4）− l = 4（年）
在此，D女士和B先生为了摸清该项目进行了充分的调查，提出的方案也较可行，但这只是初步可行性分析，而且只进行了静态分析，尚不能作为投资决策的依据，应该运用有关资金时间价值的理论再做进一步分析，才能使他们对项目经济性评价所提供的估算方案作为大家参与决策的依据。为此，需要做详细的可行性研究。
C先生表示，他的女儿在财经大学读MBA，正在学习项目管理，可以请女儿帮助做一份详细的可行性分析报告。大家很高兴，商定按现在的银行活期利率，用5% 做贴现率，先预计未来5年的经济效益。由此得到下面的动态经济性评价（财务效益分析）方案。
1．净现值估算表
该项目的净现值（NPV）估算如表2-27所示。
表2-27 净现值估算 单位：万元
动态投资回收期（Tp）= 累计净现金流量出现正值年份+（上年累计净现金流量绝对值÷当年净现金流量）−1 = 5 +（1.054 8 ÷ 30 134）−l = 4.34年≈4年4个月
由表2-27可以看出，5年累计净现值为2.079 2万元。
2．盈亏平衡（BEP）分析
第一年的12万元投资，按5年平摊，每年固定费用2.4万元，可变费用每人8元，收费标准每人20元/次，保本点的顾客人数为X0。
保本点顾客人数X 0 = 固定费用 ÷（单价−可变费用）= 24 000 ÷（20−8）=2 000（人次）
按设施规模，每天平均可供15人洗澡，一周工作6天，休息1天。
保本点价格（BEP）=（固定费用+人均可变费用×开放天数×每天人数）÷（开放天数×每天人数）=（2 400 + 8 × 313 × 15）÷（313 × 15）= 39 960 ÷ 4 695 = 8.51（元）
（l）假定每位顾客收费20元，全年保本点的顾客为2 000人次。
（2）假定每天保证能有15位顾客（全年4 695人次），保本点的价格为8.51元。
至此，他们得出了可以开办浴室的结论。
【案例点评】这是一个关于非工业的第三产业社会服务项目投资的可行性论证分析案例，在实际生活中具有一定的代表性。虽然办浴室是一个规模较小的项目，可以不做社会经济分析，但事实上，在兼做投资者的创业者们真正开始实施项目——开办浴室的过程中，会发现由于当初还有一些相关问题欠考虑，故实际发生的费用较预计的要大，因而效益也不会如设想的那样好。具体原因主要有：一是第一年12万元的投资资金来源在大家研究时并未落实，如果是向银行贷款的，还应计算利息。二是作为一份完整的可行性分析报告，只做净现值估算和盈亏平衡分析还是远远不够的。D女士和B先生为该项目所做的充分的调查研究，提出的方案虽然也比较可行，但这只是初步可行性分析，而且只做了静态部分动态的分析，故此估算尚不能作为投资决策的依据。应该运用资金的时间价值理论作进一步分析，故而有待进一步思考和解决的应该是计算项目的内部收益率（或报酬率），并补充敏感性分析和环境影响报告。此外，对有关浴室作为特殊社会服务行业项目和下岗职工自谋职业办实体在当地是否可以享有的各种优惠政策的落实情况，以及浴室的具体位置（厂址）选择也都存在较大的问题，如浴室位置的好坏将直接影响客流量的大小，而各种优惠政策可能会节省（或减少）投资，从而直接影响项目预期经济效益的实现。
一份完整的可行性分析报告，需要研究者能够详细地从多个方面对项目的可行性从市场需求、物质技术条件到其经济性的盈利情况，甚至其社会效益等进行有针对性的比较综合和全面的分析，由于该案例只涉及了其中经济性的一些主要方面，故缺陷十分明显。事实上，若作项目评估，此项目的可行与否还存在其他方面有待补充完善的不少问题需要进一步加以解决。