6．房屋所有权何时转让？

【相关法条】

第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

第十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第三款：房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。

【案　　例】

2001年，张某在县城做买卖，小有积蓄，于是也想在县城买房居住。经人介绍，张某看中王某的住房一套。双方协商确定张某以10万元价格购买王某的房屋，随后张某交付了房款，王某也交付了房屋。2005年，当地房价上涨，王某以没有办理过户、买卖合同无效为由要求张某退房。张某认为合同有效，自己已经取得了房屋的所有权。

【点　　评】

本案双方经协商一致达成房屋买卖协议，是双方真实意思的表示，所以该房屋买卖合同完全合法有效。但是，合同有效并不意味着买方就取得了房屋所有权，因为根据《城市房地产管理法》的规定，房屋买卖必须办理变更登记，即通常所说的过户，没有办理过户手续的，房屋所有权不发生转移。《物权法》第9条也规定办理变更登记是取得不动产物权的法定公示形式。所以，本案中，卖方虽然交付了房屋，但是由于没有办理过户手续，买方还不能取得房屋所有权。对于买方来讲，基于有效的房屋买卖合同，张某有权要求王某为其办理过户手续，因为为买方办理过户是卖方的义务，即使合同没有约定，也是买卖合同的法定义务之一。如果王某不履行，张某有权以诉讼方式要求王某履行。王某以没有办理过户为由主张合同无效没有事实和法律依据，是违背诚实信用原则的行为，不应得到支持。

本案发生在《物权法》生效之前，当时的法律也规定了城市房屋买卖必须办理登记手续，所以和《物权法》的规定也是一致的。《物权法》第15条更是明确规定了买卖合同与物权变动的关系，即使没有办理过户手续，也不影响买卖合同的效力。所以本案当中，卖方不能以没有过户为由主张合同无效。

另外还需要注意的是，为防止卖方在诉讼期间将房屋给他人过户，原告张某还应该申请财产保全，即申请法院对该房屋采取措施，限制被告对该房屋进行转让。只有这样，原告胜诉之后才能够真正获得房屋的所有权。如果没有对房屋采取保全措施，则卖方在诉讼过程中将房屋卖给善意第三人并办理了过户手续，则该第三人可以主张善意取得以取得房屋所有权。