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【相关法条】
第一百五十二条：宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。
第一百五十三条：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。
【案 例】
2002年7月，画家李某购买了农民马某位于北京市通州区某村的房屋8间及院落。协议签订后，李某支付了购房款4.5万元，并到村委会办理了房产转让登记。在购买了这处房屋后，她不仅对原有房屋进行了翻新及装修，还在院落内新建了3间新房，并安装了上下水、暖气等生活设施，共花费了十几万元。2006年12月，马某向通州法院提起诉讼，要求确认与李某签署的买卖协议无效。2007年7月，一审法院认定双方买卖合同无效，判令李某向马某返还房屋，马某向李某支付原房及添附部分的折价补偿9.3万余元。判决后李某提出上诉。同年12月北京市第二中级人民法院作出终审判决，维持原判。同时，二审判决还指出，出卖人在出卖时即明知其所出卖的房屋及宅基地属禁止流转范围，出卖多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，故出卖人应对合同无效承担主要责任。对于买受人信赖利益损失的赔偿，应当全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素予以确定。鉴于李某在原审法院审理期间未就其损失提出明确的反诉主张，在二审程序中，不宜就损失赔偿问题一并处理，李某可就赔偿问题另行主张。随后，李某将马某诉到法院，要求被告赔偿损失48万元。2008年10月法院作出一审判决，判令被告赔偿原告损失18.5万元。
【点 评】
本案为典型的城镇居民在农村购买住房的案件。农村村民有权在依法取得的宅基地上建造住房，并对其住房享有所有权。但是，由于农村宅基地具有福利性质，且只有本集体成员才有权依法获得宅基地使用权，所以，相关法律禁止宅基地的买卖，对农民在宅基地上建造的住房，也禁止随便买卖。对此，国务院办公厅1999年发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”就本案而言，画家李某非农村村民，更不是通州区某村村民，所以她无权购买村民所有的房屋，村民马某也无权将自家房屋卖给李某。因此，双方在法律禁止的情况下签订的房屋买卖协议属无效合同。对于无效合同，当事人应当互相返还所得的对方财产，即李某返还马某房屋，马某返还李某房款。对造成的损失，应根据双方的过错来进行处理，如果是一方过错导致合同无效的，则由有过错的一方赔偿因此给对方所造成的损失；如果双方都有过错，则应当根据双方过错的大小来合理确定责任的分配。本案双方都应当知道法律禁止城镇居民购买农村房屋，但还是订立买卖协议，应属共同过错，所以对造成的损失都应承担责任。而本案的损失是画家李某对房屋进行改造并新盖几间房屋时的花费，包括人工费、材料费等。对这些损失，本应由双方根据过错来分担，但是，李某返还房屋之后，这些利益就纯归马某获得，如果让马某承担部分损失则对李某明显不公平，所以，马某应对李某的这些费用全部返还。当然，在诉讼过程中，如果马某对李某支出以上费用的数额有异议，双方也可以委托评估机构对这些添附部分进行评估作价。
本案中双方是在村委会办理了房屋买卖的过户手续，但是，村委会没有权力为房屋买卖办理过户手续，所以这样的过户也是无效的。对于村委会的违法行为，应由有关国家机关责令村委会停止此类行为，并对村委会进行一定的行政处罚。
另外，有关本案的媒体报道中还提到，马某是因为当地地价上涨才毁约的，当地面临拆迁，如果要回房屋，马某将获得远远高于原出售房价的补偿。也正是基于这样的原因，二中院才认为，应综合考虑“土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素”来确定买受人信赖利益的损失。李某也是基于中院的判决才起诉要求被告赔偿信赖利益损失48万元。对于李某的赔偿请求，有两种截然相反的认识：一是认为李某的确是因对方的不诚实信用受到损失，所以被告应赔偿李某的信赖利益损失；二是认为李某在购房时也应明知法律禁止城镇居民购买农民的房屋，所以导致合同无效是双方故意违法所致，因此就谈不上信赖利益。对此问题，我们认为：二中院所谓信赖利益的认定有不妥之处，因为导致合同无效的原因并非马某在卖房多年后反悔，而是该合同本质上就是无效合同，自订立时就无效，所以，无论马某反悔与否，无论其何时反悔，该合同均属无效合同。而李某在订立合同时应当知道其无权购买村民的房屋，应当知道其行为违法，所以李某应当预料到该行为可能给自己带来的不利后果，该不利后果应由其自己承担。信赖利益不能基于违法行为而产生，更不能基于明知是违法仍然实施的违法行为产生。
关于因当地房地产发展导致房屋升值给李某造成的损失，其实是个假命题，因为该房屋一直是马某所有（即使是卖给李某期间），马某自家房屋因周边房地产开发或拆迁等原因而升值，与李某无关，因为该升值并非是因李某所致，所以房屋升值或拆迁所得的利益李某无权分得。如果是因为李某对房屋进行改造使房屋升值，则李某有权分得部分利益。所以对于李某新建的三间房屋，如果在拆迁补偿时是根据房屋间数或面积来进行补偿的话，则对此三间房屋的升值部分（即比盖房时实际支出多出的部分），李某有权分得大部分。这里李某有权分得大部分而不是全部是因为：李某并非该房屋的所有权人（其在他人宅基地上建造房屋并不能取得房屋所有权），该房屋毕竟是在马某的宅基地上，该三间房屋的形成有两方面的原因，一是李某的投资，二是马某的宅基地，而李某的投资是主要原因。如果当地尚未被征收或拆迁，李某就起诉要求分得三间房屋增值部分的利益，则没有法律和事实依据，因为该利益并未成为现实，在法律上是不存在的利益，当事人无权对不存在的利益要求分割。
关于本案还涉及到法律与道德的关系问题。从法律上讲，马某完全有权要回房屋，并在拆迁中获得丰厚的补偿。从道德上讲，马某的确是不“诚实信用”的代表，是“见利忘义”的典型。但是，我们需要注意的是，法制社会的“诚实信用”是在法律基础上的“诚实信用”，而非高于法律层面的“诚实信用”，所以，马某虽然不讲诚信，但是其现在要回房屋并因拆迁而获利并不违法。因此，对马某的行为从法律层面上不能予以指责，而从道德层面上则其行为确有不妥之处。