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南京东路街区的形成与演进是上海这座口岸城市在租界效应的主导之下实现空间布局与功能变迁的一个缩影，自有其独特的肌理可寻，从边缘到中心，经历了一个过程。
开埠之初，这一带相较于港口贸易功能发达、洋楼林立的“东外滩”相比，是相对空旷清幽的“西外滩”。随着西人在泥城浜（今西藏中路）附近开始辟筑跑马场，填浜筑路，由造路到造街，公共交通臻于发达，公园、花园等休闲娱乐场所随之兴起，使该区域成为为外滩金融业、航运业提供商贸配套与生活便利的城市空间。至1949年前，南京路、福州路、汉口路、宁波路等已发展为蓬勃兴旺的特色商业街，各类百货、餐饮、住宿、教育、医疗、宗教行业在此集聚，所产之商品与服务追求时潮、标新立异、口碑良好，一时成为城市新兴阶层消费文化之先。丰富多元的业态、贴近大众需求的服务，又衍生出极具创新意识与生活气息的商业精神，以及先进有效的城市治理方式，由此营造出这一街区宜商、宜居、宜业的氛围。