第二节
城市化进程中的街区演变

自近代通商开埠以来，上海城市快速发展，各个区块的景观在空间上发生着眼花缭乱的变化，“四围马路各争开，英法花旗杂处来。怅触当年丛冢地，一时都变作楼台” 。这是上海洋场竹枝词中的一段，形象表达了近代上海城市的发展。位于英租界的南京东路一带也在快速发生着变化，马路开辟，楼台兴筑，从乡村到城市，几十年间，景观大异。

这一区域的开发与英租界的辟立与扩充直接有关。

1842年中英《南京条约》签订，上海被列为通商口岸，准允英人在这里贸易居留。从1843年起，围绕租地边界、租地手续以及外侨应遵守事宜等问题，巴富尔与宫慕久屡次磋商，谈判也时断时续。与此同时，英国商人、传教士乃至领事官员一直在与黄浦滩上、吴淞江畔的业主直接接触，私下达成土地转让协议，并订立了一批租地议单。如宝顺洋行的颠地·兰士禄（Lancelot-Dent）于1844年4月在二十五保三图必字圩向业主奚尚德等人租地13亩8分9厘4毫。随后，麦都思、怡和行、和记行、仁记行、义记行、融和行、英商梭、公平行、大英国官署、花旗国商人德记行、太平行、公易行、长利行、名利行等也陆续向中国业主租地（图1-8）。 当时所立的那些租地议单，实际上就是上海民间的租地契约。

大约谈判了两年，终于有了结果。双方商定，准允在一特定范围内，将土地租于外人。清道光二十五年十一月初一日（1845年11月29日），宫慕久以上海道台名义发布一项告示，这个告示就是他与巴富尔“依约商妥”的《土地章程》（ Land Regulations ），习称《第一次租地章程》。

《上海土地章程》以告示形式公布，前有“晓喻”，后列二十三条。首先确定租地界址，“就上海地势民情”，议定洋泾浜（一作“杨泾浜”，即今延安东路）以北，李家厂（有作“李家庄”或“李家场”，即今北京东路）以南地基租给英商建房居住。清道光二十八年（1848年），英租界地界扩充，北以吴淞江（即苏州河）为界，西以泥城浜（Defence Creek，今西藏路）为界，称为“英租界”（British Settlement）。 今南京东路街道一带均属于早期的英租界范围。

1863年，美租界与英租界合并，称英美公共租界。从1895年开始，英美租界谋求扩充。1899年，实现扩张计划，并正式改称国际公共租界。

从租地到开发，直至街区的成型，经历了一个过程。下面一组地图（图1-9至图1-17），从各个角度反映了不同时期南京东路街区一带的变迁。

以南京东路为例，其位于黄浦区中部，东起中山东一路，西迄西藏中路，接南京西路。1851年辟筑今中山东一路至河南中路段，初以附近原有抛球场别名命名为花园弄，1854年西延至今浙江中路，1862年西延至今西藏中路，始成现今路段。1865年改以今江苏省会名命名为南京路，习称大马路或英大马路。初为黄沙路面，1862年改筑碎石、煤屑路面，1908年后改筑铁藜木路面。该路自开埠以来，一直为上海市最繁华的商业大街。

图1-10为图1-9的局部图，图中显示：福建路早已开辟；苏州河以南，主要的马路厦门路、南京路、九江路、汉口路、福州路、广东路、六马路等也已修筑，西藏路开辟出其中的一段，旁有河流，西即为跑马场。其时洋泾浜还没有填没。南京东路街区一带的雏形已形成，街巷格局初具。

图1-12、图1-13为“上海通商内外舆图”，刊印于1902年，已出现“跑马场”等标识，周边的地名与景观一一标注。从图1-12可见，跑马场西面的道路也有所拓展。

图1-14清晰表明，南京东路一带已成为“公共租界中区”的一部分。

图1-15、图1-16、图1-17分别为“上海英租界分图”“上海南北市全图”“上海公共租界及闸北地图”，均绘制于1917-1918年间。

将这几幅地图拼接起来，便可一览今南京东路街区在100年前的街区景象。

图1-16，1917年“上海南北市全图”

图1-17，1917年“上海公共租界及闸北地图”

南京东路早期的繁华靠近外滩一段，沿路设有老德记、科发等药房，公道、复泰等洋行及洋布、呢羽庄多家。至20世纪初，商业网点主要集中在浙江路以东路段，陆续设有《泰晤士》《德文新报》馆、惠罗公司、哈同地产公司及一批洋行，但此后该路发展重心逐渐西移，洋酒、烟草、珠宝、食品、西药、钟表、时装、呢绒、木器、房地产等商行公司先后向西藏路一带靠近，在1917年“上海英租界分图”中已有“先施公司”“永安公司”“新世界”等。至20世纪二三十年代，沿路设有先施、永安、新新、大新、丽安、华新、金刚、中华、三友实业社、中国国货等百货公司，另有华界及外省市的知名商号也相继迁入。这里成为上海最繁华的商业中心。

此时的跑马场，也迎来了它的辉煌时期，这一带迅速成为上海娱乐、服务业最发达的区域。

在众多反映跑马总会、跑马场的历史照片中，我们选取了两张（图1-18、图1-19）。

值得一提的是，自1914年起，英租界、法租界联合填没洋泾浜和北长浜，辟筑成横贯东西的爱多亚路、长浜路和大西路（今延安东路、延安中路）。至此，近代上海城市道路的骨架基本形成，租界地区取代南市城厢，成为上海的中心城区。1917年“上海英租界分图”中即标注：“爱多亚路即洋泾浜”。

到19世纪的30年代，公共租界区域内尤其是中区一带大小马路已呈网格状分布，市政建设、交通线路均自成体系。在1937年绘制的“上海市区域现状图”（图1-20）中，以“跑马场”为中心，一个集商业、娱乐、服务等功能于一体的城市核心区更加成熟，并出现了大片的住宅区。

图1-21为1941年“最新大上海地图”，该图由日本人绘制，按二万四千分之一缩尺。初版发行于昭和十四年，昭和十六年订正再版，由日本堂书店发行。该图反映了日军占领时期的状况。

1947年刊印的《上海市行号路图录》，有多幅关于这一带街区的详细图片，其中第15幅为体育场一带的街区（见图1-22）。

图1-23为1948年“上海市交通图”（局部图），此时跑马场已改名“体育场”，以此为中心，形成上海的一大交通枢纽。 rrNL1zDEjt2ovlvRFYncN+zPDdyK1mvVSeOXCVeCEHIglqtoJxLERTHUC8+mU69C