下载掌阅APP，畅读海量书库
立即打开
【案例2-4】
乙公司是甲集团公司投资设立的非国有内资房地产子公司，2009年取得一块土地使用权，成本为1000万元。随着房地产开发形势的持续走好，2010年土地使用权市值已增值至3000万元，地块未开发。由于甲集团公司战略调整，欲将乙公司持有的主要资产——该地块土地使用权出售，以实现资金的回笼。丙公司是一个擅长开发烂尾楼的房地产公司，参照乙公司地块类似地段、类似地块土地使用权的招拍价，愿以3000万元购入乙公司地块土地使用权进行开发。当地营业税及附加税率为5.6%，契税税率为4%。
问题12：甲公司以3000万元出售股权是否属于税收筹划？
1.甲公司的税收测算
根据《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税〔2002〕191号）规定： 对股权转让不征收营业税。 营改增之后，按照财税〔2016〕36号附件《销售服务、无形资产、不动产注释》中关于金融商品的规定，上市公司的股权属于金融商品，转让上市公司股权的，需要缴纳增值税；转让非上市公司的股权，不属于增值税征税范围，不需要缴纳增值税。同时由于在股权转让交易中，国有土地使用权没有发生转让，因而也不需要缴纳土地增值税。为了规避土地增值税及营业税，甲公司欲通过转让乙公司股权的方式来实现实质上的土地使用权转让。这样甲公司实际支付土地增值税、营业税皆为零，甲公司测算节税如下：节约营业税及附加=3000×0.056=168万元；节税土地增值税=1532×0.5-1468×0.15=545.80万元；总计节税=168+545.80=713.80万元。这是早期非常流行的筹划方法，以数字说明了甲公司出售股权产生了良好的节税效果，但是这种筹划是建立在交易对手丙公司对税收不关注的情况下的，这不属于税收筹划，属于税负转嫁，随着税法知识的普及，这种筹划方法的市场越来越小。
2.丙公司的税收测算
丙公司取得乙公司的股权后成为乙公司的实际控制人，对乙公司地块土地使用权的实际支付价款为3000万元。然而根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（简称《土地增值税暂行条例实施细则》）（财法字〔1995〕6号）第七条规定： 条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。 因此，乙公司作为一个法人实体，它的土地使用权在土地增值税中的计税成本仍然为原始成本1000万元，而不是丙公司给甲公司的股价支付金额3000万元。假设该地块开发产品销售并进行清算，按房地产开发费用10%、最低增值率30%计算，丙公司以股权购买方式需要多交土地增值税=（3000-1000）×1.3×0.3=780万元。
另外，根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（简称《企业所得税法实施条例》）第五十六条规定： 企业的各项资产，包括固定资产、生物资产、无形资产、长期待摊费用、投资资产、存货等，以历史成本为计税基础。前款所称历史成本，是指企业取得该项资产时实际发生的支出。 乙公司的土地使用权在企业所得税计税成本仍为1000万元，丙公司以股权购买方式需要多交企业所得税=（3000-1000）×0.25=500万元。
丙公司总计需要多交税=500+780=1280（万元）
简单计算公式就是股权溢价额外增加的税负=（3000-1000）×（0.25+0.3×1.3）=1280（万元）
经过对比可以发现，甲公司节税713.80万元，是建立在丙公司增加税负1280万元的基础上的，当两个公司对于税法的熟悉与关注程度相同时，这种筹划是无法实施的。
因而有利于实施的筹划方案，应该是结合交易上下游综合考虑节税的方案，这样上下游交易双方才能配合实施。
问题13：乙公司决定改用该地块土地使用权投资成立丁公司，再通过转让丁公司股权的方式来实现实质上的转让土地使用权，是否能产生节税效果？
1.乙公司节税测算
根据《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税〔2002〕191号）的规定： 以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。 所以，乙公司决定改用该地块土地使用权投资成立丁公司，再通过转让丁公司股权的方式来实现实质上的转让土地使用权，避开了营业税。
乙公司节约营业税=3000×0.056=168（万元）
乙公司投资环节同样产生土地增值税，但属于决策，无关变量，不予考虑。
营改增之后，若乙公司已办理了该土地使用权的不动产权属登记，其用土地使用权投资的行为需要计算缴纳增值税。当然，被投资的丁公司可以凭乙公司开具的增值税专用发票进行进项税额抵扣。如果乙公司通过分立的方式来设立丁公司，根据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号附件2）第一条第（二）项规定， “在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为不征收增值税”， 可以不用计算缴纳增值税。
2.丁公司税收测算
筹划会增加税收等成本，其中：丁公司增加契税=3000×0.04=120万元。营改增之后契税计税依据不包含增值税。总体上筹划略优，考虑到公司开办的相关费用，筹划已不具有明显优势。
我的经验
根据财税〔2012〕4号的规定：同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。财税〔2015〕37号也有类似规定。
虽然目前已有案例表明，部分税务机关认同投资属于划转的一种，对于母公司与其全资子公司之间的不动产投资可以免征契税，但是笔者仍然持非常谨慎的态度，认为该经验不具有全国范围内推广的可能。
风险提示
投资而来的土地，由于无法取得购地发票，因而以评估报告、原投资环节税务机关出具的营业税免税证明作为企业所得税与土地增值税成本扣除的凭证。但是部分省市，如山东、重庆已明确发文，投资而来的土地在土地增值税清算时可扣除成本为零。不排除其他省份也会出台类似文件。
渝地税发〔2010〕167号： 财税〔1995〕48号文件规定，以房地产进行投资、联营，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对上述投资方以股权交易、投资、联营等方式作价进行投资的，投资方没有缴纳土地增值税的，被投资企业接受股权交易、投资、联营的土地（房地产）价值，不准予以扣除。
财税〔2015〕5号对企业重组过程中的土地增值税优惠做了重大修改，大大减少了重组业务中的土地增值税优惠力度，将投资、合并、分立等重组行为的土地增值税由免税改为不征税，本质上将税收优惠从免税变成了递延纳税。