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郭莹婷
（宜宾学院 经济与经管学院2009级硕勋励志班 四川宜宾 644000）
【摘要】 近年来，房地产市场备受关注，它推动了大量相关行业的发展，但其高房价也成为群众和政府棘手的难题，发展住宅合作社是当下有希望能解决这一难题的有效途径。本文通过对住宅合作社现状的考察，分析住宅合作社面临的融资与内部治理方面的问题，提出了初步对策。
【关键词】 房地产 住宅合作社 融资 内部治理
人口多、土地少一直是几十年来困扰我国发展的一个问题，而最近十年来，贫富差距的扩大更突显我国住房上存在的问题。这些问题主要体现在两方面：一方面是高收入群体有过剩的购房能力；另一方面，低收入人群失去了购买住房的能力。尽管国家出台了很多控制房价的政策，但其调控力度与措施并没有带来显著效果。
2013年，国家统计公布，2月份各大城市的房价均有所上升，一线城市环比涨幅再次扩大。住宅合作社是目前解决这一问题最有效的途径，它仅仅是以成本价提供房价。据资料显示，它大概能够较市场价格下降40%，使得住房的价格远远低于市场上正常出售的商品房的价格，能让更多的人有能力购买住房。但住宅合作社在我国的发展仍然非常缓慢，还处于初期的探索阶段。因此，在初期探索的过程当中我国住宅合作社的发展还存在着很多的问题，例如住宅合作社社员身份如何界定，内部治理、风险控制及合作社融资都困扰着合作社的发展。本文主要针对住宅合作社融资与内部治理两大方面展开讨论，提出对策。
住宅合作社，是一种集体合作性质的非营利团体，目的是互相帮助并共同建房，是以建房的资金融通、储蓄及管理相结合的方式解决住房困难的合作社。我国的住宅合作社主要有服务于单位的职工型住宅合作社以及服务于普通大众的社会型住宅合作社。所谓职工型住宅合作社就是由单位、行业系统主办，以本部门为社员主体的合作社；而社会型住宅合作社则是范围更大，只要人们符合相应的一些标准，在平等、自愿的情况下都可以参加的合作社。
个人合作建房一直以来被看作是打破房地产垄断的中坚力量，也有很多人作出了不同的尝试。以个人为主体开展的合作建房主要有四种模式：公司制、代理制、合作制、社团制。前三代建房者都采用公司制形式，而非住宅合作社形式，这样就使得合作建房在土地、税收等方面不能享受优惠，且有可能存在非法集资问题。在考量各方面因素、综合分析之后，住宅合作社应该是最有利于发展合作建房且应该长期坚持并提倡的组织形式。
（一）降低成本，丰富市场经济组织形式
对于单个的买方来说，其议价能力都是相对较弱的，而对于一个合作社来说，就可以发挥其规模效应，放大其资本效应，增强自身的议价能力，降低成本。住宅合作社是一种调节房地产市场的新力量，它意味着修补了原有体制带来的市场缺陷。
（二）规范房地产市场
住宅合作社存在于房地产行业，与房地产并非天敌，但它的出现势必会使得很多制度不规范、资金实力薄弱、风险高的小型开发商退出市场。弱汰强留，很大程度上避免了“烂尾楼”的出现，造福于购买者。不仅如此，住宅合作社还能起到迫使开发商合理开发商品房从而减少商品房空置率的作用。
据统计，截至2005年，我国成形的住宅合作社数量已经超过7 000万，成功解决了200万户家庭的住房困难。然而因为各方面的原因，如土地获得渠道狭窄、融资困难、专业法律保障缺失，我国的住宅合作社一直发展缓慢，在经过一场蓬勃发展后，反而出现了衰退的迹象。在我国，过去开展的合作社基本上是针对单位的，即职工型住宅合作社，而普遍适用的单位型住宅合作社却很少，这使得我们必须改变住宅合作社的现状。但是住宅合作社在国外却作为主要形式存在着，特别是在一些发达国家。住宅合作社在外国已经蓬勃发展，是一个比较成熟的做法，特别是在德国、西班牙、日本这些地方。据国际合作社联盟统计，住宅合作社已经遍布全球，解决了很多中低收入者的住房问题，从数量上来看，其已经有7万多个，拥有社员200万户。
（一）社员身份界定不明确
近年来，单位组织的集资建房已经出现了这个问题，很多有资格申请单位集资建房的成员，并不是真正的中低收入者，他们并不需要这样一个名额，所以他们往往选择将这个名额转让给其他人，仅一个名额就可以卖上10万元，这无形当中增加了真正的需求者的成本，也破坏了市场规律，兴起了不正之风。
（二）责任主体不明确
住宅合作社的社员来自于四面八方，合作社的日常经营管理都需要有明确的负责人，并且合作社要与建筑、银行等机构打交道，这些都存在着风险，但这样的住宅合作社如果出了问题，责任很难归咎于具体的责任主体，使得住宅合作社享受的权利和义务不平等。
（三）信用评价缺失
相对于中小企业，住宅合作社的信用评价缺失更为严重。住宅合作社在平时与金融机构并无来往，且无相关的信息披露，银行没有办法从过去的信用记录来评价住宅合作社的信用。而且目前我国不仅没有专门的机构来评价住宅合作社的信用，也不可能按照评价企业的标准，通过年报、季报等财务信息获知住宅合作社的经营状况，这就造成了严重的信息不对称，使得银行出现惜贷情况。
（一）立法缺失
1992年，《城镇住宅合作社管理暂行办法》发布，这是专门针对住宅合作社的规范性文件，也是我国目前唯一一部专属于住宅合作社的法律文件，其中对户口要求及产权转让等规定是十分不合理的。在融资方面，由于房地产行业资金投入大，单靠银行提供资金是不可能的。我国的金融体系不发达，借鉴外国的经验，我国也制定了如《信托投资公司管理办法》和《信托法》这样的法律文件，但目前的法律体系仍然有所欠缺。
（二）政府无明确政策支持
住宅合作社要想发展起来政府必须正名。2013年针对房地产市场的新“国5条”的颁布，标志着房地产市场与以往有了更大的不同，从“国5条”来看，国家还是把重点放在限购与修建保障房上，并没有以新的观念和想法来考虑房地产行业的改革。
（一）强化内部控制
1. 建立外部监督机构
为了避免住宅合作社的资金出现抽逃或是住房出现质量不合格等现象，仅由内部管理是不够的，它必须借助于外部的监督，以期住宅合作社能够健康地发展，最终让梦想变为现实。所以应该引入如会计师事务所和住建部等机构，对住宅合作社的资金安全和住房质量进行监督。
2. 建立个人信用制度
在我国，在诚信方面企业显现出很多问题，同时我国相当部分的个人的信用也是非常缺乏的。我国应该建立一个属于个人信用的档案，包括工作记录、参与爱心活动的次数等。银行系统应该专门设立一个管理各类借款不还、信用透支的信用账户，这一名单将交给有执照的信用信息公司，并通过信用信息公司向社会公布，不良记录将保持三年。还应该建立专门的信用评级中介机构，对全社会负责，本着真实性和公平性的原则，对个人的行为进行评级。另外，不仅可以通过上述方式增加信用评价机制，减小信息不对称带来的风险，还可以结合专家依靠个人档案信息进行评价、群众公开评价以及个人客观自我评价互相结合的方式。
（二）扩宽融资渠道
1. 引入社保基金
国家应该出台相关法律，准许社保基金投资于住宅合作社，但应减少投资住宅合作社的风险。针对这些风险，要由政府主导建立风险补偿机制，根据地方政府的不同情况及各地房地产市场价格及时补充专项的担保资金，以保证社保资金在这样的投资环境下获得相对稳定的收益。
2. 提高公积金利用率
从2005年的公积金分配来看，排在缴存前20%的高收入人群获得了公积金个人贷款的44.9%，而排在末20%的低收入人群，仅获得公积金个人贷款的3.7%，这样的公积金制度是十分不合理的，也使得公积金不能得到充分的利用。近来的政策显示，公积金政策不仅没有放宽反而在缩紧，但大多数人中低收入者对公积金的依赖性很强，对于一般的工薪阶层来说，公积金成为构成住房资金的重要部分。我国的公积金政策在现有的政策下应该本着“应贷尽贷”的原则，加强监督与管理，发展合理并长久的公积金政策，调整公积金分配比例，加强公积金的利用效率，放开政策，准许住房公积金进入住宅合作社。
3. 引入房地产信托基金
信托是一种对受托人进行财产管理的投资模式，即财产的所有人（委托人）将财产权利转移给受托人，受托人依委托人的意愿，为受益人的利益或为特定目的管理和处分信托财产。随着信托的不断发展，我国的信托管理规模也会不断扩大，在未来10年间，其复合增长率将达到25%，预计到2020年时，信托规模会超过20亿。一直以来，我国的直接融资比例都非常小，大多依靠银行融资，而住宅合作社这样的机构，根本无法在银行获得大量的信贷，而发展信托基金是住宅合作社融资的又一主要渠道。我国的信托在各方面都需要进行更多的改善，以适应我国的经济发展状况。
（三）鼓励外部参与
1. 引入混合投资模式
住宅可以采用合作开发的方式注入资金，也可以采用合作的方式，将全体社员看作一个整体，将外部投资者看成另外一个整体，通过网上招募等方式，以分红的方式鼓励外部有资金实力者进入住宅合作社开发市场。在住宅的数量上，住宅合作社将修建大于社员本身需求数量的房屋。在房屋修建完毕后，将一部分房屋以市场价格卖给社员，另一部分房屋或出租或出售给社员以外的人，最终按照出资比例，将获得的利润在外部人员和社员之间分摊，即社员最终也获得了房屋出售所带来的利润。从另一个角度来看，社员也因为利润的获得而减少了对住房的资金投入，满足了中低收入者的要求。
2. 引入二轮合作模式
第一轮是招募原始股东，让这些原始股东出资共建住宅合作社，并且与此同时招募社员，原始股东将承担社员违约而不认购房屋的风险，但也可能从中获得利润。第二轮是将这些房子以高于成本价但不高于市场价格70%的房价卖给社员，当然股东也可以将房子卖给社员以外的人，但这时就必须补偿土地出让金及补交受到的优惠。
（四）完善合作社相关法律
任何一个东西想要发展起来，都免不了要从不规范到规范，从适用于一些人到普遍适用，有利于大多数人，而不伤害小部分人，法律是住宅合作社得以发展的必要前提。第11届全国人大常委会第23次会议就针对住房问题展开了讨论，在举行“城镇保障性住房建设管理工作”联组会议时，有委员认为，合作建房是国外通行的做法，解决我国的住房问题应该多条腿走路，提倡推广合作建房。
1. 确立住宅合作社法人的地位
一直以来，住宅合作社的法人地位一直不是非常明确，而社团法人和企业法人是有明显区别的。最近，社团法人方面得到重新的调整，基于住宅合作社自身的性质，考虑到住宅合作社的发展与壮大，我国应该采用社团法人作为住宅合作社法人的形式。
2. 制定专业的住宅合作社法律条款
法律条款不仅是一种约束，在住宅合作社发展的过程中，起到的更多是帮助作用。要有法可依，有法可循，1992年颁布的《城镇住宅合作社管理暂行办法》已经过时，并且其内容有很多也不适用于住宅合作社，在结合外国住宅合作社经验的同时，根据我国自身的情况，制定相关的法律规范，这样在资金筹集过程中，到底属不属于非法集资就能够有明确的界定，从而有利于群众加入住宅合作社。
住宅合作社的发展是我国目前高房价现实下的一剂良药，对我国保障住房体系的完善也有着重要的指示作用，更重要的是住宅合作社能够有效改善中低收入者住房的问题。由于制度、融资及管理上存在着不足，目前住宅合作社在我国并没有取得显著的发展，但笔者认为，住宅合作社必将顺应潮流，蓬勃发展起来，其管理，法律和融资方面都将取得重大的进步，而住宅合作社在不断发展和完善之中必将圆中低收入者拥有住房之梦。
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