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曾乐天
（宜宾学院 经济与经管学院2009级硕勋励志班 四川宜宾 644000）
【摘要】 改革开放后，随着我国经济的持续快速发展，部分中低阶层的住房问题亟待解决，他们能否安居乐业，可以说直接关系到我国经济稳定持续的快速发展。住房合作社在一些西方国家已经形成了一套很完善的体系，成功地解决了许多中低收入阶层的住房问题。与之相比，住房合作社在我国的发展还显得非常落后，存在很多问题，其中社员关系管理不能有效改善尤为突出，以至于社员得不到有效的信息而受到损害的情况时有发生。本文将从公司治理的投资者关系管理角度来探析住房合作社社员的关系管理，试图改善这一局面。
【关键词】 住房合作社住房合作社社员投资者关系管理社员关系管理
早在19世纪中叶，住房合作社就在英国、丹麦等欧洲国家出现了。住房合作现在已经遍布五大洲，包括英国、美国、瑞典、波兰、德国、法国、丹麦等40多个国家，其数量多达7万多个，社员人数高达2 000万户左右，起着举足轻重的作用，是目前最普遍、最有效的途径。1983年，我国在全国城镇住房建设和房地产管理改革座谈会上第一次提出发展住房合作社的议题，为我国住房合作社的发展打下了理论基础。1986年上海市玩具出口公司正式挂牌组建“新欣住宅合作社”。随后，北京、天津、沈阳、武汉等地纷纷组建不同形式的住房合作社。1988年国务院颁发的《关于分期分批实行住房制度改革》文件中，住房合作社被列为住房制度改革的重要组成部分。1992年，《城镇住宅合作社管理暂行办法》的颁发极大地推动了我国住房合作社的发展。据北京、天津和武汉三市的统计，每市建房集资2亿多元，合作建房面积达100多万平方米，解决了1.3万户的住房问题。
住房合作社是一种互相帮助、共同建房的非营利性团体，属于集体合作性质，它是以建房资金融通和储蓄、建设和管理一体化解决住房问题的合作社。合作建房并不受一国经济体制的制约，成立住房合作社的国家既有实行市场经济的国家，如英、法、德、日、印等国，也有实行计划经济的国家，如20世纪90年代之前的苏联等国家。虽然各国对住房合作社的政策有所不同，但都有一些共同点：首先是定产定销，买主事先就要入社，产量能够准确量化，不会存在滞销和闲置这些情况；其次是价格合理，适合中低收入者，由于它不是以营利为目的，除去了开发商那部分利润，加之这种合作组织一般都享有国家政策的优惠，这就大大降低了购房者的购房成本；最后一个共同点就是都得到了政府的政策性支持，虽然各个国家在税收、土地、资金等方面的政策支持不同，但相比房地产开发商都能得到较大的支持。
住房合作社的作用表现在：①对于中低收入阶层的住房难的问题在一定程度上得到有效的解决，尤其是那些属于中等收入的居民。这是因为国家的经济保障房是低端收入者更优先的选择，而那些不满足经济保障房购买条件的居民就处于一个“尴尬”的地位。②有利于打破房地产开发商垄断住房市场的局面，对促使我国房产市场健康稳定地发展有着积极的作用。1998—2003年，在住房从实物分配到货币分配的过渡期，全国商品房价格上涨平稳，房价年上涨率分别为3.29%、-0.11%、2.88%、2.76%、5.70%、4.80%。到2004年以后，以合作形式的建房基本停止，截至目前，合作建房年供给比例已下降至1%以下。随着合作建房的淡出，住房市场的单一供给与房价的上扬开始呈现出一种正相关关系。③对我国住房制度的改革起到推进作用，尤其有利于推进优化住房价格和商品化。由于合作建房少了开发商中间环节的盘剥，并且社员亲自参与其中的运作和监督，不仅成本大大降低，而且还严格保证了住房的质量和规格，抑制了一些开发商牟取暴利的行为，促进了房产市场规范化，推进了住房制度的改革，也起到了示范的作用。
不同国家的住房合作社在章程和管理制度方面都有自己的规定。章程在对社员的加入程序、社员享有的权利和应尽的义务、社员取得住房所需的条件、使用及管理等方面都作出了规定。为了防止投机行为，对住房的转让、转租、交换、买卖，住房合作社都有一定规定，如新搬进的住户必须成为合作社社员，或采取“买回”制度，即由合作社收购社员要出售的住房等，以协助政府防止住宅方面的投机行为。每个国家对住宅合作社所加入的社员人数规定都不尽相同，有的合作社有几十人、几百人、几千人，有的合作社甚至上几万人。社员投资是住房合作社的主要资金来源，其次政府对合作社这种组织形式在政策法规上有许多的优惠。
住房合作社社员从公司治理的角度来说相当于投资者；社员关系管理从公司治理的角度就相当于投资者关系管理。由于社员很多都不是房产、财务等方面的专业人士，所以信息的公开、准确和快速对社员都至关重要，由此社员关系管理的重要性显得尤为突出。
近年来，投资者关系（IRM）受到监管部门的重视，如何处理好各种组织和投资者的关系已经成为公司治理的核心内容之一。美国全国投资者关系协会对投资者关系管理做了如下定义：投资者关系管理是指运用财经传播和营销规则，通过管理公司向财经界和其他各界传播信息的内容和渠道，以实现相关利益者价值最大化的一项战略性管理工作。许多学者也对其下了定义，如Marston和Straker认为，投资者关系是一个公司和金融界、分析者、投资者及潜在投资者的信息沟通，是一项公司战略性营销活动，这种活动融合了金融和沟通两个学科。但是由于视角观点不同，所以理解也有所差异，但都是围绕投资者和公司之间的信息沟通。
社员关系管理的工作对象在住房合作社中，主要是已经入社的社员。由于住房合作社是一种合作组织，投资者关系管理的内容相比上市公司的就要简单得多，主要包括组织的经营管理信息、内部管理机构的变动以及社员关心的与组织相关的其他信息。由于住房合作社是非营利组织，它的投资者关系管理更多的是保护社员的利益，最终实现社员利益的最大化。
（1）法人地位的不明确给管理带来混乱，社员关系管理因此也很混乱。虽然在《城镇住宅合作社管理暂行办法》中指出住房合作社具有法人资格，但是对住房合作社具体是社团法人还是企业法人没有明确指出。因此，我国目前住房合作社注册就存在这种情况：有的住房合作社是按照社团法人在民政系统注册的，有的住房合作社是按照企业法人在工商部门注册的，主管部门的不统一将带来管理上的混乱。主管部门管理上的混乱对社员关系的管理同样带来很多问题，使得许多问题不能及时有效地和社员沟通，很容易造成信息的不对称。
（2）我国目前住房合作社的社员关系管理缺失或者只是停留在表面，没有意识到社员关系管理的重要意义。对IRM工作没有形成一个正确的认识，没有形成完整的概念，尊重社员的意识不强，没有内部治理机构与社员之间随时保持有效沟通的机制。在社员的利益受到侵犯的时候，社员不能在第一时间掌握信息来应对。大多数住房合作社的社员关系管理很多都是被动的，往往迫于法律法规的压力而进行，缺乏主动做好社员关系管理的内在驱动力。内部治理机构对合作社的信息披露内容很少，形式单一，主要是通过公告等进行法定的强制性信息披露，活动形式也大多局限于文章、会议等。
（3）目前我国对住房合作社方面的法律立法档次和效力低，没有明确对社员关系管理做出强制规定。目前相关法规只有《城镇住宅合作社管理暂行办法》。而该办法还不具备法律效力，并且由于该办法是在1992年制定的，而我国的住房分配制度和商品房市场早已今非昔比，该办法对住房合作社的发展作用已经很小了。因此，我国城镇低收入者发展住房合作社需要“住房合作社法”，而一部新法律的出台需要经过调研、讨论、起草、颁布等诸多环节，不是在短期内可以完成的，可以预见，在相当长的一段时间内，我国住房合作社方面的法律法规是难以到位的。
（4）目前我国住房合作社的发展类型较为单一，对社员关系管理带来不利的影响。从住宅合作社的构成来看，绝大部分都属于由部门、单位、行业系统主办的合作社，具有特定身份的人才能够加入住宅合作社，而纯粹意义上的完全由城镇居民自愿参加的住宅合作社却寥寥无几。住宅合作社这一能够平等、有力地解决中低收入者住房问题的建房模式在我国变成了一种行业性或单位性的强制建房方式，失去了其自愿、民主的本质。这就有违社员关系管理的目的。合作社社员往往处于被动的关系，当其利益受到侵犯的时候，很多碍于与组织的关系，更多地选择默默承受，即使要争取保护利益也处于不利的地位。
（5）由于住房合作社的资金来源是由社员平等地出资并且合作社的资金管理机制是民主管理，所以合作社的日常生活应该由社员处于平等地位地参与，但是在社员与内部治理机构之间社员常常处于不平等地位，有效信息不能共享，决策和管理公开度和透明度不高，社员们参与社员活动的积极性不够高，这些问题都是在社员关系管理中明显存在的。这主要是因为缺乏有效的监督机制，不能让社员及时了解到有效的信息，中小投资的社员的权利往往被侵犯，社员在保护自己的权利时束手无策。
（1）完善信息披露制度，改被动披露为主动披露。在住房合作社这种合作结构下，内部机构和社员存在严重的信息不对称，所以有必要设立投资者关系管理部门，专门负责对社员各种问题进行处理，透过网络、电视、电话等各种手段及时发布信息和解决社员的问题。此外建立虚假信息退出机制，即当社员由于组织披露虚假信息而蒙受损失时社员有权要求组织以虚假信息披露前的投资额或者评估价值得到补偿。
（2）推进住房合作社独立监督制度，完善社员投票规则和议事规则，切实保护社员的利益。之所以出现大投资社员与治理机构侵犯中小社员的利益，就是由于其缺乏有效监管，投票规则形同虚设，最多给机构起压力作用，但没有实质的作用。所以要完善社员代理制度、投票权征集制度和累计投票权制度，尤其要不断细化累计投票权制度，增加少数社员选择累计投票权的机会，通过这种方式加强少数社员在组织大会上的影响力，使合作社的决策更加科学、民主、公正和透明。
（3）为很好解决住房合作社产权的问题，可以从这个方面入手：符合条件的社员，有居住权、继承权，但没有完全的所有权，不能上市买卖，也就不会由于投机炒作引起房价大起大落；收入高一些的人，可以参与建档次高一些的房子，收入低的则可参与建档次低一些的房子。政府要制定住房合作社产权归属及市场化的办法，应当有区别地根据负担比例确定产权的归属。
（4）构建符合我国国情的法律法规环境，加快对住房合作社方面的立法，增强对住房合作社组织的行为约束，保护社员的利益，建立社员权益受到侵害时的法律救济。我国应从切实维护社员利益的角度出发，完善相关法律，如对内部交易、关联交易严格控制；加快制定“住房合作社法”，在法律上为我国住房合作社持续与快速发展提供支持保护。
（5）进一步推进住房合作社内部管理机构与住房合作社组织的建设，促进社员关系管理可持续发展。建立起一套完整、高效、精干的组织管理机构。明确各机构及其管理人员的任免、职责、权利等，并接受各方的审计和监督，确保实现合作社的宗旨；建设、房产、物价等相关部门，应加强对住房合作社的协调、指导与监督，通过法律法规、政策等手段规范其建设行为，确保住房保障体系运行经济、科学、公平与高效。
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