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物业服务合同有广义与狭义之分，广义上的物业服务合同包括前期由建设单位与物业服务企业订立的前期物业服务合同，以及后期业主通过业主委员会或业主大会与物业服务企业订立的合同。所谓前期物业服务合同，是指由建设单位与物业服务企业之间订立的，由物业服务企业提供管理服务，由建设单位支付报酬的合同。（注：参见奚晓明主编：《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，252页，北京，人民法院出版社，2009。）狭义的物业服务合同，是指在业主与物业服务企业之间签订的物业服务合同。《物业管理条例》第2条规定：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”该条所规定的物业服务合同就是狭义上的物业服务合同。
传统民法中并无物业服务合同，《合同法》分则中也没有该合同，物业服务合同是随着我国房地产实践的发展和物业管理的需要而出现的。在我国，房屋从公房向商品房的转化，实现了住宅的商品化，商品化的房屋大多采用建筑物区分所有的形式。与此同时，城市化进程的加快使得土地资源日益稀缺，人们的居住方式开始从独门独户向建筑物区分所有发展。区分所有建筑中，业主人数众多，公共事务繁杂，如果所有事务都由业主自行管理，可能会导致区分所有建筑中的公共事务运转效率的低下，管理成本的增加，而物业服务企业具有提供专业化物业服务的能力，能够有效提升区分所有建筑中物业管理的水平。
长期以来，此类合同在名称上一直被称为物业管理合同，《物业管理条例》也采用此称谓。《物权法》第81条不再沿用物业管理合同的概念，而是采用了“物业服务合同”的概念。业主既可以自己管理小区物业，也可以委托给物业服务企业来管理（注：参见张柳青主编：《物权法审判实务疑难精解》，224页，北京，中国法制出版社，2007。），物业管理产生于业主的共同管理权，当业主委托物业服务企业管理小区物业时，应当与物业服务企业订立物业服务合同。虽然《合同法》中未规定物业服务合同，但由于《物权法》、《物业管理条例》、《物业服务纠纷司法解释》等有关法律、法规和司法解释都规定了物业服务合同，因而它是特别法所规定的有名合同。物业服务合同的主要特征在于：
1.主体的特殊性
物业服务合同主体的特殊性表现在，作为物业服务合同一方当事人的物业服务企业，必须依法成立并具有一定的物业管理资质。之所以对其作这样的要求，主要原因在于，由于物业服务事关全体业主的人身、财产安全，同时，有的物业管理活动具有较强的技术性要求（注：参见奚晓明主编：《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，258页，北京，人民法院出版社，2009。），如小区公共设施的检修、保养与维护等，所以物业服务企业应当具有一定的资质要求。根据《物业管理条例》（注：《物业管理条例》第32条规定：“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。”第33条规定：“从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。”）和《物业管理企业资质管理办法》的相关规定，物业服务企业应满足法律所设定的资质要求，不具备相关资质的物业服务企业不得从事相关的物业服务活动，不得签订相关的物业服务合同。
物业服务合同主体的特殊性还表现在，物业服务合同的另一方当事人是全体业主，具有集合性的特点。（注：参见许步国：《物业管理法研究》，156页，北京，中国民主法制出版社，2006。）由于全体业主人数众多，难以由全体业主直接参与订约过程，因而通常由业主委员会与物业服务企业订立物业服务合同。合同一旦成立，即对全体业主具有拘束力，单个业主不得以其没有直接参与合同订立为由拒绝接受合同约束。因为人数较多，不可能由全体业主亲自与物业服务企业签订合同，因而业主需要依据一定的程序，作出有关订约的决定。如果业主已经成立了业主大会，则需要依据法定程序，由业主大会作出决定，一旦业主大会作出决定，即对全体业主具有拘束力。《物业服务纠纷司法解释》第1条规定：“业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”这也表明了物业服务合同一方当事人具有集合性的特点。
2.内容的复合性
一般的民事合同的内容具有单一性，而物业服务合同的内容则具有复合性的特点。这就是说，物业服务企业提供物业服务的内容具有多样性，其既涉及对物的管理，如车库的管理与维护；又涉及社区的环境管理，如草坪、绿地、水池的管理与维护等；还涉及社区内生活秩序与安全的管理与维护，如物业管理企业应当根据实际情况设置保安保障小区安全等。因为这一原因，物业服务合同的内容具有综合性与全面性的特点。（注：参见许步国：《物业管理法研究》，157页，北京，中国民主法制出版社，2006。）总体而言，物业服务合同的内容既包括了对物的管理，也包括了对进出小区建筑物内的人员的管理，以及小区公共秩序的维护。从合同的内容来看，其涉及多个有名合同的内容，有学者认为，物业服务合同是一种包括委托、行纪、雇佣、承揽在内的复合型合同。（注：参见夏善胜主编：《物业管理法》，141~142页，北京，法律出版社，2003。）
3.订立程序的特殊性
物业服务合同的订立需要遵循法定的特殊程序，其主要原因在于，物业服务合同的一方当事人为全体业主，具有集合性的特点，为了提高订约效率、避免发生纠纷，在物业服务合同的订立方面，需要设置一定的程序性要求。如根据《物权法》第76条的规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人时，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；同时，经过业主大会的选聘之后，由业主委员会代表业主与物业服务企业签订物业服务合同。因此，在合同的签订上，与一般的合同相比，物业服务合同需要遵循严格的法定程序。
4.属于提供劳务的合同
2007年修改前的《物业管理条例》使用了“物业管理合同”的概念，《物权法》改变了该概念，而采用了“物业服务合同”的表述，其主要就是为了突出物业服务合同的服务性而非管理性。一方面，业主聘用物业公司，是为了获取其提供的物业服务，而不是对自己进行管理。称谓上的变化更能体现业主与物业服务企业间的平等地位，增强业主的权利意识和物业服务企业的服务意识。（注：参见蔡耀忠主编：《物权法报告》，98页，北京，中信出版社，2005。）实践中，虽然物业公司可能会接受居委会或街道办事处的委托从事一定的管理活动，但其本质是向业主提供物业服务。另一方面，强调“服务”的概念，也明确了此种合同与委托合同等提供服务的合同具有类似性，其在性质上属于私法上的合同，当事人之间是完全平等的民事主体之间的关系。即使物业服务公司对小区或建筑物内的人员进行管理，本质上也是一种提供服务的行为，与一般民事合同的内容没有本质区别。所以，从广义上说，其仍然属于提供劳务型的合同。虽然为了业主的利益，法律会对物业服务合同进行一定的规制，如对物业服务水平设置一定的标准，但在物业服务合同中，当事人的意思自治仍然占据主导地位。
5.履行具有继续性
物业服务企业应当按照物业服务合同的要求，向全体业主提供物业服务，通常情况下，物业服务并不是一次性完成的，而需要持续一定的时间，物业服务企业应当在合同约定的期间内不间断地提供物业服务。因此，物业服务合同具有履行上的继续性。由于继续性合同在终止时没有溯及既往的效力，在物业服务合同终止时，其效力向将来发生，对于物业企业已经提供的服务，业主仍应当按照合同约定支付相应的报酬。
6.双务、有偿、要式性
物业服务企业应当按照物业服务合同的约定向全体业主提供物业服务，而全体业主应当支付相应的报酬，因此，物业服务合同是一种双务合同。（注：参见陈文：《物业服务合同若干法律问题研究》，载《现代法学》，2004（2）。）与此相应，绝大多数物业服务通常是有偿的，这主要是因为物业服务企业以专门从事物业服务为营业，物业服务合同具有有偿性。（注：参见宋宗宇、黄锡生：《房地产法学》，221页，重庆，重庆大学出版社，2003。）此外，物业服务合同必须采用书面形式订立，其提供的服务具有要式性。《物业管理条例》第35条规定：“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。”该条例如此规定，主要是为了明确物业服务企业与业主之间的具体权利义务关系，同时也有利于避免纠纷的发生。
需要指出的是，物业服务合同不仅是一种有偿的合同，其本质上类似于有偿委托合同，即全体业主作为委托人委托物业服务企业管理小区的物业等事项，并支付相应的报酬。物业服务企业负有依据物业服务合同的约定提供相应物业服务的义务。所以，物业服务合同类似于德国法中的事务处理合同（Geschaftsbesorgungsvertrag）。（注：参见《德国民法典》第675条。）物业服务合同作为一种独立的合同类型，并不完全等同于有偿委托合同，一般的委托合同往往是处理具体的一项或者几项事务，而物业服务合同委托的是综合性的事项，其涉及的内容非常宽泛，既包括对物的管理，也包括对人的管理，还包括对小区安全秩序的维护等，这是一般的委托合同所不具备的。
7.是一种有名合同
鉴于物业服务合同内容的多样性，一些学者认为物业服务合同属于混合合同。（注：参见武顺华等：《论物业服务合同的特殊性》，载《中南财经政法大学研究生学报》，2007（1）。）但笔者认为，混合合同属于无名合同的范畴，是指混合了数个有名合同的特点和内容的无名合同。物业服务合同不属于混合合同，而是一种特别法所规定的有名合同，其原因在于，一方面，我国《物权法》多个条款都承认了物业服务合同，并且对这种合同的性质进行了界定，因此，称其为混合合同就混淆了有名合同和无名合同的概念区分。另一方面，《物业管理条例》根据《物权法》的规定对此类合同的订立、内容、效力等都作出了明确的规定。此外，2009年4月20日最高人民法院通过了《物业服务纠纷司法解释》，对该合同的效力、履行及违约责任等都作出了明确的规定。因而，物业服务合同是被我国法律、法规和司法解释所明确承认的合同类型，属于典型的有名合同。
（一）物业服务合同与委托合同
如前所述，物业服务合同类似于有偿委托合同，其与委托合同的关系十分密切。从本质上讲，物业服务合同中，物业服务企业是受全体业主的委托而提供物业服务的。在物业服务合同中，全体业主类似于委托合同中的委托人，而物业服务企业类似于委托合同中的受托人，物业服务合同与委托合同都是双务合同，而且物业服务企业也受业主的委托提供一定的服务，二者都属于提供劳务型的合同。物业服务合同作为一种有名合同，该合同具有委托、承揽等多种合同的特征，在委托合同中无关于物业服务合同相关问题的补充性规定的，应适用合同法总则部分的一般性规定。（注：参见关淑芳：《物业管理合同的性质及其法律适用》，载《当代法学》，2007（4）。）有学者认为，《物权法》第81条规定业主“也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”。既然《物权法》采用“委托”一词，物业服务合同也具有一定的委托合同的性质，物业服务企业受托处理的委托事务就是物业管理（注：参见谭玲、胡丹缨：《物业管理相关问题再探析》，载《现代法学》，2006（6）。），物业管理合同的内容并未超出委托合同的范畴。同时，物业服务合同的客体是一种服务行为，这也与委托合同的特征相符合。（注：参见陈华彬：《建筑物区分所有权研究》，112页，北京，法律出版社，2007；周珂：《物业管理法教程》，267~269页，北京，法律出版社，2004；谭玲、胡丹缨：《物业管理相关问题再探析》，载《现代法学》，2006（6）；纽丽娜：《物业管理合同的法律特征及相关案例的审理》，载《人民司法》，2002（8）。）此外，将物业服务合同归入委托合同的范畴，业主大会就享有任意解除权，也有利于业主权益的保护。实践中，一些合同示范文本也采用了“委托”的概念，例如，1997年建设部和国家工商行政管理局发布的《物业管理合同示范文本》被称为“物业管理委托合同”示范文本，实际上就是采取了此种观点。笔者认为，虽然物业服务合同与委托合同具有一定的相似性，但仍然具有如下区别：
第一，合同的目的不同。虽然二者都是提供劳务的合同，但委托合同中，受托人处理事务的范围十分广泛，主要是委托人授权受托人代其从事一定的行为；在物业服务合同中，并不存在授权的问题，业主只是有偿获取物业服务企业所提供的服务，只要在合同许可的范围内，物业服务企业都可以自主开展物业服务活动。
第二，从事行为时的名义不同。委托关系中，受托人既可以以自己的名义从事委托活动，也可以委托人的名义从事委托活动。如受托人接受委托人的委托，为其购买一定的货物，受托人既可以以自己的名义购买，然后通过法律行为将该行为的后果移转给委托人，也可以以委托人的名义购买，相关行为的效果直接归属于委托人。而在物业服务合同中，物业服务企业以自己的名义提供物业服务。同时，在委托合同中，受托人从事委托活动，通常是与第三人发生民事关系，而在物业服务合同中，虽然也涉及第三人（注：参见赵惠：《析物业服务合同的性质及其解除》，载《法律适用》，2010（11）。），但物业服务企业提供物业服务的行为主要涉及全体业主，如对小区设施的管理、对车库的管理等。
第三，处理事务的性质不同。委托合同中，受托人所处理的是委托人委托的事务，该事务通常与委托人具有一定的利害关系。而物业服务合同的标的并不是处理特定的事务，而是由物业服务企业提供一种社会化、专业化、技术化的有偿性质的服务（注：参见奚晓明主编：《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，251页，北京，人民法院出版社，2009。），物业服务企业所处理的事务范围更为专业。
第四，是否具有有偿性不同。委托合同既可以是有偿合同，也可以是无偿合同，受托人是否获得报酬，完全由当事人自由约定。而作为物业服务合同一方主体的物业服务企业本身是营利性主体，这就决定了物业服务合同是一种有偿合同，物业服务企业提供物业服务本质上属于经营性活动的范畴。因此，物业服务合同是一种有偿合同。
第五，受托人受指示拘束的程度不同。在委托合同中，受托人应当随时听取委托人的指示，并且从事委托活动必须严格遵守委托人的指示（注：参见高圣平、王连国：《委托合同与受托行为》，载《法学》，1999（4）。），委托合同中受托人的事务处理权限受到合同或委托人指示的严格限制，其通常限于特定委托事项的处理。与委托合同相比，物业服务合同具有较强的专业性。物业服务企业在物业服务活动中的自主性较强，无须在处理每项事务时都要按照业主的指示，只要其提供的物业服务符合合同约定的标准和要求即可。此外，物业服务企业提供物业服务的行为不仅受到合同的限制，而且还具有相关法律、法规所赋予的事务处理权限。因此，物业服务合同中，物业服务企业对事务的处理权限较大。
第六，是否享有任意解除权不同。在委托合同中，依据《合同法》第410条，受托人享有任意解除权，这主要是考虑到委托合同的订立是基于信赖关系，只要此种信赖关系不复存在，就应当允许解除。而在物业服务合同中，物业服务企业并不享有任意解除权，这主要是考虑到物业服务合同对于当事人利益影响较大，不宜使合同被随意解除。
（二）物业服务合同与承揽合同
承揽合同是承揽人按照定作人提出的要求完成一定的工作，并将工作成果交付给定作人，定作人接受该工作成果并给付约定报酬的合同。物业服务合同与承揽合同具有一定的相似性，二者都是提供一定劳务的合同，并且在物业服务合同中，物业服务企业也需要交付一定的工作成果，例如，对共有财产的维修等，物业服务公司也需要按照约定将修缮的成果交付给业主。因此，也有学者认为物业服务合同具有承揽合同的性质。笔者认为，物业服务合同与承揽合同仍然存在明显的区别，主要表现在：
第一，是否需要完成并交付特定的工作成果不同。承揽合同是一种结果之债，不仅要提供一定的劳动，而且要交付一定的工作成果。承揽合同的工作成果具有特定性，承揽人要按照定作人的特定要求来完成工作成果。这就是说，在承揽合同中，承揽人最终所完成的工作成果应当符合定作人的要求，其工作要求通常具有特定性。而在物业服务合同中，物业服务企业提供的是一种服务，不以交付一定的工作成果为要件。物业服务企业应当依据物业服务合同提供一定的物业服务，如对小区设施的管理、对小区秩序的维护等，而非交付一定的工作成果。
第二，是否需要亲自完成主要工作不同。承揽合同中，定作人选择与某一承揽人订立合同，都是基于对特定承揽人技术、经验、技能等的信赖。因而，承揽人原则上应当按照定作人的要求，凭借其自身的技术、经验、技能而提供一定的劳务，亲自完成一定的工作成果，不能将其承揽的主要工作交由第三人完成。（注：参见魏耀荣等：《中华人民共和国合同法释论（分则）》，276页，北京，中国法制出版社，2000。）而在物业服务合同中，《物业管理条例》第40条规定：“物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。”这就是说，物业服务企业可以将其合同项下的各项服务内容分别转包给专业化的第三人，例如，采用服务外包的方式将保安、保洁、绿化等物业服务内容转包给专业化的第三人承担，但物业服务企业不得将其负担的全部物业服务内容一并转包给第三人。因此，在物业服务合同中，并非所有的服务事项都必须由物业服务企业亲自完成。
第三，当事人一方是否享有法定的任意解除权不同。《合同法》第268条规定：“定作人可以随时解除承揽合同，造成承揽人损失的，应当赔偿损失。”这就在法律上确立了承揽合同中定作人的任意解除权。所谓任意解除权，是指定作人可以无须理由而随时解除承揽合同。而在物业服务合同中，法律并没有赋予一方当事人法定的任意解除权，物业服务合同一旦订立，除非发生重大事由，当事人一般不得随意变更、解除合同。但对于前期物业服务合同，由于其通常是由房地产建设单位与物业服务企业签订的，所以法律为保护业主利益，赋予业主在成立业主大会之后，可以选择是否解除该前期物业服务合同的权利；但是对一般物业服务合同而言，双方当事人应当按照合同约定的期限履行合同，而不得随意解除合同。
第四，是否提供原材料不同。承揽合同是结果之债，承揽人需要完成并交付一定的工作成果，因此，在某些承揽合同中（如加工类的承揽合同），必须由定作人提供一定的原材料，承揽人才能完成一定的工作并交付工作成果。而物业服务合同本质上并不是结果之债，物业服务企业并不需要交付最终的工作成果，也不涉及提供原材料的问题。
（三）物业服务合同与业主管理规约
所谓业主管理规约，又称为规约、业主公约、住户规约，是由全体业主通过业主大会就物业的管理、适用、维护与所有关系等各方面事项所制订的规则（注：参见万鄂湘主编：《物权法理论与适用》，410页，北京，人民法院出版社，2005。），也是指由业主间达成的有关如何管理、使用和维护共有财产以及规范其相互之间关系的协议。物业服务合同与业主管理规约在内容和效力上有一定的联系。一方面，在内容上，两者都涉及对区分所有建筑物的管理，以及小区生活秩序的维护。另一方面，业主公约的一些规定，如关于业主缴纳物业管理费用的时间、方式等，也可以成为物业服务合同的内容。但是两者仍然存在明显的区别，主要表现在：
第一，性质不同。在英文中，管理规约也常常表述为convention，意指全体业主之间的公约，这是业主自治的具体体现，属于自治法和自治规则。（注：参见陈华彬：《现代建筑物区分所有权制度研究》，217页，北京，法律出版社，1995。）管理规约是全体业主共同意志的产物，性质上属于一种共同行为，是各业主对共同事项一致的意思表示，类似于公司章程，对全体业主具有拘束力。（注：参见王泽鉴：《民法物权》（1），263页，北京，中国政法大学出版社，2001。）而物业服务合同在性质上属于民事合同，物业服务合同主体是双方当事人，并且当事人双方处于对立的法律地位。
第二，订立主体不同。管理规约的订立主体是全体业主，换言之，它是全体业主之间所从事的共同行为，其本质是全体业主的自治协议，不管业主是否参与了制订，也不问其入住的先后，也不管其是否同意该管理规约，同一小区内的所有业主都应该受管理规约的拘束。而物业服务合同的主体是物业服务企业和全体业主。单个业主虽然不是合同当事人，但应当受到物业服务合同的拘束。
第三，约束力不同。管理规约作为业主自治规范，其对全体业主乃至承租人、房屋受让人等房屋实际使用人均具有约束力。物业服务合同作为业主与物业服务企业之间的合同，对业主和物业服务企业具有约束力，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，向全体业主提供物业服务，而全体业主应当按照合同约定支付相应的费用。
第四，订立的程序不同。管理规约需要通过业主大会进行表决，根据《物权法》的规定，按照双重表决的方式通过。而物业服务合同的签订程序主要是：业主大会作出决定、同意选聘特定物业服务企业后，由其授权业主委员会与该物业服务企业按照一般的合同缔结方式，即按照要约、承诺的方式订立合同。
第五，内容不同。管理规约涉及小区中公共物业设施的使用、管理以及共同生活秩序的维护等内容，具体包括物业小区的基本情况、业主间的法律关系、业主间共同事务以及业主间利害关系调整的事项等（注：参见奚晓明主编：《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，289页，北京，人民法院出版社，2009。），主要是对业主行为的自我约束和管理。管理规约也可以说是业主行为的基本准则，其中涉及公共事务、业主的行为规范等内容，显然不能包括在物业服务合同之中。（注：参见肖海军：《物业管理与业主权利》，76页，北京，中国民主法制出版社，2006。）而物业服务合同则是明确业主和物业服务企业双方权利义务的约定，其内容具有复合性，既包括对小区设施的管理，还包括对小区安全秩序的维护等。例如，物业服务企业有权禁止业主乱搭乱建、禁止业主携带危险物品进入社区或者饲养危险动物，业主应当依法缴纳物业费和其他费用等。