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1.房屋租赁期限届满
房屋租赁期限届满，双方当事人权利义务终止，房屋租赁合同效力消灭。在房屋租赁合同期限届满后，如果当事人没有就续租进行约定，则房屋租赁合同效力终止。房屋租赁合同期限届满后，承租人继续使用房屋并继续支付租金，而出租人也继续收取租金的，在此情形下，原租赁合同转化为新的租赁合同，但该租赁合同为不定期租赁。对于不定期租赁合同，双方当事人都有权随时解除合同，但房屋出租人解除合同的，应当提前通知承租人，给其必要的准备时间。
2.当事人行使解除权而解除房屋租赁合同
当事人可能在房屋租赁合同中约定了出租人行使解除权的情形。例如，根据出租人的要求在房屋租赁合同中约定了合同解除条件，如果出租人的儿子结婚，其将有权将该房屋收回。那么，在相应条件成就时，出租人有权解除该房屋租赁合同。但是，此时仅仅是产生合同解除权，出租人还需要通知承租人以行使合同解除权的方式解除合同，房屋租赁合同方才解除。再如，《合同法》第233条规定：“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。”因此，如果租赁的房屋可能危及到承租人的人身安全或健康的，即使承租人在订立房屋租赁合同时已经明知该情况，承租人仍有权随时主张解除租赁合同，从而因承租人行使解除权而导致合同解除。
3.房屋灭失
在租赁期间如果发生不可抗力或意外事故，导致房屋灭失时，将涉及房屋意外毁损灭失的风险负担问题。一般认为，应当适用所有权负担的规则，即风险应当由出租人承担。在租赁房屋部分或者全部毁损、灭失致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同；在租赁房屋发生部分毁损、影响承租人对租赁房屋的正常使用的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。如果承租人基于租赁物部分毁损、灭失导致整体不能使用，拒绝支付租金，则双方应协商解除合同。
4.因情势变更而解除合同
情势变更是指合同订立之后，客观情况发生了重大变化，合同订立、履行的条件和基础已经发生了重大变化，如果仍然继续履行合同，将明显对一方当事人不利，此时，另一方当事人可以请求法院变更或解除合同。在房屋租赁合同订立之后，如果合同订立、履行的基础发生重大变化，导致继续履行合同将明显对一方当事人不利的情形，该方当事人有权请求变更或者解除合同。例如，因规划改变导致租赁的房屋被列入拆迁计划，导致居住环境发生重大变化，不再适合承租人的居住和生活，此时承租人便有权依据情势变更而解除合同。
5.租赁权利义务概括移转
承租人经出租人同意，不仅可以转租，而且可以将租赁合同的权利义务概括移转给第三人。在租赁合同权利义务概括移转的情形，原承租人完全退出租赁关系，第三人取代原承租人成为新的承租人，第三人将和出租人形成新的租赁合同关系，而原租赁合同效力终止，由于第三人已经取代原承租人在合同中的法律地位，因而，第三人不仅要承担承租人所负的债务（如交付租金），而且享有原承租人所享有的权利（如使用房屋的权利等）。我国《合同法》虽然没有规定租赁合同权利义务的概括移转是否要经过出租人的同意，但根据“举轻以明重”的解释规则，既然转租都必须经过出租人同意，那么租赁合同的概括移转更应当经过出租人的同意。但两者的区别主要在于：一方面，承租人是否退出租赁合同。在租赁权让与的情形下，次承租人已经取代承租人的地位，此时已经发生债权的转让。转租的情形下，承租人没有退出租赁合同。另一方面，转租是承租人与次承租人形成一个新的租赁合同。但在租赁权让与的情形下，在次承租人与出租人之间形成了新的房屋租赁合同关系。
《合同法》第234条规定：“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。”在比较法上，这一规则被很多国家所认可。早在20世纪70年代，法国法院即以判例形式确认了这一规则。（注：Cass.civ.3ème,6mars 1996,RTD.civ.1996,p.897,obs.J.Mestre et 1024,obs.J..P.Marguénaud.）依据我国合同法的这一规定，与承租人生前共同居住的人虽然不是合同当事人，但在承租人死亡之后，其有权要求继续租赁该房屋，显然，这一制度的目的在于保护共同居住的一方的居住权。尽管允许无合同关系的人在例外情况下享有合同上的权利，突破了合同的相对性原则，但从保护弱者权利、保障人权的角度来看，法律作出此种规定也是十分必要的。依据《合同法》第234条的规定，共同居住的人享有租赁权必须符合两个条件：
第一，承租人在房屋租赁期间死亡。承租人在房屋租赁期间死亡，是指承租人在租赁期限届满之前便去世。如果租赁期限届满后承租人才去世，则不存在继续履行租赁合同的问题。在租赁期间内承租人死亡的，由于租赁合同尚未到期，此时允许共同居住人继续履行合同，只要共同居住人继续按照合同约定的价款交付租金，则并不损害出租人的利益，因此应当维持合同的效力。
第二，必须是与承租人生前共同居住的人。如何界定生前共同居住的人的范围？一种观点认为，生前共同居住的人主要是指与承租人共同生活的近亲属，这些人虽然没有参与缔约，但是与承租人共同生活，处于事实上的受益人的地位，从租赁合同中获取利益。另一种观点认为，生前共同居住的人不限于近亲属，而应包括近亲属以外的其他人，只要是共同居住的人，甚至是未婚同居者也可以主张继续履行租赁合同。笔者赞成第二种观点。从《合同法》该条的文义解释来看，该条并不注重共同居住人与承租人之间是否具有血缘关系，而是注重保护同居者的共同生活利益关系。所以，不能简单以血缘关系来判断其范围。需要指出的是，我国《合同法》这一条文的保护对象更为宽泛，“与其生前共同居住的人”不限于配偶、子女，还应当包括与其共同居住的其他亲属，以及其他不具有亲属关系的共同居住人（例如长期共同居住的人）。共同居住人一般是与承租人有一定期限的共同生活经历，具体的时间长短，应当根据具体案情决定。一般而言，与承租人共同居住期限较短的人，不宜认定为共同居住人，因为其与承租人共同居住的时间较短，可以认为尚未形成稳定的共同生活利益关系。由此可见，我国《合同法》的保护范围更为宽泛，更侧重于保护相关当事人的居住利益。
依据《合同法》第234条的规定，与承租人生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。如何理解允许与其生前共同居住的人“按照原租赁合同租赁该房屋”的含义？对此，有几种不同观点。一种观点认为，此种情况属于法定的租赁权的移转，即因为承租人在租赁期限内死亡，租赁权移转给共同居住人，在性质上属于“租赁权的法定让与”（注：崔建远主编：《合同法》，417页，北京，法律出版社，2007。）。另一种观点认为，承租人死亡后，生前与承租人共同居住的人可以继续租赁原住房，但应与出租人办理续租手续，变更承租人。（注：参见胡康生主编：《中华人民共和国合同法释义》，345~346页，北京，法律出版社，1999。）即生前共同居住的人应当与出租人重新签订合同，法律赋予其居住权，当其提出签订合同时，出租人不得拒绝。笔者认为，前一种观点更为妥当。一般而言，在主体已经死亡时，租赁权不能依照法律行为发生移转，但是可以根据法定的原因移转。因为法定的原因，使死者生前的权利义务实现了概括移转。这就意味着，与承租人生前共同居住的人也不必重新与出租人签订合同，只需通过继续交付租金、履行承租人的义务即可享有租赁合同中约定的各种权利。共同居住人的租赁权在合同期限内可以继续履行，但是在合同期限届满之后，如果双方当事人没有就合同的续期达成一致的，则租赁合同因期限届满而终止。
（一）返还租赁物
房屋租赁合同终止后，承租人负有恢复原状的义务，这是合同终止的一般效力在租赁合同中的体现。依据《合同法》第235条的规定，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。这就是说，所谓“符合约定”的状态，是指如果合同对合同结束后租赁物应当处于的状态有特别约定，则应当符合此种约定。所谓符合“租赁物的性质使用后的状态”，是指租赁物在正常状态下经过使用，应当达到的状态。承租人所返还房屋的状况应当和出租时的房屋基本保持一致。但如果承租人在租赁期间对房屋进行了装修、装饰，则涉及房屋添附之后的法律效果问题。房屋租赁中的添附主要是指，承租人在租赁期间内对于房屋进行的装修、装饰。对此可以区分两种情况而分别确定：
1.经出租人同意装修、装饰
商品房租赁通常需要对房屋进行装饰、装修，如果经出租人同意，则承租人有权对房屋进行装饰、装修。在经出租人同意进行装饰、装修的情形下，在租赁期间届满后，原则上还是应当由承租人来承担恢复原状的法律后果。如果当事人有约定，则应当按照当事人的约定恢复原状。例如，在“毛某诉刘某等房屋租赁合同纠纷案”中，法院认为，“原告要求被告将涉案房屋恢复原状，拆除添附物，被告同意拆除添附物，且双方均认可涉案房屋原状为水泥地面，白灰墙面，故被告在腾出房屋后，应将涉案房屋状态恢复为水泥地面，白灰墙面状态。”（注：山东省济南市市中区人民法院民事判决书（2011）市民初字第2360号。）如果当事人没有约定的，《房屋租赁司法解释》第10条规定，“除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”。如果相应装修装饰物已经附合在出租人房屋上，相关拆除行为已经无法进行的，为了确保物的价值的最大化，应当认为按照附合规则，该装修装饰物归出租人所有。但是，出租人应当给予承租人相应的补偿。
《房屋租赁司法解释》第12条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”这就是说，一方面，因租赁期间届满而导致合同效力终止的，承租人已经在租赁期间内对装饰装修物进行使用，即使形成附合物，该附合物的主要价值也已经由承租人所实际享有，因而不应由出租人补偿该部分费用。另一方面，承租人在对出租房屋进行装饰、装修时，应充分考虑到租赁合同的期限，进行合理的装饰、装修，并且根据日常生活经验和行业惯例，承租人在租赁合同有效存续期间内已经实际享有了相关的装饰装修带来的利益，客观上也并未使出租人受益。（注：参见奚晓明主编：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，149页，北京，人民法院出版社，2009。）当然，上述规则仅适用于相关装修装饰已经附合成为房屋组成部分的情形，如果相关的装修装饰未与房屋附合，则相关动产的所有权不发生变化，仍然归承租人所有。（注：参见关丽：《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉涉及的若干问题解析》，载《法律适用》，2009（10）。）如果允许承租人主张因装饰装修物在合同期限届满之后残余价值过大，而向出租人主张装饰装修费用，对于出租人无疑是不公平的。承租人在进行装饰装修时应当考虑租赁期限等因素，如果因其自身原因导致装饰装修费用过高，在租赁期限届满后，装饰装修残值过大的，该部分损失应当由承租人自己负担。（注：参见吴兆祥、韩君贵编著：《房屋租赁买卖合同疑难问题案例解析》，258页，北京，法律出版社，2012。）因此，承租人经出租人同意装饰、装修，租赁期间届满时，承租人无权请求出租人补偿附合的装饰装修费用。
在房屋租赁实践中，如果承租人在现有房屋基础上予以扩建（如利用院落内的空地新建一间房屋，或者将原有阳台予以封闭以增加房屋使用面积），在经出租人同意而进行扩建情形下，双方当事人对扩建造价费用的补偿已经达成协议的，应从其约定。如果当事人未作出约定，则应当按照《房屋租赁司法解释》第14条的规定，区分两种情形加以处理：第一，办理了合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担。这是因为扩建手续是由出租人办理的，承租人进行扩建又取得出租人的同意，在此情形下，可以认为扩建是符合出租人利益的，且扩建后所形成的财产归出租人所有，因此，应当将已经办理合法建设手续的扩建行为视为出租人的行为，扩建造价费用理应由出租人负担。（注：参见陈敏等：《当前房屋纠纷案件中的主要问题及处理对策》，载《法学评论》，1993（1）。）第二，未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。根据有关法律法规的要求，实施房屋建设行为，应当办理相应手续，在未办理相关手续的情况下，承租人就开始进行建设，即便是征得出租人同意的情况下，也可能违反了相关法律法规的规定，此时，承租人是存在过错的；而未办理合法建设手续的情形下，出租人同意承租人进行扩建也是存在过错的。因此，对于扩建造价费用，双方当事人应当根据各自的过错程度分担，双方无过错的，公平分担。（注：参见吴兆祥、韩君贵编著：《房屋租赁买卖合同疑难问题案例解析》，258页，北京，法律出版社，2012。）
2.未经出租人同意的装饰装修或扩建
《房屋租赁司法解释》第13条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”未经出租人同意进行装饰装修或扩建，不仅表明承租人已经构成违约，而且因其装饰装修或扩建行为损害出租房屋的，还有可能构成对出租人财产的侵害。（注：参见奚晓明主编：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，164页，北京，人民法院出版社，2009。）此外，在承租人未经出租人同意而进行扩建的情形下，该建筑也可能因未获批准而成为违章建筑，出租人也无法享有该部分利益，因此，对未经出租人同意的装饰装修或扩建部分，双方当事人均无权主张权利。在未经出租人同意而进行装饰装修或扩建时，承租人无权请求出租人对其所支出的费用进行补偿。相反，因承租人此种行为已经构成违约，甚至是侵权，出租人有权请求承租人恢复原状或赔偿损失。（注：参见邓基联主编：《房屋租赁合同纠纷》，10页，北京，法律出版社，2010。）
在合同解除的情形下，承租人也应负担返还的义务。如果出租人同意承租人进行装饰装修的，装饰装修物未形成附合的，其所有权仍属于承租人所有，可由承租人拆除。（注：参见关丽：《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉涉及的若干问题解析》，载《法律适用》，2009（10）。）如果因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。但对已形成附合的装饰装修物，则在合同解除时，应根据当事人的约定加以处理。
（二）赔偿损失
如果因一方违约或合同无效等原因导致合同终止，受害的一方当事人也可能享有请求赔偿损失的权利。不过，具体的赔偿范围由不同的法律制度予以规范。如果是因一方违约而导致合同终止，则属于违约损害赔偿的范畴；而如果是因一方的过错导致合同无效，则属于缔约过失责任的范畴。对于因违约而发生合同解除的，在确定损害赔偿范围时，应当根据《房屋租赁司法解释》第11条区分如下四种情形：
第一，因出租人违约导致合同解除。在此情形下，出租人对于房屋租赁合同的解除是具有过错的。既然因出租人的过错导致合同解除，承租人对此并没有可归责性，因此，出租人应当对承租人因为装修装饰而遭受的剩余租赁期内装饰装修残值损失进行赔偿。（注：参见奚晓明主编：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，140页，北京，人民法院出版社，2009。）所谓“剩余租赁期内装饰装修残值损失”，是指承租人最初装修装饰所支付的费用，在扣除经使用而产生的折旧后所剩余的实际价值。（注：参见奚晓明主编：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，139页，北京，人民法院出版社，2009。）例如，在商业用房中，承租人对出租门面加以装修并为此支付10万元，已经使用了一年，在合同解除之时，经评估残余价值仅为5万元，在因出租人违约而致合同解除时，出租人应赔偿承租人所遭受的5万元的损失。
第二，因承租人违约导致合同解除。既然合同解除是因承租人的原因所导致的，承租人无法继续使用该装饰装修物是因其自身存在过错，因此，承租人无权就剩余租赁期内装饰装修残值损失要求出租人赔偿。但是，如果因装饰装修而形成附合，出租人同意利用的，“应在利用价值范围内予以适当补偿”。这既有利于发挥物尽其用的效用，也有利于对承租人的利益给予适当的保护。所谓“利用价值范围”，主要是指装饰装修的残余价值，但对此残余价值仅是酌情予以适当补偿。（注：参见崔建远：《租赁房屋装饰装修物的归属及利益返还》，载《法学家》，2009（5）。）同时，此处所说的“补偿”也不同于通常意义上的“赔偿”，既然是补偿，就不应是全额的，而只能根据双方当事人的情况，并结合装修装饰物的价值，适当给付一定的金额。
第三，因双方违约导致合同解除。该司法解释第11条第3项规定：“因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。”这就是说，因双方违约而导致合同解除的，应由双方共同承担损失。但是，对于因装饰装修物附合而产生的在剩余租赁期内的残值损失，应根据双方各自的过错确定相应的责任。（注：参见崔建远：《租赁房屋装饰装修物的归属及利益返还》，载《法学家》，2009（5）。）过错越大，所承担的责任就越大，反之亦然。
第四，因不可归责于双方的事由导致合同解除的。实践中主要有如下几种情形，一是不可抗力、意外事件（例如，出现“非典”）等原因致使房屋租赁合同提前终止。二是政府拆迁等原因导致合同提前解除。该司法解释第11条第4项规定：“因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”这就是说，因不可归责于双方的事由而导致合同解除的，双方当事人对于合同解除均无过错。此时，为了实现对承租人进行装饰装修所遭受的损失的补偿，应依据公平原则，由双方当事人对剩余租赁期内的装饰装修残值损失进行分担。（注：参见奚晓明主编：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，144~145页，北京，人民法院出版社，2009。）
（三）后合同义务的承担
在商品房租赁合同终止以后，当事人均负有依据诚实信用原则而产生的附随义务。例如，合同终止后，在承租人没有新的邮寄地址接受信件时，出租人对于寄来的承租人的信件不能丢弃，而应当保管其信件并通知承租人取回信件。此时，出租人保管和通知承租人的义务就属于后合同义务。后合同义务也可以是基于交易习惯而产生的义务。诚信原则和交易习惯既是后合同义务产生的基础，也是判断后合同义务能否成立的重要标准。