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所谓优先购买权，又称“先买权”，是特定的民事主体依照法律规定享有的优先于他人购买某项特定财产的权利。《合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”这就确立了租赁合同中承租人的房屋优先购买权。法律之所以赋予承租人以优先购买权，主要是为了保护承租人的权益不受侵害，维护租赁关系的稳定，实现承租人的居住利益（注：参见戴孟勇：《房屋承租人优先购买权制度之研究》，载崔建远主编：《民法九人行》（第4卷），65页，北京，法律出版社，2010。）；同时也有利于有效配置资源，促进物尽其用。
关于承租人优先购买权的性质，学界存在物权说、债权说、形成权说等不同的观点。笔者认为，承租人的优先购买权是一种债权。具体而言：
第一，优先购买权本质上是一种债权。因为承租人的优先购买权是基于租赁合同产生的，而租赁权本身是债权，所以，基于此种权利而产生的优先购买权也具有债权的性质。如果租赁合同无效或被撤销，则相应的承租人的优先购买权也将不复存在。就优先购买权的效力而言，其主要约束出租人和承租人。此外，依据最高人民法院《房屋租赁司法解释》第21条的规定，出租人已经将房屋所有权移转给第三人的，优先购买权人不得主张该买卖合同无效，而只能请求出租人承担损害赔偿责任，这与优先购买权的债权性质也具有一致性。
第二，优先购买权是优先于其他人订立买卖合同的请求权。也就是说，在同等条件下，承租人可以请求出租人优先地与自己订立买卖合同。此种权利从性质上说就是一种债权。需要指出的是，承租人优先购买权是否具有强制缔约的效力？笔者认为，承租人优先购买权并不具有强制缔约的效力，主要原因在于：一方面，从立法目的上看，设定承租人优先购买权的目的是维护承租人稳定的生产、生活秩序，实现其居住权，但由于我国租赁市场已经建立并完善，因而，并没有必要给予承租人强制缔约的权利。另一方面，强制缔约是以双方没有同等的缔约能力为前提的，而在承租人优先购买权制度中，当事人的缔约能力往往没有差异。还要看到，按照我国学界的通说，优先购买权本质上是一种形成权（注：参见崔建远主编：《合同法》，5版，433页，北京，法律出版社，2010。），形成权的作用即在于依据权利人的意思形成、消灭或者变动法律关系，换言之，在同等条件下，权利人的意思得直接成立买卖合同，从而优先购买权的行使无须强制缔约理论来规范。（注：参见张家勇：《试析优先购买权的法律性质》，载《西南民族学院学报·哲学社会科学版》，1999（1）。）
第三，优先购买权不是物权。就承租人优先购买权的本质而言，它虽然可以对抗第三人，但它还不是一种特殊的物权，一方面，我国《物权法》采物权法定原则，优先购买权并没有为物权法所确认。另一方面，其对标的的支配力较弱：权利人不能直接地行使对标的物的支配权，而只能要求出卖人将该标的物优先转让给自己。还要看到，优先购买权实际上是一种不确定的权利，也有学者将其称为机会权利。（注：参见王福祥：《论优先购买权》，载《法制与社会发展》，1995（2）。）这就是说，优先购买权只是给了先买权人一个优先购买的机会，是否行使该权利从而实际购买租赁物，取决于先买权人。从性质上来看，优先购买权是附随于租赁权的，是一种附随于主权利的权利。（注：参见戴孟勇：《先买权：理论与立法》，载《岳麓法学评论》（第1卷），48页，长沙，湖南大学出版社，2000。）
（一）主体适格
优先购买权的主体应当是承租人，但承租人必须基于合法有效的租赁合同才能主张权利。如果租赁合同无效或者已被撤销、解除，则租赁合同已经不存在，自然承租人也不再享有优先购买权。
（二）必须在同等条件下行使
依据《合同法》第230条的规定，优先购买权行使的前提是，出租人“出卖”其房屋。这就意味着，优先购买权的行使以出租人有偿转让其租赁物为前提，如果出租人以无偿的方式处分其房屋，则没有优先购买权制度适用的可能。从实践来看，出租人出卖其房屋的情形较多，只要可以认定其属于有偿处分，就应当适用《合同法》第230条的规定。《房屋租赁司法解释》第22条规定：“出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。”可见，在实现抵押权时，无论是采取协议折价的方式，还是变卖的方式，都可以认定为出卖房屋。
房屋承租人优先购买权的行使前提是承租人与其他买受人处于同等条件之下。所谓“优先”，只是在同等条件下的优先，同等条件是对优先购买权人行使先买权的限制。此种限制尊重了作为出卖人的所有人的所有权，不至于因优先购买权的行使，使出卖人的利益遭受损失。由于有同等条件的限制，出卖人出卖的标的物能够确定出合理的市价，同时，在确立优先购买权以后也并没有剥夺其他人的购买机会。在我国审判实践中，对“同等条件”的内涵历来存在两种不同观点：一是绝对同等说，此种观点认为，承租人认购的条件应与其他买受人绝对相同和完全一致。二是相对同等说，此种观点认为，承租人购买条件与其他买受人条件大致相等，即为有同等条件。这两种看法都有道理，但都不完全妥当。第一种观点在适用中过于严格，尤其是因其他买受人所提供的条件（如提供某机会）承租人不能做到，但承租人可以以多付金钱的办法来弥补这些附加条件的不足，则不能苛求承租人提出的条件必须与其他买受人的条件完全一致。第二种观点在适用中伸缩性过大，也不利于操作。笔者认为，同等条件并不要求先买权人和出卖人订立的合同与出卖人和他人订立的合同的条款完全相同。事实上，要求两个合同的内容绝对一致也是毫无必要的。同等条件应当主要指的是价格条件。也就是说，先买权人支付的价格应当与其他买受人支付的价格条件相同。除价格条件外，同等条件还应当适当考虑租赁房屋的使用方式或使用用途、环境因素、品牌效应、无形资产的增值以及其他可能影响出租人经济利益的因素，此外，也应当适当考虑支付方式。但支付方式的确定必须从根本上影响到出卖人的基于合同所应当获得的利益。例如，第三人允诺一次付清，则除非先买权人为出卖人提供了充分而适当的担保，其不得请求分期付款。（注：参见《德国民法典》第509条。）所以，价格条款是第一位的，而根本上影响到出卖人利益的支付条件是第二位的。至于其他交易条件，如是现金支付还是转账支付，只要没有从根本上影响到出卖人的利益，出卖人不能以此作为同等条件。
在此需要讨论的是，拍卖租赁房屋的情形，如何确定承租人行使优先购买权的“同等条件”？所谓拍卖，是指以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖。在法院拍卖租赁房屋的程序中，法院应当通知优先购买权人直接参加拍卖，与其他竞买人一起竞价，在产生最高竞价的情形，优先购买权人可以表示愿意以最高价额购买该房屋，如果没有更高竞价，则由该优先购买权人购买该房屋。（注：参见最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第16条第1款。）所以，在拍卖中，所谓以“同等条件”购买，是指在拍卖中的竞买人所提出的最高竞价的价格，而非承租人所提出的价格。
（三）应当在合理期限内行使
1.出卖人负有通知义务
依据《合同法》第230条的规定，出卖人在出卖之前，应当在合理期限内通知承租人。笔者认为，在承租人行使优先购买权之前，出租人负有通知优先购买权人的义务。这种通知既可以是在意欲出售时明确告知，也可以是在与第三人达成交易之前通知，告知的内容既包括价格，也包括其他重要的交易条件。房屋出售通知的到达是先买权人权利期限计算的起点，也是先买权人知晓交易条件、行使先买权的前提。如没有收到通知，先买权无行使的可能；如收到通知后在法定期间内权利人不行使先买权，则视为弃权。可见，出卖人的通知义务是行使先买权的关键。从实践来看，先买权受到侵害的主要情况就是出卖人出售时不通知先买权人。但值得注意的是，《房屋租赁司法解释》第24条规定，“出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的”，承租人即不得再主张优先购买。从这一规定来看，出租人向承租人通知时，只要给承租人留出必要的考虑时间（15日）即可。换言之，出租人只要提前15日通知承租人即可。
2.承租人应当在合理期限内行使优先购买权
承租人自收到通知之后，也不能无限期地享有优先购买权。否则，过长的期限会导致出卖人长期不能出卖其房屋，这不仅将使得其处分权受到影响，而且可能使其丧失最佳出售时机，从而造成损害；同时，使得出卖人和第三人之间的法律关系处于不稳定状态，也会造成第三人的损害。《房屋租赁司法解释》第24条规定：“出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的”，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持。这就是说，承租人在接到通知之日起15日内不行使优先购买权，就意味着其以沉默的方式放弃了优先购买权。在此情况下，即便其事后再行主张优先购买权，也不能得到法院的支持。
依据《房屋租赁司法解释》第24条的规定，在如下情况下，承租人不得行使优先购买权：
1.房屋共有人行使优先购买权
共有人优先购买权优先于承租人优先购买权，这是基于物权优先于债权的规则确定的原则，基于物权产生的优先购买权优先于基于债权产生的优先购买权。事实上，在实践中，共有人的优先购买权与承租人的优先购买权也会发生竞合的问题。例如，甲乙双方共有一栋房屋，各享有一半的份额，双方将该房屋出租给丙使用。在甲出售该房屋时，乙作为共有人享有优先购买权，而丙作为承租人也享有优先购买权。我国有学者主张，虽然此时共有人只是出售共有房屋的份额，并非房屋本身，但从广义上讲，这也是房屋的一部分，故承租人享有优先购买权。在共有人与承租人优先购买权发生竞合的情况下，鉴于共有人的优先购买权是基于物权而产生的，而承租人的优先购买权是基于债权而产生的，所以，共有人的优先购买权优于承租人的优先购买权。（注：参见张家勇：《论优先购买权》，38页，中国人民大学1998年硕士学位论文。）笔者认为此种观点是合理的。《房屋租赁司法解释》第24条规定“房屋共有人行使优先购买权的”，承租人不得行使优先购买权。据此可见，共有人的优先购买权应当优先于承租人的优先购买权。司法解释作出此种规定的原因主要在于，一方面，共有人优先购买权是基于共有关系而产生的，而承租人的优先购买权是基于债权关系而产生的。即便租赁权已经物权化，但就其效力而言，与纯粹的物权相比仍然是受限制的。也就是说，租赁关系本质上仍然是合同关系，而共有关系属于物权关系，按照物权优先于债权的原理，在租赁权与共有权发生冲突的情况下，应当使共有权优先于租赁权。另一方面，从时间上看，共有关系通常发生在先，租赁关系发生在后，即便租赁权物权化以后，发生在先的物权也应该优先于发生在后的物权。此外，法律设定承租人的优先购买权，目的在于使承租人取得租赁物所有权以继续保持其对该物的占有、利用。如果共有人优先购买权与承租人优先购买权发生竞合，共有人的权利优先，有利于稳定财产关系。
2.房屋卖给出租人的近亲属
根据《房屋租赁司法解释》第24条的规定，出租人将房屋出卖给近亲属的，承租人的优先购买权不受保护。此处所说的“近亲属”包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女。法律上否认此种情形下的优先购买权是考虑近亲属的亲情关系而作出的例外规定，作出此种规定的原因主要在于：一方面，家庭成员之间的房屋买卖，受亲情关系的影响，不能完全反映市场价格。合同中约定的价格通常并非市场价格，往往是所谓的“半卖半送”。这种交易并非市场经济条件下通常的交易，而且“同等条件”的确定也非常困难。另一方面，在此情形下，排除承租人的优先购买权，有利于促进家庭和睦和社会稳定。（注：参见奚晓明主编：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，322页，北京，人民法院出版社，2009。）近亲属之间的房屋买卖，往往以非市场价格的方式进行，从而有助于增进家庭成员之间的感情。此外，此种买卖还往往与其相互间的扶养、协助等义务联系密切，如果允许承租人优先购买，则无法实现扶养、协助等目的。
3.承租人放弃优先购买权
优先购买权属于财产权的一种，权利人可以抛弃其财产权是法律的一项基本原则。所以，承租人放弃优先购买权，法律上也应当认可。当然，承租人放弃其优先购买权应当是在出租人出卖其房屋之时或其后，而不能提前放弃。一般来说，承租人放弃其优先购买权都应当采取明示的方式。不过，依据《房屋租赁司法解释》第24条的规定，出租人履行通知义务后，如果承租人在15日内没有明确表示愿意购买的，就视为放弃优先购买权。15日是个不变期限，承租人主张优先购买权必须在通知之后的15日内表明态度，没有明确表示的，就视为放弃权利，不得再主张优先购买权。
4.第三人善意取得租赁房屋所有权
从实践来看，不少房屋租赁都没有办理登记，买受人也无法通过查阅登记而知悉房屋上租赁权的存在。如果买受人在购买房屋时出于善意、支付了合理对价，并且已经办理了登记手续，依据善意取得的法理，其就应当取得完整的房屋所有权。此时，承租人也就不能再行主张优先购买权，而只能向出租人要求损害赔偿。正是基于这一考虑，《房屋租赁司法解释》第24条规定，“第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的”，承租人不得行使优先购买权。
在侵害优先购买权的情况下，究竟应当产生何种效力，理论上存在两种不同的观点。一是无效说。此种观点认为，承租人可以请求转让合同无效，要求将已经转让出去的房屋归于自己。二是损害赔偿说。此种观点认为，在优先购买权受到侵害的情况下，不应当确定转让合同无效，承租人只能要求转让方赔偿因其未能购买相应份额所遭受的损失。最高人民法院《房屋租赁司法解释》第21条规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。可见，该司法解释采损害赔偿说。
笔者赞成损害赔偿说，主要理由在于：一方面，无效说增加了交易成本。房屋所有人已经与第三人就房屋买卖达成了协议，并支出了交易成本。如果宣告合同无效，将导致财富的浪费。另一方面，无效说不符合鼓励交易原则。如果认定买卖合同无效，将导致恢复原状等后果，不符合效率原则，也与《合同法》鼓励交易的宗旨不符。从房屋买卖的市场来看，只要承租人可以证明损失存在，通过赔偿其损失，就足以保障其权益，而不必使其获得特定的房屋。此外，合同具有相对性，如果合同内容并未对国家利益、社会利益等造成损害的，应认定合同有效。《房屋租赁司法解释》第21条规定，出租人侵害承租人的优先购买权而将房屋转让给第三人的，出租人与第三人之间签订的买卖合同应当是有效的，承租人不得以出租人出卖租赁房屋的行为侵害其优先购买权而主张该买卖合同无效。