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买卖不破租赁，是指在租赁期间，租赁物的所有权变动，并不导致租赁关系的解除。罗马法为保护所有权，强化物权优先于债权的效力，即以“买卖破除租赁”为原则。（注：参见［英］巴里·尼古拉斯：《罗马法概论》，195页，北京，法律出版社，2000。）1804年《法国民法典》第1743条规定：“如出租人出卖租赁物时，买受人不得辞退经公证作成或有确定期限的租赁契约的房屋或土地承租人；但于租赁契约中保留此项权利者，不在此限。”这就在民法典中首次规定了买卖不破租赁的规则。《奥地利民法典》第1120条对此也作出了规定。《德国民法典》在制定时，耶林与基尔克针对1887年德国民法第一次草案中有关租赁权的规定进行了激烈论争。（注：参见刘得宽：《民法诸问题与新展望》，136页，北京，中国政法大学出版社，2002。）《德国民法典》第566条第1款受耶林等人的理论影响而采纳了这一规则。（注：该款规定：“出租的住房在交给承租人后，被出租人让与给第三人的，取得人代替出租人，加入在出租人的所有权存续期间基于使用租赁关系而发生的权利和义务。”）《瑞士债法典》第260条明确规定，将租赁关系通过预告登记记载在登记簿上，则可以适用“买卖不破租赁”规则。在意大利法中，如果承租人占有租赁物，则新的所有权人必须尊重既存的租赁关系。（注：Christian von Bar and Eric Clive,Principles,Definitions and Model Rules of European Private Law,Vol.3,Sellier,European Law Publishers GmbH,Munich,2009,p.1588.）从以上各国的规定上来看，“买卖不破租赁”规则主要适用于不动产。各国立法承认这一规则的主要原因在于：一方面，租赁权虽然不属于物权，但租赁关系作为与租赁标的物所有权相结合的一种债务关系，具有复杂性，租赁权作为出租房屋上的负担，房屋买受人在取得房屋所有权时，也应当承受租赁房屋上的负担，不得基于其享有的所有权对抗承租人的租赁权。（注：参见［日］我妻荣：《债权各论》（中卷一），190页，北京，中国法制出版社，2008。）另一方面，不动产对当事人利益重大，而且具有稀缺性，租赁房屋事关承租人的基本居住权，如果出租人将租赁物出售，而不赋予承租人对抗买受人的权利，承租人的租赁权将会落空，仅能针对出租人主张违约责任，将可能影响承租人的基本居住权。
我国《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”该条确立了买卖不破租赁的规则，使租赁权实际上具有了物权的效力。“买卖不破租赁”规则体现了租赁权的物权化，这是租赁合同制度发展的一个重要趋势。严格地讲，买卖不破租赁只是一种形象的说法，其本意是指租赁物物权的变动不影响租赁合同的效力，买卖不破租赁的效果是“不影响租赁合同的效力”。所谓不影响租赁合同的效力是指原租赁合同仍然有效，对承租人来说，既不需要终止原租赁关系，也无须订立新的租赁合同而成为新的租赁合同的承租人，租赁物的物权变动不应当对承租人的权利造成不利影响。（注：参见胡康生主编：《中华人民共和国合同法释义》，339页，北京，法律出版社，1999。）虽然《合同法》第229条使用“不影响租赁合同的效力”的表述，但是其实际的法律后果应当是在承租人和租赁物的新所有人之间形成租赁合同关系。如果取得租赁物所有权的人要求承租人搬出，则新的所有人将构成对租赁合同的违反，承租人可以主张继续履行、损害赔偿等违约责任。由此可见，买卖不破租赁的规则赋予了承租人对抗新的所有权人的权利。从这一意义上说，“买卖不破租赁”规则使承租人享有了类似物权的效力。但应当看到，租赁合同在性质上仍然是一种债的关系，尽管承租人所享有的租赁权对第三人也产生一定的效力。（注：参见张凌云：《一房出租的处理——兼论房屋租赁合同的预告登记》，载《现代经济信息》，2009（24）。）但“买卖不破租赁”并不是使承租人的租赁权成为一种物权，在第三人侵害承租人的租赁权时，承租人不能基于物权请求权请求返还租赁房屋或者排除妨害。房屋租赁合同中“买卖不破租赁”，体现了对承租人的特殊保护，因此在一定程度上体现了对弱者的保护，反映了实质正义的要求。
根据《合同法》第229条和《房屋租赁司法解释》第20条的规定，“买卖不破租赁”必须符合以下条件：
第一，房屋租赁合同有效。因为买卖不破租赁主要是为了保护承租人的利益，而承租人占有租赁物必须基于有效的租赁合同，如果租赁合同尚未成立或被宣告无效，则承租人无权占有租赁物。所以，只有在房屋租赁合同合法有效的情况下，才有可能产生对抗第三人的效力。（注：参见乔燕主编：《租赁合同》，154页，北京，人民法院出版社，2000。）有学者认为，为了便于流动人口的管理，保障房屋租赁登记制度的推行，房屋租赁合同只有经过登记备案，才具有对抗第三人的效力，否则，成立在后的买卖合同具有优先于房屋租赁合同的效力。（注：参见刘智、宋庆海：《房屋租赁合同登记与“买卖不破租赁”原则》，载《法制与社会》，2008（12）。）笔者认为，登记备案在性质上是一种行政管理措施，而非房屋租赁合同的生效要件，不能将其作为房屋租赁合同产生对抗效力的条件。《合同法》也没有将房屋租赁合同的登记备案作为其具有对抗效力的条件。因此，只要房屋租赁合同有效，即使没有办理登记，仍可适用“买卖不破租赁”规则。
在擅自转租的情形下，次承租人能否得到“买卖不破租赁”规则的保护？例如，甲将房屋出租给乙，乙未经甲的许可而将房屋转租给丙，后甲将房屋转让，丙能否主张适用“买卖不破租赁”规则？有学者认为，如果房屋转租合同未得到所有权人授权和追认，属效力待定的合同，在房屋所有权发生变动时，仍然可以适用“买卖不破租赁”的规则，即承租人仍有权主张以租赁合同享有的权利对抗房屋买受人。（注：参见邓基联主编：《房屋租赁合同纠纷》，126页，北京，法律出版社，2010。）笔者认为，擅自转租是一种效力待定的行为。如果未得到出租人追认的，该转租合同无效，次承租人不得依据“买卖不破租赁”规则对抗房屋买受人。所有权人有权请求次承租人返还房屋。但在出租人的转租行为得到房屋所有权人追认的情形，次承租人享有的租赁权可以对抗房屋所有权人，其也可以援引“买卖不破租赁”规则，主张以其租赁权对抗房屋买受人。
第二，租赁房屋所有权在租赁期间内依法转让。房屋租赁合同先于房屋所有权变动而生效。这就是说，“买卖不破租赁”规则适用的前提是，在房屋所有权变动之时，租赁合同已经生效，如果房屋租赁合同订立之时，房屋所有权已经发生了变动，则承租人当然不能以其合同权利对抗所有权人的权利。如何理解“所有权变动”？对此学界的观点也不一致。一种观点认为，买卖不破租赁特指因买卖而发生的所有权变动对租赁权的影响，也就是说，出租人在租赁合同的有效期间内，将租赁物所有权转让给第三人。（注：参见胡康生主编：《中华人民共和国合同法释义》，339页，北京，法律出版社，1999。）另一种观点认为，所谓发生所有权的变动，并不限于买卖，而是指发生所有权移转的结果，其原因可以是买卖，也可以是互易、赠与、遗赠等。（注：参见韩世远：《合同法学》，456页，北京，高等教育出版社，2010。）笔者赞成第二种观点，引起所有权变动的原因可以是多方面的，买卖是其中最为典型的，但并不限于买卖，也包括以赠与、互换、向公司出资、清偿债务等方式，将租赁房屋的所有权移转给他人的情形。（注：参见乔燕主编：《租赁合同》，153页，北京，人民法院出版社，2000。）从《合同法》第229条的规定来看，其使用“租赁物在租赁期间发生所有权变动”的表述，并未将其限于因买卖而导致的所有权变动。另外，从该制度的设立目的来看，如果将其适用范围限于因买卖发生的所有权变动，则无法实现其稳定租赁关系的目的。
“买卖不破租赁”规则的适用范围是否可适用于不动产抵押的情形？例如，甲将其房屋出租给乙之后，又将该房屋抵押给丙，在丙实现抵押权的情形，能否适用“买卖不破租赁”的规则？笔者认为，在此应当区分抵押权与租赁合同成立的先后顺序，如果抵押权的成立时间在租赁合同之前，则依据《物权法》第190条的规定，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。因此，在抵押权实现时，承租人不得主张适用“买卖不破租赁”规则对抗抵押权人的权利。如果抵押权的设定时间在租赁合同成立之后，原租赁关系不受该抵押权的影响，但抵押权的实现则应依具体情形确定。从司法实践来看，在房屋抵押的情形，也可适用“买卖（抵押）不破租赁”的规则。（注：参见邓基联主编：《房屋租赁合同纠纷》，127页，北京，法律出版社，2010。）虽然在抵押权设定后，抵押权最终实现也涉及租赁物的移转，但严格地说，它与租赁物买卖的情形存在区别，因为抵押权设定后并不必然发生所有权的移转，如果债务人在债务到期时履行了债务，则不会发生抵押权实现的情形。在抵押权实现的情形，有必要通过“买卖不破租赁”规则对承租人提供保护。
第三，承租人愿意继续履行原租赁合同。“买卖不破租赁”规则的目的在于保护承租人的权利，租赁房屋在租赁期间内发生所有权变动的，承租人即有权主张援引该规则获得保护，也有权终止合同，承租人是否实际主张“买卖不破租赁”，而继续承租该房屋，取决于承租人自己的意思自由。房屋所有权发生变动，新的房屋所有权人向承租人发出通知后，只要没有提高租金，如果承租人不愿意继续承租该房屋，要求终止租赁合同的，应当允许其退租。在承租人终止与出租人之间的租赁合同后，由于租赁合同是一种继续性合同，在其已经居住的期间内发生的租金，承租人仍应按照原租赁合同的约定而向出租人履行支付租金义务。在承租人愿意继续承租房屋的，如果新的所有人明确要求提高租金，承租人有权依据“买卖不破租赁”规则要求继续履行原租赁合同。
最后需要讨论的是，适用“买卖不破租赁”规则，是否需要承租人已经取得租赁物的占有？从比较法上看，有的国家要求承租人必须已经取得租赁物的占有，才能适用“买卖不破租赁”的规则。（注：参见《奥地利民法》第1120条。）《欧洲示范民法典草案》规定，买卖不破租赁的生效，在租赁物所有权从出租人移转至新所有人时，如果承租人在所有权移转时已经占有租赁物，则租赁物的新所有权人替代原出租人成为租赁合同当事人。（注：参见《欧洲示范民法典草案》IV.B.7：101。）笔者认为，从我国《合同法》相关规定来看，在适用“买卖不破租赁”规则时，并没有要求承租人已经取得租赁的占有，即只要租赁房屋所有权在租赁期间发生变动的，即可适用该规则。因为在房屋租赁合同中，即使承租人没有取得租赁房屋的占有，其也可能做了大量的准备，而且可能短期内无法同他人订立新的房屋租赁合同，如果房屋租赁合同被解除，则可能对其生产、生活造成重大影响，所以，即使承租人没有取得租赁房屋的占有，也应当类推适用“买卖不破租赁”的规则对其进行特殊保护。
根据《房屋租赁司法解释》第20条第2款的规定，以下几种情形不适用“买卖不破租赁”规则：
第一，当事人有特别约定的情形。“买卖不破租赁”规则的目的在于对承租人的居住利益予以特殊保护，此种利益属于个人私益的范畴，而不涉及公共利益，承租人可以自由处分。因此，如果承租人和出租人之间事先通过约定排除了“买卖不破租赁”规则的适用，则承租人不得再主张适用该规则。例如，当事人在房屋租赁合同中约定，一旦房屋所有权发生变动，则租赁合同解除，即属于当事人特别约定排除适用“买卖不破租赁”规则的情形。从这个意义上说，“买卖不破租赁”规则并非强制性规范，而只是任意性的规范。
第二，房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的情形。我国不动产物权的设定采用登记要件主义，以房屋为标的设定的抵押权，也必须经过登记才能成立，而承租人在租赁房屋时有义务查询房屋的权属状态。这一查询义务可以说是从《物权法》第190条的规定之中引申出来的。（注：《物权法》第190条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”）因此，在租赁合同订立之前设定的抵押权已经通过登记进行了公示，后成立的租赁合同不应当对抵押权人的利益构成妨害。（注：参见奚晓明主编：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，268页，北京，人民法院出版社，2009。）如果承租人明知房屋已经设定抵押权而仍同房屋出租人订立房屋租赁合同，则其应当负担因该抵押权实现而对其合同权利产生的不利影响。例如，在“重庆市渝北区某某殡仪馆诉周某房屋租赁合同纠纷案”中，法院认为：“讼争标的物于1999年9月已办理了抵押登记，被告租赁该房屋是2009年4月，讼争房屋的状况属于先抵押后出租。被告与原产权人所签订的《租房协议》内容对作为受让人的原告没有约束力，即原告不同意沿袭原租房协议的情况下，被告没有继续使用租赁房屋的权利。”（注：重庆市江北区人民法院民事判决书（2011）江法民初字第05593号。）此时就不应再适用“买卖不破租赁”的规则对承租人提供保护，而首先应当保护抵押权人。
第三，房屋在出租前已被人民法院依法查封的。如果房屋在出租前已经被人民法院查封，表明一旦诉讼当事人的权利获得实现，则房屋的所有权将发生变动，经人民法院查封后，在房屋上设定权利负担不应当对诉讼当事人的权利产生不利影响。如果承租人在订立租赁合同时明知租赁房屋已经被查封，而仍愿意同出租人订立租赁合同，则应当由承租人负担相关风险，应当排除“买卖不破租赁”规则的适用。正是出于这个原因，被人民法院依法查封后出租的房屋，其所有权变动不受租赁关系的限制。（注：参见奚晓明主编：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，270页，北京，人民法院出版社，2009。）
买卖不破租赁的效果是“不影响租赁合同的效力”。所谓不影响租赁合同的效力是指原租赁合同仍然有效，对承租人来说，既不需要终止原租赁关系，也无须订立新的租赁合同而成为新的租赁合同的承租人。（注：参见胡康生主编：《中华人民共和国合同法释义》，339页，北京，法律出版社，1999。）虽然《合同法》第229条使用了“不影响租赁合同的效力”的表述，但是，其实际的法律后果应当是在承租人和租赁物的新所有人之间形成租赁合同关系。如果取得租赁物所有权的人要求承租人搬出，则新的所有人将构成租赁合同的违反，承租人可以主张继续履行、损害赔偿等违约责任。由此可见，买卖不破租赁的规则赋予了承租人对抗新的所有权人的权利。也就是说，新的所有权人要求承租人搬出房屋，承租人可以拒绝。