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一房数租，是指出租人将其同一商品房出租给数个承租人。换言之，出租人与数个承租人就同一商品房订立了数份有效的租赁合同。一房数租不涉及物权变动的问题，因为房屋的出租属于设定债权性使用权的行为，并不会引起物权变动。但一房数租关系到数份合同的效力及其履行问题。
在我国，一房数租已经成为房屋租赁合同中的突出问题。由于大中城市房价飙升，一些工薪阶层无力购买房屋，大多采用租赁的方式解决住房问题，这也促使我国房屋租赁市场快速发展，房屋供求关系发生了变化。一些出租人为追求利益，在订立房屋租赁合同之后，又将房屋出租给他人，这就导致一房数租现象较为普遍，并产生了大量纠纷。因此，如何确定一房数租情形下承租人优先保护的顺位，对于房屋租赁合同纠纷的解决具有重要意义。
在一房数租的情况下，出租人只能向数个承租人中的一个承租人履行租赁合同，在此需要讨论的是，如何计算其他承租人的损失范围？在出租人选择向某一承租人履行而对其他承租人构成违约的情形，其他承租人有权解除合同，并请求出租人承担违约责任，具体可以按照以下规则确定出租人的违约责任：第一，如果双方当事人已经约定了违约金，则出租人应当按照该违约金数额承担违约责任。第二，如果当事人没有约定违约金，则其他承租人有权依据《合同法》第113条请求出租人赔偿实际损失。在实际损失的计算方面，有学者主张应当借鉴比较法上的交出“因交易所获得的利益”（commodum ex negotiatione）的制度，即其他承租人有权请求出租人返还因违约而获得的利益，从而保证租赁合同的履行。（注：参见许德风：《不动产一物二卖问题研究》，载《法学研究》，2012（3）。）笔者认为，在一房数租的情形下，出租人大多是为了获取额外利益而订立数份房屋租赁合同，有必要强制将出租人的额外利益移转给遭受违约损害的承租人，以保证租赁合同得以严格履行。
从比较法上来看，一般以债权人对标的物的占有来确定合同优先顺位。例如，德国法上，出租人将租赁物出租给数个承租人的，构成一物数租（Doppelvermietung），数个租赁关系都有效，在出租人将租赁物转移给其中一个承租人之前，各个承租人都有权请求出租人履行租赁合同，出租人可以选择向任何一个承租人履行租赁合同，各个租赁合同不论订立时间的先后，在效力上都是平等的。（注：MünchKomm/Häublein,§ 536,Rn.25;Bamberger/Roth/Ehlert,§ 536,Rn.10.）但在出租人将租赁物交付给某个承租人后，该承租人即取得对租赁物的租赁权，即使其他租赁合同的订立时间在先，其也无法主张优先受到保护。但如果承租人和出租人恶意串通订立租赁合同侵害其他承租人的，其他承租人则可依据《德国民法典》第826条主张损害赔偿。在出租人交付租赁物以后，如果租赁物无法回复到出租人手中，则出租人对其他承租人构成给付不能，其他承租人可依据《德国民法典》第536条以下的特别规定向出租人主张损害赔偿。（注：MünchKomm/Häublein,§ 536,Rn.25;Bamberger/Roth/Ehlert,§ 536,Rn.10.）
《房屋租赁司法解释》第6条规定：出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，应当按照下列顺序确定履行合同的承租人：
第一，已经合法占有租赁房屋的。之所以要优先保护合法占有房屋的承租人，其原因在于：一方面，如果承租人已经合法占有房屋，通常承租人已经搬入房屋中居住，如果不对其进行优先保护，则可能对其生产、生活造成重大影响。另一方面，从效率上看，如果不优先保护已经取得占有的房屋承租人的利益，将可能导致承租人重新寻找房屋费用的增加，这也不符合效率的原则。此外，自罗马法以来，各国普遍承认实际占有房屋的承租人是合法的占有者，应当受到占有制度的保护。（注：参见［日］我妻荣：《债权各论》（中卷一），187页，北京，中国法制出版社，2008。）在我国，承租人对房屋的占有也受《物权法》的保护，承租人基于租赁合同对房屋进行的占有属于有权占有，应当受到保护。当然，承租人对租赁房屋的占有应当是合法的占有，如果承租人采用非法手段取得租赁房屋占有的，不应当受到保护。例如，承租人强占房屋，或者在合同终止后拒不退房，或采用欺诈手段占有房屋，都属于非法占有，不能受到占有制度的保护。
第二，已经办理登记备案手续的。在我国，为便于城市人口管理、维护社会治安等原因，实行商品房租赁合同的备案制度，但备案在性质上是一种行政管理措施，并不是商品房租赁合同的生效要件，也不是一种物权的公示方法，当事人不能以合同未备案主张合同无效。（注：《房屋租赁司法解释》第4条规定：“当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。”）但毕竟登记备案作为一种行政管理措施，对当事人之间订立的租赁合同也能产生一定的效力。这就是说，如果几个承租人都没有对房屋进行占有，那么先办理登记备案的，则可以优先于未登记备案的承租人受到保护。确立这一原则的主要原因在于，衔接司法解释与行政管理的关系，促使当事人办理商品房租赁合同的备案。（注：参见吴兆祥、韩君贵编著：《房屋租赁买卖合同疑难问题案例解析》，249页，北京，法律出版社，2012。）如果登记备案在先，至少可以证明其合同成立时间在前，同时表明承租人已经先于其他人履行了公法上的义务，因此应当优先受到保护。
第三，合同成立在先的。如果各个承租人既没有占有房屋，也没有办理登记备案的，则按照租赁合同成立的先后顺序来确定履行合同的承租人。依据这一规则，如果各个承租人并没有取得租赁房屋的占有，也没有进行登记备案，则应按照合同成立先后确定。但对该规则的合理性，有学者提出了不同意见，认为债权在效力上是平等的，成立在先的债权相对于成立在后的债权而言，并不具有优先效力，不能以合同成立先后顺序作为确定债权优先顺序的标准。（注：参见张凌云：《一房出租的处理——兼论房屋租赁合同的预告登记》，载《现代经济信息》，2009（24）。）笔者也赞成此种看法，一方面，成立时间在先的合同即予以优先保护，不符合债权平等原则的基本原理。另一方面，规定成立在先的债权具有优先于其他同类债权的效力，显然混淆了物权与债权的区分。在实践中，这一规则也可能导致虚构合同现象的发生，因为很难有证据认定合同成立在先，合同的履行最终还是应由出租人自由选择。合同成立和付款不同，合同本身具有非公开性，当事人完全可能倒签合同。当然，出租人向某个承租人履行合同，对其他承租人构成违约的，承租人有权请求其承担违约责任。
值得注意的是，司法解释使用“合同成立在先”的提法，而没有使用“生效在先”的提法，具有一定的合理性。在法律上，成立和生效存在一定的区别，合同成立是合同生效的前提，但合同成立后，如依据法律、法规规定还需要办理审批的，则在审批之后，合同才能生效。例如，附条件、附期限的合同，在条件成就、期限届满前，合同虽已成立，但尚未生效。因此，根据该司法解释，只要合同成立，不问是否生效，都可以适用该规则。（注：参见吴兆祥、韩君贵编著：《房屋租赁买卖合同疑难问题案例解析》，249页，北京，法律出版社，2012。）