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商品房租赁合同作为民事合同的一种，应当适用合同或者法律行为的一般要件判断其效力。因此，在出现《合同法》第52条规定的无效事由的情况下，应当被依法宣告无效。但其作为特别法上的有名合同，有关法律、行政法规、司法解释也对其无效事由作出特别规定。在下列情况下，房屋租赁合同应当按照无效合同处理：
（一）以违法建筑物出租
所谓违法建筑物，通常也称为违章建筑，是指未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的建筑物或者构筑物。严格地说，违法建筑物的概念更为宽泛，因为“违法”的概念相对于“违章”的概念更为宽泛，违法包括了违反法律和违反部门规章。因此，违法建筑包括了违章建筑。关于以违法建筑物出租的合同的效力，学界一直存在争议，主要有如下几种观点：
1.无效说。此种观点认为，出租违法建筑因违反法律的强制性规定而无效。《城市房屋租赁管理办法》第6条规定：未依法取得房屋所有权证和属于违法建筑的，不得出租。因为禁止违法建筑出租是一种效力性的强行性规范，所以，《房屋租赁司法解释》第3条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”该规定将以违法建筑出租的合同认定为无效合同，目的在于保护承租人的人身安全和财产安全，维护公共利益和公共安全。
2.有效说。此种观点认为，以违法建筑为租赁物签订的租赁合同，应当有效，其原因在于：一方面，建造行为属于事实行为，建造人对建筑物的取得属于原始取得，建筑物未办理报建手续，只是导致其不能取得完整的所有权，但仍可以进行一定的使用、收益，而且违法建筑可以事后通过补办、改正等手续合法化；另一方面，尽管违法建筑的行为人根据行政法要受到行政处罚，但在民法上其仍然是违法建筑的所有权人。而且现行法律、行政法规并未明确规定违法建筑不得出租，故租赁合同应为有效。（注：参见邓基联主编：《房屋租赁合同纠纷》，69页，北京，法律出版社，2010。）
从我国现行法律法规规定和相关司法解释来看，历来禁止违法建筑物出租。我国《城乡规划法》第40条第1款规定：“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。”从该条规定来看，其应属于强制性规范。在未取得建设工程规划许可证的情况下，或者虽然取得了规划许可证但未按照规划许可证的规定建设的，该房屋就属于违法建筑物。我国司法实践一般也认为，以违法建筑物为标的订立的房屋租赁合同应当被认定为无效。《房屋租赁司法解释》第2条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”例如，在“王某某等诉杭州某有限公司房屋租赁合同纠纷案”中，法院认为，“根据相关法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或未经主管部门批准建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。被告出租的厂房未取得法律规定的合法相关手续，因此原、被告签订的厂房租赁合同应认定为无效”（注：浙江省杭州市萧山区（市）人民法院民事判决书（2012）杭萧民初字第1904号。）。
笔者认为，以违法建筑物为标的订立的租赁合同原则上是无效的，这是因为，一方面，如前所述，违法建筑物的出租实际上损害了社会经济管理秩序（注：参见邓基联主编：《房屋租赁合同纠纷》，71页，北京，法律出版社，2010。），因此，以违法建筑为标的订立的房屋租赁合同违反了法律的强制性规定。如果承认违法建筑出租合同有效，可能鼓励出租违法建筑。另一方面，以违法建筑物出租的，也可能给承租人带来人身安全隐患。因此，违法建筑出租后，原则上应当认定合同无效。
但违法建筑的情形比较复杂，以违法建筑物为标的订立的房屋租赁合同，如出租人在一定期限内能够取得相关许可证的，则应当例外认可其效力。2008年起施行的《城乡规划法》第64条针对违法建筑的不同情形而在责任后果上作出了不同的规定，尤其是规定了“尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正”的措施，如果违法建筑物事后能够进行改正，那么在改正之前，其租赁合同就不能一概认定为无效。但在规定期限内未改正或者未取得相关的许可证的，则应当认定相关的租赁合同无效。
（二）以临时建筑为标的物的房屋租赁合同
所谓临时建筑，是指不以永久性使用为目的而建造的工作物，即单位和个人因生产、生活需要搭建的结构简易并在规定期限内必须拆除的建筑物、构筑物或其他设施。临时建筑具有期限性，只是为了满足短期的特定需要而建造，批准的使用期限届满后，应当及时拆除，因此，其建造人并不能取得对该建筑的所有权，对其也不进行房屋所有权初始登记。因此，临时建筑原则上也不能进行买卖、抵押。（注：参见《深圳市临时用地和临时建筑管理规定》第19条。）但临时建筑能否出租，学界一直存在争议。《房屋租赁司法解释》第3条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。”依据这一规定，关于以临时建筑为标的订立的租赁合同的效力，应当区分临时建筑的不同类型而分别加以认定。凡是以未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑为标的订立的租赁合同无效。因为临时建筑未经过主管部门批准，不仅可能存在一定的安全隐患，危及他人的人身、财产安全，而且其在性质上属于违法建筑，不能作为租赁合同的标的。如果该临时建筑已经由主管部门批准建造，则可以作为租赁合同的标的。因为经过主管部门批准建设的临时建筑具有一定的利用价值，允许此类临时建筑出租，有利于鼓励交易、实现物尽其用。但以临时建筑为标的物订立的租赁合同，其合同期限不应超过该临时建筑经主管部门批准的使用期限，因为超出期限的部分，按照法律法规的规定，应当予以拆除，不能作为租赁合同的标的，所以对超出部分原则上应认定无效，但在一审法庭辩论终结前获得主管部门批准延长期限的，应当认定有效。
（三）以不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的建筑物出租的
如果房屋建设符合国家相关法律法规的，但可能存在不符合安全防灾等工程建设强制性标准的情况。例如，消防设备配备不全，可能存在火灾隐患，造成对承租人的人身、财产的损害。从保护个人的人身和财产安全、维护公共安全出发，有关单位或个人应当承担相关的罚款、限期改正等行政责任。此类建筑不属于违法建筑，但以此类建筑物为标的订立的租赁合同效力如何，存在争议。笔者认为，可以区分为两种类型，一是如果建筑物严重违反相关的安全、防灾等工程建设强制性标准，可以归入违法建筑的范畴，应当按照前述以违法建筑出租的规则认定相关租赁合同的效力。二是如果建筑物不符合安全、防灾等工程建设强制性标准，但并未达到违法建筑的程度，法律并不否定租赁此种建筑物的合同的效力，而是由承租人选择是否继续保持合同效力，或解除合同。《合同法》第233条规定：“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。”因此，如果房屋存在严重的安全隐患的，以其为标的订立的租赁合同有效，但法律赋予承租人随时解除合同的权利来保护其利益。
（四）法律、法规规定禁止出租的其他情形
除上述几种情形外，法律、法规规定禁止出租的情形还包括如下几种：第一，出租人明知承租人租赁房屋用于非法目的仍然出租的。例如，承租人租赁房屋用于开办赌场、非法集会等。第二，出租人将法律禁止用于出租的特定房屋出租，或者出租房屋用于法律禁止的用途。例如，法律禁止地下车库等出租用于生活起居，如果出租人违反该规定的，相应租赁合同应当被认定为无效。
（一）房屋使用费的支付
在商品房租赁合同被宣告无效后，承租人可能已经对租赁房屋进行了一定期限的使用和居住，此时，承租人是否应当支付一定的使用费？所谓使用费，是指租赁合同被宣告无效前，承租人实际占有、使用租赁房屋而应当支付的费用。严格地说，在房屋租赁合同有效的情形下，承租人应当支付一定的租金，但由于合同已经被宣告无效，租金条款也应该被宣告无效，出租人不能依据租金条款要求承租人支付租金。但毕竟承租人占有并使用了出租人的房屋，其受有一定的利益却缺乏法律上的原因，已经构成不当得利，如果不予返还，对出租人也不公平，甚至有可能会鼓励承租人在占有、使用他人房屋之后，以各种理由主张合同无效，从而拒绝支付租金。因此，《房屋租赁司法解释》第5条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”据此，原则上，承租人应当支付一定的使用费，但在特殊情况下，承租人支付使用费不合理或者没有必要的，则无须支付。例如，承租人占有、使用出租人房屋的时间较短，或获利较少，或者因出租人的原因导致合同无效，已经给承租人造成一定的损失，在此情形下，仍要求承租人支付一定的费用，显然是不合理的。
在承租人擅自转租房屋而未得到出租人追认的情形，租赁合同无效，如果次承租人逾期腾房的，出租人是否有权请求次承租人支付一定的使用费？《房屋租赁司法解释》第18条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”依据这一规定，在租赁合同无效的情形下，次承租人负有恢复原状的义务，如果次承租人没有按期腾房，则对于逾期使用的期间，次承租人应当支付一定的使用费。次承租人并不承担向出租人直接返还租赁房屋的义务，但在租赁关系终止后，次承租人无法律上原因而使用出租人的房屋（注：参见奚晓明主编：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，241页，北京，人民法院出版社，2009。），属于没有法律上的原因而受有利益，构成不当得利，出租人有权请求次承租人支付相关的使用费。
（二）赔偿损失责任
在合同无效以后，当事人应该负有恢复原状的义务。依据《房屋租赁司法解释》第5条第2款规定，在房屋租赁合同被确认无效后，当事人有权请求赔偿因合同无效受到的损失。依据这一规定，如果因租赁合同无效而导致当事人的损失，受害的一方也有权请求赔偿损失。例如，在租赁关系存续过程中，承租人可能对租赁物进行一定的装修或者扩建，因出租人的原因导致合同无效，对于由此产生的损失，承租人有权请求赔偿。从范围上来看，在房屋租赁合同无效的情形，赔偿损失的范围限于信赖利益，这是因为合同无效后的损失赔偿在性质上属于缔约过失责任的范畴。
（三）房屋与租金的返还问题
在合同被宣告无效后，双方当事人应当依据《合同法》第58条的规定负担相互返还的义务。在房屋租赁合同中，出租人应当将收取的租金返还给承租人，承租人也应当将租赁房屋返还给出租人，并应当向出租人支付一定的房屋使用费。
在因违法建筑出租等原因导致房屋租赁合同无效时，承租人应返还建筑物，学说上并无争议。但在房屋租赁合同无效之后，出租人是否应当返还租金，存在不同观点。
第一，反对说。此种观点认为，尽管商品房租赁合同已经被宣告无效，但并不意味着承租人应当将全部租金返还给承租人。毕竟承租人在事实上已经占有、使用了房屋，甚至可能使用了较长时间，如果出租人要将全部租金返还给承租人，则承租人相当于在一定期限内无偿使用了该商品房，这显然有失公正。此外，对商品房租赁合同被宣告无效这一后果，双方当事人通常都有过错。（注：参见吴兆祥、韩君贵编著：《房屋租赁买卖合同疑难问题案例解析》，268页，北京，法律出版社，2012。）因此，在商品房租赁合同被宣告无效之后，承租人仍应当比照市场价格支付一定的房屋使用费给出租人。
第二，赞成说。此种观点认为，商品房租赁合同因违法建筑出租等原因而被宣告无效，表明出租人从事此种出租行为属于违法活动，不受法律保护，承租人所交付的租金属于出租人的非法所得。因此，出租人应当将所收取的租金返还给承租人（注：参见邓基联主编：《房屋租赁合同纠纷》，73页，北京，法律出版社，2010。），或者由法院没收。（注：参见吴兆祥、韩君贵编著：《房屋租赁买卖合同疑难问题案例解析》，269页，北京，法律出版社，2012。）
第三，折中说。在出租违法建筑的商品房租赁合同被宣告无效后，承租人应当根据指导性租金和约定租金中较低者为标准支付全部租赁物期间的使用费。但是，如果约定的租金高于指导性租金时（注：如湛江市出台了关于房屋指导性租金的规定，专门制定了《湛江市市区2008年房屋租赁市场指导性租金》的通知（湛房［2008］005号文）。），则应将该超出的部分收缴国库，不再返还给承租人。（注：参见邓基联主编：《房屋租赁合同纠纷》，74页，北京，法律出版社，2010。）
笔者认为，商品房租赁合同被宣告无效后，完全采用收缴租金并上缴国库的方法并不妥当。一方面，商品房租赁合同本质上是一种民事关系，在当事人之间不应当实行具有行政处罚性质的“制裁”。民事责任的性质主要是补偿性的，旨在实现对受害人的救济，通常对违法行为的制裁和惩罚主要应当由其他法律（如行政法、刑法等）来完成。在租赁合同被宣告无效的情形下，法院不宜采取行政处罚的方式对租金加以收缴，即使需要收缴非法收入，通常也应由有关行政机关执行。另一方面，如果将出租人收取的租金作为非法所得予以收缴，将使出租人蒙受重大损失，更何况在实践中，建筑物未取得主管部门的相关批准是多方面原因造成的，其中包括行政主管部门应当批准而未批准，或者迟延批准、无故拖延等，在出租人没有过错的情况下，一概将其收取的租金收缴国库，由出租人负担相关不利后果，对出租人也不公平。
笔者认为，采用折中说比较合理。《房屋租赁司法解释》第5条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”从这一规定来看，该条实际上采纳了折中说。这就是说，在租赁合同无效的情形下，出租人不能收取租金，原则上应当将收取的租金返还给承租人。但承租人在租赁期间已经对违法建筑进行了实际的使用，其所获取的该部分利益在性质上属于不当得利。因此，出租人原则上有权向承租人收取房屋的占有使用费，这不仅符合不当得利应予返还的原理，且维护了公共利益，有利于实现当事人之间的利益平衡，在实践中具有可操作性。
问题在于，应当如何计算出租人应当收取的房屋使用费？关于使用费的支付标准，对此一直存在争议。主要存在以下几种观点：一是酌定说，即使用费支付多少由法院根据具体情况确定；二是依据租金标准支付使用费。笔者认为，既然合同已经宣告无效，就不应当完全依据租金支付，而且对租赁合同的无效，双方当事人可能都存在一定的过错，完全依照租金支付也不尽合理。依据上述司法解释的规定，使用费应当参照合同约定的租金标准来计算。所谓“参照”，就是说只是参考租金标准，但不必完全依据该标准，“一般应予支持”，即表明法院一般应当参考该标准确定使用费。（注：参见奚晓明主编：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，65页，北京，人民法院出版社，2009。）如果当事人之间约定的租金数额是合理的，则法院可以依据该租金标准支持出租人的使用费请求权。如果当事人约定的租金过分高于租赁合同签订之时同类房屋的平均租金，法院可以参考同类房屋的平均租金确定使用费数额。在租赁合同被宣告无效后，出租人在返还已收取租金时，有权主张以抵销的方式将承租人应支付的房屋使用费予以扣除。