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（一）按期交付商品房的义务
在租赁合同中，按照合同约定向承租人交付租赁的商品房是出租人所负担的主合同义务。因为只有在房屋交付之后，承租人才能对房屋进行使用或者居住，从而实现承租人订立商品房租赁合同的目的。（注：参见吴兆祥、韩君贵编著：《房屋租赁买卖合同疑难问题案例解析》，235页，北京，法律出版社，2012。）所谓交付租赁房屋，是指出租人应当向承租人转移房屋的占有，由承租人实际占有房屋。此处所说的交付，应当从狭义上理解，即仅限于现实交付。问题在于，如果租赁物为第三人占有，出租人能否将向第三人的返还请求权移转给承租人？有学者认为，在此情况下，可以由承租人向第三人主张标的物的返还请求权。（注：参见吴启宾：《租赁法论》，33页，台北，五南图书出版公司，1998。）笔者认为，除承租人同意以外，不得通过指示交付的方式来替代现实交付。一般来说，商品房租赁合同中都对交付房屋的时间，即承租人入住的时间进行了约定。如果没有约定，则应当按照当事人事后达成的补充协议或交易习惯确定。如无特别约定或交易习惯，则从合同生效之日起，承租人有权进入租赁的房屋居住。（注：参见崔建远：《合同法》，3版，369页，北京，法律出版社，2003。）
房屋出租以后，当事人对车位与车库的出租进行约定，此时，出租房屋的行为能否及于车库与车位？有学者认为，基于主物的处分及于从物的原理，房屋租赁的效力应该及于车位与车库。笔者认为，房屋租赁合同的效力能否及于车库与车位，应当根据车库与车位是否独立于房屋而定。如果车库与车位附属于房屋的主体结构，则应当认为房屋租赁合同的效力及于车位与车库；如果两者是分离的，则只有在当事人明确约定车库随房屋一起出租时，房屋租赁合同的效力才能及于车库。如果当事人对于车位车库的交付时间没有约定，则在交付房屋的同时，出租人也应当按照合同约定将车位车库等一并交付给承租人。
（二）交付的商品房应当符合合同约定的质量标准的义务
1.必须按照合同约定的状态交付
在商品房租赁合同中，出租人不仅负有交付房屋的义务，而且还应当保障其在质量和性能等方面符合合同的要求。（注：参见吴兆祥、韩君贵编著：《房屋租赁买卖合同疑难问题案例解析》，235页，北京，法律出版社，2012。）如果合同对于房屋的状态和用途有特殊约定，则出租人应当按照该约定的状态交付。例如，承租人租赁房屋是用于开设银行营业厅或图书馆，要求房屋的建筑质量必须达到某种等级，则出租人交付的房屋必须符合这一要求。又如，承租人要求租赁的房屋必须配备特定的设施，则出租人在交付房屋时，必须配备该设施。如果双方对房屋的用途没有特别约定的，出租人只需按照通常的租赁目的所应当具备的状态进行交付。（注：参见吴春岐：《房地产法新论》，285页，北京，中国政法大学出版社，2008。）
2.保持租赁的房屋处于适于居住或者使用的状态的义务
在租赁期限内，出租人应当保证租赁房屋处于适于居住或者使用的状态，符合合同所约定的居住或商用目的。在比较法上，一些国家和地区确认了房屋租赁中的适住性担保（Warranty of Habitability）义务，即出租人负有保持租赁房屋处于适于居住和使用状态的义务。因为在租赁合同中，如果出租人的房屋缺少供电、排污，甚至暖气、冷气功能，都可能影响承租人的正常使用、居住。（注：See Shepherd & Gaynor,"Radon:A Growing Menance in Real Estate Transactions",3 PROB.& PROP.6,7(1989).）例如，美国许多州都已经认可出租人应当存在一种默示保证房屋可居住性的义务（注：Boston Hous.Auth.v.Hemingway,363 Mass.184,293N.E.2d 831(1973).），即房屋出租人负有默示保证房屋可居住性的义务，在整个租赁合同存续期间，出租人应当保证房屋的可居住性，保证房屋不存在隐藏瑕疵，不会因此影响承租人对房屋的使用。除前述默示保证房屋可居住性的义务外，一些成文法对出租人保证房屋可居住性的义务进行了规定。（注：如《标准住宅出租人与承租人法案》（URLTA），该法案被十七个州采纳，个别州的法案也对房屋出租人保证房屋可居住性的义务进行了规定。此外，有8个州将房屋出租人默示保证房屋可居住性的义务写入了成文法。See Annotation,"Dangerous Condition of Rented Premises",64A.L.R.3d.344-345.）笔者认为，法律确认出租人要保持租赁的房屋处于适于居住或者使用的状态的义务，主要原因在于：一方面，课以出租人保持租赁的房屋处于适于居住或者使用的状态的义务，有利于保障承租人订约目的的实现。正是因为出租人负有上述义务，所以租赁合同存续期间内，一旦租赁房屋出现需要修缮的情形，应当由出租人负责维修，维修费用原则上也应当由出租人负担。另一方面，出租人负有的此种义务也是由房屋租赁合同的性质决定的。与作为一时性合同的买卖合同不同，一般而言，出卖人仅在交付时担保标的物没有质量瑕疵以及权利瑕疵，而商品房租赁合同具有继续性，出租人不仅要交付没有质量瑕疵和权利瑕疵的标的物，而且出租人在整个租赁期间内都应当保持租赁物处于适于居住或者使用的状态。
如果租赁房屋不符合约定的质量标准或者使用目的，能够维修的，出租人应当及时维修。如果无法进行维修，则承租人有权解除合同，并请求出租人承担违约责任。例如，在“王某某诉张某某房屋租赁合同纠纷案”中，法院认为，“由于被告经营的厂房疏散通道、安全出口不足，在公安机关消防机构依法抽查中为不合格。即该房屋的使用存在违反消防法关于房屋使用条件的强制性规定，且被告无法进行整改，致使被告无法继续经营，被告依法享有房屋租赁合同的解除权”（注：湖南省沅陵县人民法院民事判决书（2012）沅民一初字第129号。）。
3.租赁的商品房不存在危及承租人安全或健康的缺陷
房屋安全与人们的生活和人身安全息息相关，因此，租赁房屋必须无害于人的安全或者健康。各国法律大多规定，在租赁合同中，租赁房屋不得存在危及承租人安全或健康的缺陷。在房屋可能对人的安全或者健康造成一定的损害时，即使承租人在订立合同时对该情况是明知的，承租人仍有权解除合同。例如，依据《意大利民法典》第1150条的规定，如果租赁物或租赁物主要部分的瑕疵使承租人或其家庭或其雇员面临严重危险，则尽管该瑕疵已经被告知于承租人，或已约定免责，但承租人依然得解除契约。我国《合同法》第233条对此也作出了规定，根据该条规定，租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍可随时解除合同。《商品房屋租赁管理办法》第9条规定：“出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全。”法律法规作出上述规定的根本原因，在于强化对承租人生命健康的保护。如果房屋因存在缺陷造成承租人的人身或财产损害的，承租人既可以请求出租人承担违约责任，也可以请求出租人承担侵权责任。在租赁房屋存在缺陷造成第三人损害的情形，也应当由出租人而不是承租人承担侵权损害赔偿责任。（注：参见吴兆祥、韩君贵编著：《房屋租赁买卖合同疑难问题案例解析》，235页，北京，法律出版社，2012。）
（三）权利瑕疵担保义务
所谓权利瑕疵担保，是指在租赁期间内，出租人应当保证租赁房屋不因第三人主张任何权利而影响承租人对租赁房屋的正常使用。在商品房租赁中，出租人应当是商品房的所有人或经营者，对其房屋应当享有所有权或处分权。如果出租他人的房屋，将构成无权处分。在租赁关系中，出租人应当对其出租的房屋负有权利瑕疵担保义务。在比较法上，许多国家的法律都对此作出了规定。例如，《法国民法典》第1726条和第1727条规定，出租人的担保义务表现为担保不得有任何第三人对租赁物提出权利主张。例如，不得有第三人提出所有权、役权或存在其他承租人等主张。（注：Paul.Henri Antonmattei,Jacques Raynard,Droit civil,Contrats spéciaux,LexisNexis,Litec,2008,p.246.）我国《合同法》第228条规定：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。”该条实际上确认了出租人的权利瑕疵担保义务，即出租人应当保证租赁房屋不被第三人主张权利，而使承租人不能对租赁物进行使用、收益。（注：有学者认为，我国《合同法》在租赁合同中没有规定权利瑕疵担保，但是依据《合同法》第174条的规定，有偿合同可以参照买卖合同的规定，而《合同法》在买卖合同中规定了权利瑕疵担保（《合同法》第150条）。该条关于权利瑕疵担保的规则也可以适用于租赁合同。参见韩世远：《合同法学》，451页，北京，高等教育出版社，2010。）出租人承担权利瑕疵担保义务的构成要件是：第一，租赁房屋因存在权利瑕疵而致使第三人主张权利。例如，某个共有人未经其他共有人同意而擅自将共有房屋出租，嗣后其他共有人就该租赁房屋主张权利。第二，因第三人主张权利致使承租人不能对租赁房屋使用、收益。例如，第三人在法院提起诉讼，对租赁房屋主张权利，法院查封该租赁房屋，导致承租人无法入住。第三，承租人对于瑕疵的存在不知情。如果承租人明知租赁房屋存在权利瑕疵，即明知出租人的租赁房屋存在权利负担或争议，仍然与出租人订立合同，则由其自己承担相应的后果。（注：参见胡康生主编：《中华人民共和国合同法释义》，338页，北京，法律出版社，1999。）此时，承租人明知该风险的存在而仍然签订合同，应当风险自负。在出租人违反权利瑕疵担保义务的情形，承租人可以要求减少租金或不支付租金；在构成根本违约时，承租人也可以解除合同。
（四）出租人负有不得妨碍承租人正常、合理使用房屋的义务
在商品房租赁合同生效后，承租人依据合同的约定，享有对房屋占有、使用、收益的权利。在租赁期限内，出租人不得妨碍承租人对租赁房屋正常、合理的使用。（注：参见郭连珩：《出租人在房屋租赁合同关系中的义务的实证研究》，载《内蒙古财经学院学报》，2005（3）。）例如，未经承租人同意，出租人不得擅自进入已经出租的房屋；没有正当事由，出租人也不得随意上门检查房屋、影响承租人的正常生活。当然，当事人可以约定出租人享有上门检查的权利，此时，承租人应当予以配合。例如，为防止承租人非法转租和保护出租房屋，如果当事人在合同中约定了出租人享有上门检查的权利，则出租人有权依据合同约定进入房屋查看，承租人有义务配合出租人的检查。出租人在进行检查时，必须在合理时间内提前通知承租人，且不得影响承租人的正常生活。此外，在房屋需要修缮时，出租人有权进入房屋内查看并进行修缮。例如，房屋出现漏水、安全（如火灾）隐患和其他紧急情况时，出租人有权进入出租房屋进行检查、修缮。
（五）维修义务
所谓维修义务，是指在租赁期限内，出租人应当定期对房屋及其设备进行检查、修缮，发现或者经承租人通知得知房屋有毁损或者其他不符合约定的使用、收益状态时，应当及时修缮，以保证承租人居住安全和正常使用的义务。（注：参见乔燕主编：《租赁合同》，134页，北京，人民法院出版社，2000。）由于出租人应当保证租赁房屋适于居住或使用，因而当房屋出现缺陷、影响承租人使用、居住时，出租人负有维修义务。（注：参见邓基联主编：《房屋租赁合同纠纷》，3页，北京，法律出版社，2010。）如果房屋交付以后，承租人不能正常使用，则承租人的缔约目的就不能实现。我国实践中有“大修归主”的说法，即表明出租人应当及时对租赁房屋进行维修，使其适合承租人使用。此外，该义务也有利于保障承租人的人身、财产安全。
对于出租人的维修义务，《合同法》第221条作出了一般性的规定。（注：《合同法》第221条规定，“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修”。）《商品房屋租赁管理办法》第9条也对商品房出租人的维修义务作出了特别规定，依据该条规定，“出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全”。此处所说的“维修”应当以保障房屋符合正常使用和居住的目的为标准，其不仅包括损坏之后的修复，还包括日常的保养和维护，相关的维修费用应当由出租人负担。在租赁期间内，非因承租人的原因而造成房屋或室内设施毁损，无论是因出租人原因所致，还是因为不可抗力等原因造成的，出租人都应当负有维修的义务。当事人可以在合同中具体约定维修义务的具体内容，但即便当事人没有在合同中约定维修义务，只要房屋出现影响承租人正常使用和居住的情形，出租人都负有维修义务。如果租赁房屋或室内设施的毁损是由承租人造成的（例如，承租人擅自装修，将墙壁凿穿破损），则出租人无须承担维修义务。在此情况下，出租人不仅不负有修缮义务，而且有权解除合同、要求承租人承担损害赔偿责任。（注：参见吴兆祥、韩君贵编著：《房屋租赁买卖合同疑难问题案例解析》，235页，北京，法律出版社，2012。）
维修义务是出租人应当承担的主要义务，违反该义务即构成重大违约。《商品房屋租赁管理办法》第9条规定：“未及时修复损坏的房屋，影响承租人正常使用的，应当按照约定承担赔偿责任或者减少租金。”依据该条规定，出租人拒绝或延迟履行房屋维修义务的，将构成违约，承租人有权向出租人主张违约责任。出租人未及时履行维修义务影响承租人正常使用的，出租人应当按照约定承担赔偿责任或者减少租金。此外，即便出租人进行了维修，但因此影响承租人对租赁房屋的使用的，承租人也有权请求减少相应的租金或请求相应延长租期。出租人未及时履行维修义务的，承租人可以自行维修，并有权要求出租人返还其先行垫付维修费用，或者从租金中扣除。
（六）通知义务
在租赁合同存续期间内，出租人转让租赁房屋的，应当及时将租赁房屋所有权变动的情况通知承租人，以便承租人决定是否继续承租房屋。出租人没有及时通知承租人的，根据“买卖不破租赁”规则，租赁房屋所有权的变动不影响租赁合同的效力。出租人未尽通知义务造成承租人无法行使优先购买权的，承租人有权请求其赔偿相应的损失。同时，对于不定期租赁合同，在终止合同前，出租人应当在一定期限内提前通知承租人，给承租人必要的准备时间。
（七）返还必要维修费用和押金义务
由于出租人负有对租赁房屋进行及时维修的义务，因而在租赁关系存续期间内，应当由出租人负担必要的维修费用。由承租人代为支付必要维修费用的，出租人应当及时向承租人返还，此种返还义务不一定要在租赁合同效力终止时履行，在租赁合同存续期间内，出租人也应当及时履行此种返还义务。（注：参见［日］我妻荣：《债法各论》（中卷一），211页，北京，中国法制出版社，2008。）
出租人负有在租赁合同效力终止时返还押金的义务。实践中，在租赁合同订立时，出租人通常会要求承租人交纳一定的押金，当租赁合同终止时，出租人应当及时将押金返还给承租人。但是，如果该押金已经充抵租金或用于赔偿租赁房屋因承租人原因遭受的损害，则出租人就没有必要返还。
（八）附随义务
租赁合同到期以后，出租人应当协助承租人处理后续事宜，如应当允许承租人在租赁房屋外悬挂住址变动等信息，并妥善保管承租人的信件。
此外，《合同法》第234条规定：“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。”依据该条规定，如果承租人在合同租赁期间内死亡的，则出租人应当允许与承租人生前同居的人按照原租赁合同继续租赁房屋，这体现了法律对弱势群体的人文关怀，强化了对处于弱势地位的承租人及其亲属等群体居住利益的保护。但如果承租人生前没有共同居住的人，则不符合继续租赁的条件，承租人死亡时，租赁合同终止。（注：参见郭明瑞、王轶：《合同法新论·分则》，126页，北京，中国政法大学出版社，1997。）
（一）按时支付租金
租金是承租人按约定有偿使用租赁房屋所支付的对价，该义务是承租人负担的主要合同义务，其内容包括：
1.按照约定的数额支付租金。如果当事人在合同中明确约定了租金数额，则承租人应当按照约定数额支付；如果当事人在合同中未确定具体的租金数额，而只是约定了租金计算方法，则应当按照该计算方法确定具体的租金数额；如果当事人对租金数额没有明确约定的，则应当按照《合同法》第61条的规定确定具体的租金数额，即当事人可以事后就租金数额达成补充协议，无法达成补充协议的，则应当按照合同其他条款以及当地的交易习惯确定。
2.按照约定的期限支付租金。如果当事人在合同中约定了按月支付租金的，则承租人应当每月支付；如果是按年支付租金，则应当在每届满一年时支付。如果当事人没有明确约定租金支付时间的，则应当根据《合同法》第226条的规定，“对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”。因此，如果当事人就租金的支付期限没有约定或者约定不明确的，应当按照如下规则确定支付时间：第一，应当依照《合同法》第61条的规定来确定支付期限。这就是说，当事人可以事后达成协议，无法达成协议的，可以考虑合同的相关条款和交易习惯确定。第二，如果依据该规定仍不能确定的，租赁期间不满一年的，可以认为由于期间较短，当事人在期限届满时支付租金较为合理。第三，如果租赁期间在一年以上的，每届满一年时支付。也就是说，每年支付一次租金，但是支付期限从合同生效满一年时计算。例如，在2010年9月签订租赁房屋的合同，租赁期限为3年，但是没有明确约定支付租金的期限，也无法通过《合同法》第61条的规定来确定，此时就应当在2011年9月、2012年9月和2013年9月分期支付租金。
3.按照约定的方式支付租金。租金支付方式由当事人在合同中具体约定，如果合同约定了一次性支付的，承租人就应当一次性支付；如果约定了分期支付方式的，则承租人应当按照约定时间支付。
承租人未按时支付租金的，构成根本违约的，出租人有权解除合同。判断承租人拖延支付租金的行为是否构成根本违约，应当结合承租人拖欠租金的数额、拖延支付的期限以及出租人是否进行催告等情况而确定是否已使出租人订约目的无法实现。《房屋租赁司法解释》第17条规定：“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。”因此，在合法转租的情况下，如果承租人拖延支付租金，次承租人有权代承租人支付租金和违约金，从而避免合同被解除。例如，甲将房屋租赁给乙，乙经甲的同意将房屋转租给丙。后甲以乙拖欠绝大部分租金为由，主张解除合同，如果次承租人丙提出愿意代乙向其支付租金，在此情形下，甲不得再行使合同解除权。这就意味着，在合法转租的情形下，次承租人代承租人支付租金同样能够使出租人的合同目的实现，出租人不得再解除合同。
（二）按照约定的方式或者房屋的性质使用房屋
在租赁期间内，承租人应当按照租赁合同约定的方式或者租赁房屋的性质使用租赁房屋，而不能无限制地任意使用。《商品房屋租赁管理办法》第10条规定：“承租人应当按照合同约定的租赁用途和使用要求合理使用房屋，不得擅自改动房屋承重结构和拆改室内设施，不得损害其他业主和使用人的合法权益。承租人因使用不当等原因造成承租房屋和设施损坏的，承租人应当负责修复或者承担赔偿责任。”依据这一规定，应当按照两个标准来判断承租人是否按照约定方式使用房屋。一是承租人是否按照合同约定的方式使用租赁房屋。如果当事人已经在房屋租赁合同中对租赁房屋的使用方式作出约定，则承租人应当按照约定的方式使用租赁房屋。（注：参见魏耀荣等：《中华人民共和国合同法释论（分则）》，221页，北京，中国法制出版社，2000。）例如，当事人约定房屋只能用于居住，而不能用于商业经营，承租人即不得将租赁房屋用于商用。二是承租人是否按照房屋的性质使用租赁房屋。在当事人没有在房屋租赁合同中就租赁房屋的使用方式进行约定时，承租人应当按照房屋的性质使用租赁房屋。如承租人承租居民楼时，就应当用于生活居住，承租商业写字楼时，就应当用于商业办公用途。承租人应当按照约定的方式或者房屋的性质使用租赁房屋，由此造成房屋或者其设施毁坏或者不符合使用的情形，应当由出租人承担维修义务；当承租人未按照约定方式或者房屋的性质使用租赁房屋时，因此造成房屋或者其设施损坏的，承租人应当承担修复义务或者赔偿损失。
按照房屋的性质使用房屋，承租人可以进行合理的装修。在承租人正常使用时，其也有可能需要对房屋进行必要的装饰、装修。例如，承租人为从事特定的商业活动，需要对租赁房屋进行一定的改建、装修。《房屋租赁司法解释》第12条规定“承租人经出租人同意装饰装修”，这就表明承租人对商品房进行装饰、装修应取得出租人的同意。但这并不意味着承租人不能进行任何装饰装修，只要承租人为了正常的使用、居住，在不损害房屋的前提下，可以对租赁房屋进行必要的装饰装修。
按照房屋的性质使用房屋，要求承租人不得擅自进行较大的改建活动，或者改变房屋的基本结构。《房屋租赁司法解释》第7条规定：“承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。”依据这一规定，承租人擅自改建或扩建主要包括两种情形：一是承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构。（注：所谓建设工程的主体和承重结构，是指立于地基基础之上，接受、承担和传递建设工程所有上部荷载，维持上部结构整体性、稳定性和安全性的有机联系的系统体系。）例如，擅自变动房屋中的承重墙、顶梁等。主体结构是建设工程结构安全、稳定、可靠的载体和重要组成部分，因此，承租人不得擅自改变。二是承租人擅自扩建。所谓扩建，是指通过加高、加层等方式，扩建房屋。例如，在房屋门前另行修建一个厨房，就属于对房屋的重大改造。无论是擅自改建还是擅自扩建，都属于未经出租人许可对租赁物的重大改造，其不仅会构成对出租人房屋所有权的侵害，也会影响整层大楼甚至整栋大楼的安全，也可能侵犯其他业主的建筑物区分所有权中的共有权。承租人擅自改建、扩建的，出租人有权解除合同；因承租人的行为造成租赁房屋毁损的，出租人有权请求承租人赔偿损失。在司法实践中有观点认为，如果承租人未经出租人同意，擅自改建出租人房屋，并没有造成房屋物理性质的毁损，出租人也没有提出异议的，则视为对承租人改建行为的默认，出租人事后不得再据此解除合同。（注：参见“秦某某与黄某房屋租赁合同纠纷上诉案”，重庆市第三中级人民法院民事判决书（2012）渝三中法民终字第00022号。）笔者认为，承租人对房屋结构的重大改变将会对出租人的利益造成损害，除非当事人事先已经对此作出约定或者法律法规有明确规定，否则，不得对出租人的意思作出此种推定。
（三）不得擅自转租
所谓擅自转租，是指未经出租人同意，而将承租的商品房转租给他人。依据《商品房屋租赁管理办法》等规定，在租赁关系存续期间内，承租人不得擅自转租。依据《合同法》第224条第2款的规定，承租人擅自转租租赁房屋的，出租人可以解除合同。因为一方面，在租赁关系中，出租人与承租人之间具有一定的人身信任关系，承租人擅自转租可能破坏此种信任关系。因此，在擅自转租的情形下，即使次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金，出租人仍可以行使解除权解除合同。另一方面，擅自转租可能损害出租人的利益。例如，承租人转租后可能造成居住人数的增加，房屋设备损坏的可能性会因此提高；同时，居住人数的增加亦可能导致扰民等纠纷。还要看到，承租人随意转租，还可能影响租赁市场的秩序。我国对于房屋的租赁采取备案制度，如果允许随意转租，则将导致国家无法对房屋租赁状况进行管理和监控，进而导致租赁市场的混乱和无序。但是，转租合同并非当然无效，如果承租人经出租人同意转租，转租行为即具有合法性，在承租人和次承租人之间就形成了有效的租赁关系。出租人的同意应当以明示的方式作出。司法实践中承认出租人对承租人的擅自转租行为在一定期限内未提出异议的，视为出租人对该行为的默认。（注：参见“重庆某某集团奉节县某某有限责任公司与奉节县某某大酒店有限责任公司租赁合同纠纷上诉案”，重庆市第二中级人民法院民事判决书（2011）渝二中法民终字第03084号。）笔者认为，这一观点值得商榷。《商品房屋租赁管理办法》第11条规定：“承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。”这实际上对转租同意的形式要件作出了严格的限制。但是在特殊情形下也存在例外。在承租人擅自转租的情况下，根据《合同法》第224条第2款的规定，出租人可以解除合同，据此，出租人取得了法定解除权，对该法定解除权应当作出严格解释，即只有在出租人明知承租人擅自转租，并接受承租人支付的租金时，出租人没有提出异议的，才能认为出租人以默示的方式同意承租人的转租行为。
关于擅自转租的效力，法律上规定得并不明确。笔者认为，擅自转租是一种效力待定的行为。只有在取得出租人的追认后才生效。一方面，如果出租人追认该行为，则合同有效；如果出租人拒绝追认，则转租行为无效，但原租赁合同的效力不受影响。例如，在“柯某某诉阮某某房屋租赁合同纠纷案”中，法院认为，双方订立的转租合同，既未取得出租人的事先同意，也未取得出租人的事后追认，应属无效。因该合同取得的财产，应当予以返还。（注：参见福建省厦门市湖里区人民法院民事判决书（2012）湖民初字第636号。）可见，我国司法实践也将其作为效力待定的行为对待。另一方面，在次承租人没有要求出租人追认时，在出租人追认前，转租合同在承租人与次承租人之间仍然有效，次承租人向承租人交付的租金也不得请求返还。
在擅自转租的情形，出租人所享有的合同解除权的除斥期间是6个月。《房屋租赁司法解释》第16条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”例如，在“重庆某某集团奉节县某某有限责任公司与奉节县某某大酒店有限责任公司租赁合同纠纷上诉案”中，出租人并未在6个月内请求解除合同，法院认定，转租视为符合法律的规定。
（四）妥善保管租赁房屋
房屋租赁合同存续期间，承租人应当妥善保管租赁房屋，房屋在租赁期间发生毁损需要修缮，原则上应当由出租人修缮。但房屋租赁合同存续期间，租赁房屋由承租人占有、使用，在发生毁损、灭失时，出租人往往很难得知相关情况，承租人应当及时通知出租人。在房屋发生轻微毁损的情况下，承租人应当采取必要措施，及时修缮租赁房屋。如果承租人没有尽到必要的注意义务，造成租赁房屋毁损、灭失的，承租人应当向出租人承担相应的损害赔偿责任。应当以何种标准判断承租人是否尽了妥善保管义务？有学者认为，应当采用善良管理人的注意义务标准进行判断。（注：参见吴兆祥、韩君贵编著：《房屋租赁买卖合同疑难问题案例解析》，237页，北京，法律出版社，2012。）笔者认为，应当采用具体轻过失的标准加以判断，即以承租人在保管租赁房屋时是否尽到与保管自己房屋相同的注意义务作为判断标准。
（五）通知义务
在租赁房屋出现毁损、灭失的危险，或者第三人就房屋主张权利时，承租人应当及时通知出租人。如果租赁物出现毁损灭失，承租人应当及时通知出租人，并采取措施避免损失的扩大。承租人可以自行维修的，应当及时进行维修，不能因维修义务属出租人负担，就怠于进行维修，从而导致租赁物的毁损灭失。（注：参见魏耀荣等：《中华人民共和国合同法释论（分则）》，217页，北京，中国法制出版社，2000。）在第三人就租赁房屋主张权利时，承租人也应当及时通知出租人，以便于纠纷的及时解决。
（六）合同终止时返还承租的房屋
租赁合同到期之后，承租人返还房屋时，出租人应及时接受返还的房屋。出租人无正当理由不得拒绝接受。如果承租人返还的房屋不符合约定的返还状况，出租人应在合理期限内通知承租人，否则即视为返还的房屋符合双方的返还条件。在租赁合同到期后，承租人无正当理由继续占用该租赁物的，应承担支付使用费和其他费用的义务。例如，在“上海市某文化宫诉上海某经贸有限公司房屋租赁合同纠纷案”中，法院认为，“房屋租赁合同所约定的履行期限已届满，被告应当按照合同约定搬离承租场地，其继续占用承租房屋，应当按租金标准支付房屋占用费并支付占用期间产生的水电费用”（注：上海市黄浦区人民法院民事判决书（2011）黄浦民四（民）初字第232号。）。又如，在“某中心诉陆某房屋租赁合同纠纷案”中，法院认为，“房屋租赁合同期满，故被告继续占用原告之房无合同及法律依据，理应迁出，并支付房屋使用费。原告诉请的使用费的标准系参照双方协议约定之房屋租金的标准，于法不悖，予以准许”（注：上海市浦东新区人民法院民事判决书（2012）浦民一（民）初字第7961号。）。法律上之所以要求承租人负担此种责任，是为了保护出租人的利益，以避免承租人不当得利。
合同期限届满后，如果承租人继续使用租赁房屋并支付租金，而出租人也接受租金的，视为双方当事人之间成立新的租赁合同关系，只是此种租赁属于不定期租赁合同。对于不定期租赁合同，双方当事人有权随时解除合同。例如，在“厦门市同安区某某水泥制品厂诉杨某某房屋租赁合同纠纷案”中，法院认为，“在双方约定的租赁期限届满之后，被告继续使用租赁物，于2012年1月21日支付某某水泥制品厂租金50000元，原告收取了该租金并出具收条。因此认定原告与被告的租赁合同关系自租赁期限届满之后继续有效，但租赁期限为不定期，原告依法可以随时解除租赁合同”（注：福建省厦门市同安区人民法院民事判决书（2012）同民初字第218号。）。