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《城市房地产管理法》第54条规定：“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。”该条规定了商品房租赁合同的基本内容。此外，《商品房屋租赁管理办法》第7条也对房屋租赁合同的基本内容进行了规定。根据上述规定，商品房租赁合同一般应当包括以下内容：
商品房租赁合同的目的于对租赁房屋进行占有、使用和收益，因此，在商品房租赁合同中，当事人应当对房屋的坐落位置等作出明确约定，从而使租赁房屋特定化。总体而言，房屋租赁合同必须载明以下信息：
1.房屋的具体位置。在当事人在合同中明确约定房屋的具体位置以后，才能使合同标的物确定。一般来说，只有确定房屋的具体位置，承租人才能够确定该房屋能否满足其使用、收益的需要，同时也有利于承租人查询该房屋的具体权属状况。
2.房屋的数量、面积以及相关的设施情况。一是租赁房屋的具体数量。如果房屋是以间计算的，则双方当事人应当在合同中具体约定房屋的间数。实践中，承租人为满足其具体的居住、使用的需要，可能需要同时承租多处商品房，当事人应当在合同中约定具体的租赁房屋数量。二是租赁房屋的面积。当事人应当在合同中具体约定租赁商品房的面积，商品房的面积与租金具有密切关联，只有确定了商品房的面积，才能够使租赁房屋具体化。三是租赁房屋相关的设施情况。在商品房租赁合同中，双方当事人应当对房屋的附属设施、家具和家电等室内设施状况进行明确约定。在租赁合同中，如果承租人对房屋及其设施的安全性能有特殊要求的，双方还应当对此作出约定。此外，为了保证承租人对房屋的正常使用、收益，减少争议，房屋租赁合同中还应当载明房屋中设施的状况、装修状况等。（注：参见乔燕主编：《租赁合同》，119页，北京，人民法院出版社，2000。）在双方当事人对租赁房屋数量、面积以及相关设施的情况进行明确约定以后，才能具体明确出租人的义务，这也有利于明确承租人在租赁期限届满时的返还义务。（注：参见胡康生主编：《中华人民共和国合同法释义》，316页，北京，法律出版社，1999。）
3.车位及其他附属物的具体情况。除了房屋之外，其他附属物也可能成为房屋租赁合同的标的，如车位、储藏室等。由于上述附属设施具有独立的利用价值以及明确的界限，也可能和房屋一起出租，从而成为租赁合同的标的物。如果当事人在房屋租赁合同中约定租赁房屋时一并租赁车位的，则车位也属于租赁合同的标的物。
租金是指因承租人对出租人提供的租赁物进行使用、收益而支付的对价。租金通常是以货币的形式支付，但当事人也可以约定以其他给付代替货币支付。从比较法上来看，一些国家的合同法认可租金形式的多样性。（注：例如，在英国法中，无论是在普通法还是制定法中，租金可以是货币或者是其他的价值形式。Kare Lilleholt et al.,Lease of Goods,Oxford University Press 2008,p.115.）租金条款是房屋租赁合同的主要条款，请求支付租金是出租人最重要的合同权利（注：参见吴兆祥、韩君贵编著：《房屋租赁买卖合同疑难问题案例解析》，234~235页，北京，法律出版社，2012。），也是出租人对自己所有或者有出租权的房屋享有收益权的体现。对承租人而言，支付租金是其占有、使用租赁房屋应当支付的对价。因此，当事人应当在房屋租赁合同中明确约定租金的数额、支付方式、支付期限等，以减少争议的发生。
商品房租赁合同中，具体的租金数额原则上由当事人自由约定，但“住有所居”关系到基本民生，与公共利益具有密切关联，因此，从比较法上来看，很多国家都对商品房租赁中的租金加以规制。（注：参见许德风：《住房租赁合同的社会控制》，载《中国社会科学》，2009（3）。）当事人在约定租金条款时，应当遵守法律法规关于租金的限制性规定。在我国，关于租金的标准，没有规定租金标准的，由双方根据公平合理的原则，参照房屋所在地租金的实际水平协商确定（注：参见邓基联主编：《房屋租赁合同纠纷》，5页，北京，法律出版社，2010。），但国家有统一规定的，应依统一标准确定。
当事人在订立商品房租赁合同时，为了防止房屋和配套设施遭受损害，也为了保证承租人能够按期支付租金，出租人在合同订立时往往要求承租人支付一定的押金。押金在性质上具有责任保证金的功能，即如果承租人不能按期支付租金，或者在租赁期间内造成租赁房屋或者相关设施毁坏的，出租人有权从押金中扣除相应份额。需要讨论的是，在承租人不按期支付租金的情况下，押金能否直接转化为租金？一般认为，在当事人有约定的情形下，应当依据当事人的约定处理，在当事人没有作出特别约定的情况下，押金具有保证金的作用，可以转化成租金。
在商品房租赁合同中，由于租赁房屋的用途和租赁目的直接关系到双方当事人的权利、义务，因而，当事人应当在合同中对上述内容作出约定。例如，商品房可以用于商业使用目的（例如开设餐厅、用作办公场地等），也可以用于居住使用目的。租赁合同目的不同，当事人的权利义务也会存在一定区别。此外，房屋租赁的用途和目的，还涉及对房屋的改造、装修，以及处理与其他建筑物区分所有人的关系等，因此，当事人应当在租赁合同中对其作出明确约定。根据《合同法》第219条的规定，承租人应当按照合同约定对房屋进行使用收益，妥善管理和合理使用房屋（注：参见吴兆祥、韩君贵编著：《房屋租赁买卖合同疑难问题案例解析》，237页，北京，法律出版社，2012。），承租人未按照合同约定的方法或者房屋的性质使用房屋，造成房屋或者其设施毁损的，房屋出租人有权解除合同，并要求承租人赔偿损失。
房屋租赁期限是租赁合同所约定的当事人权利义务的存续期限，也是承租人能够占有、使用和收益租赁房屋的期限。租赁期限不仅关系到租赁物的使用期限，还关系到租赁物的返还时间等。租赁期限的计算可以按照年、月、日计算，也可以按照周计算。从比较法上看，很少有国家直接在法律中规定有关租赁期间开始的问题。通常的做法是，如果当事人对租赁期间没有明确的约定，通常可以要求即时履行。（注：Christian von Bar and Eric Clive,Principles,Definitions and Model Rules of European Private Law,Vol.3,Sellier,European Law Publishers GmbH,Munich,2009,p.1466.）房屋租赁合同没有约定存续期限的，属于不定期租赁合同，根据《合同法》的规定，对于不定期租赁合同，当事人双方均可以随时终止合同，但一方在解除合同时，应当提前通知对方当事人，并给对方必要的准备时间。
租赁期间的长短关系到租金数额的确定，一般而言，租赁期间越长，同一期间内租金的平均数额越低。承租人的租赁权不同于物权，其有一定的期限限制。因此，承租人租赁房屋的期限不得过长或者无期限限制，因为永久的租赁将使所有人事实上丧失了对物的占有、使用和处分权能，也可能使当事人通过虚假租赁的方式规避法律关于房屋买卖合同的一些强制性规定。因此，法律一般规定了租赁合同的最长期限。从比较法上来看，很多国家法律都明确规定了租赁合同的最长期限。（注：例如，《日本民法典》第604条规定，租赁期限不得超过20年。我国台湾地区“民法”第449条第1项规定，租赁契约的期限不得超过20年，逾越20年的，缩短为20年。）我国《合同法》第214条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”因此，商品房租赁合同的最长期限也是20年，即出租人与承租人在签订租赁合同时，最长只能约定20年的租赁期限。在期限届满后，如果承租人确有继续租赁的需要，法律允许双方再次签订租赁合同，以实现对房屋继续利用的目的。
房屋租赁合同的目的在于使承租人获得对租赁房屋一定期限内的使用、收益，因此，在租赁期间内，房屋出租人应当保证租赁房屋符合约定的使用状态。在租赁期间内，如果出现可能影响承租人正常使用租赁房屋的情形，出租人应当承担维修义务，以保证房屋符合当事人约定的质量标准。租赁房屋的维修费用应当由出租人承担，因房屋维修而影响房屋的使用、收益的，承租人有权请求减少租金或者延长租期。（注：参见《合同法》第221条。）在我国许多地区，房屋租赁就存在着“大修为主，小修为客”的说法，表明承租人也具有一定的维修义务。因此，在当事人另有约定时，也可以由承租人对房屋进行一定的维修。此外，出租人未履行维修义务的，承租人也可以自行维修，但维修费用应当由出租人负担。因维修租赁房屋影响承租人正常使用的，承租人有权请求相应减少租金或者延长租期。因此，承租人在何种情况下负担维修义务以及应当负担多少维修义务，都应当在合同中作出明确约定。
出租人一般是房屋的所有人，因此应当承担支付物业服务、水、电、燃气等相关费用的义务，但是当事人也可以在合同中特别约定，由承租人支付上述费用。在租赁期间内，由于承租人实际占有租赁房屋，而且出租人可能因各种原因而不能亲自缴纳上述费用，因而，如果合同约定了由承租人缴纳上述费用，则承租人也有义务支付。应当注意的是，即便房屋租赁合同约定由承租人承担相应的费用，在承租人不履行相应的费用支付义务时，物业公司、水电煤气公用事业单位要求出租人承担相应支付义务的，出租人仍然应当承担这些费用，而不能以其和承租人之间的约定进行抗辩。
根据《商品房屋租赁管理办法》第14条的规定，房屋租赁合同应当办理房屋租赁登记备案，《房屋租赁司法解释》第4条规定：“当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。”根据该条规定，商品房租赁合同的备案并不是商品房租赁合同的生效要件，当事人不能以合同未备案主张合同无效。该条规定在性质上属于管理性规定，主要目的在于便于国家对租赁市场进行管理、调控，而非直接干预当事人之间的合同关系。当然，如果当事人在合同中约定以办理相关的登记备案手续作为合同的生效要件，则当事人未办理登记备案手续的，合同不生效。但合同已经实际履行的，则可以认为当事人已经通过实际履行行为改变了上述约定，在此情况下，应当认定该商品房租赁合同已经生效。