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商品房租赁合同，是指出租人将出租的商品房交给承租人使用、收益，承租人交付租金，并在合同终止时将房屋返还给出租人的协议。（注：参见吴兆祥、韩君贵编著：《房屋租赁买卖合同疑难问题案例解析》，233页，北京，法律出版社，2012。）商品房，是指经过政府有关部门批准，由房地产建设单位在取得国有土地建设用地使用权的前提下开发，并在建成后用于出售的房屋。商品房包括住宅、商业用房以及其他建筑物。在商品房买卖和商品房租赁中，“商品房”的概念存在区别。在商品房买卖中，要求必须是房地产建设单位所建造的，向社会公众销售的房屋。而在商品房租赁中，只要是业主从市场上购买到的，或是房地产建设单位自建的，都可以进行租赁。商品房租赁中出租人既可以是所有权人，也可以是享有处分权或经营权的主体。因此，商品房租赁中的“商品房”比商品房买卖中的“商品房”的外延更为宽泛。法律之所以在商品房租赁中将其规定为“商品房”，主要是为了将其与公民自建房屋租赁、保障性房屋租赁以及农村房屋租赁相区别。
商品房市场是随着我国住房改革的发展而逐渐兴起的，在公民拥有商品房产权的基础上逐渐形成了商品房租赁市场。实践中，除了商品房租赁外，房屋租赁还包括城镇居民或单位自建房屋租赁、城镇保障性房屋租赁以及农村居民或单位自建房屋租赁。其中，商品房租赁是房屋租赁合同的典型形态。商品房租赁市场的健康发展对于保障公民的基本居住权，实现“居者有其屋”、保障民生具有重要意义。为了保障商品房租赁市场的健康发展，有必要从法律上对其作出规范。商品房租赁合同作为房屋租赁合同的一种类型，与其他的房屋租赁合同相比，具有如下特征：
1.合同标的物的特殊性
商品房租赁合同的标的物是商品房。如前所述，房屋租赁合同中的商品房与房屋买卖合同中的商品房存在一定区别，实践中，界定商品房的概念还应当将其与其他相关概念相区分。一是与“公房”相区分。此处所说的商品房是与“公房”相对的概念。所谓“公房”，分为公管房（或统管房）与自管房（或非统管房），前者主要是指国有房屋管理部门直接管理的房屋，后者则是指国家授权的企事业单位、机关、社会团体等部门自行管理的房屋。（注：参见郭明瑞、王轶：《合同法新论·分则》，124页，北京，中国政法大学出版社，1997。）二是与社会保障性住房（如公有住房、经济适用房和廉租住房）相区分。社会保障性住房具有政府福利性和保障性的特点。社会保障性住房的租赁具有一定的社会保障色彩，主要体现了特定的国家政策，不完全属于民事法律关系的范畴。例如，并非每一个主体都有资格租赁经济适用房、廉租房，政府对租赁主体的资格设置了严格的条件，而且这些房屋的租赁价格，也不同于市场价，其往往低于市场价格。（注：参见吴兆祥、韩君贵编著：《房屋租赁买卖合同疑难问题案例解析》，234页，北京，法律出版社，2012。）这些类型的房屋租赁合同均不属于商品房租赁合同的范围，而应适用有关特殊的政策和法律规定。（注：《商品房屋租赁管理办法》第25条规定：“保障性住房租赁按照国家有关规定执行。”）三是与自建房屋相区别。商品房必须是由取得相应资质的房地产建设单位面向社会公众出售的房屋，因此，自然人或法人自建的房屋不属于商品房，而主要是为了满足自己利用的需要。自建是一种事实行为，依据《物权法》规定，自建人能够在房屋建成后取得自建房屋的所有权，但这些房屋并不能向社会公众出售。有关自建房屋的租赁仍然属于房屋租赁的范畴，但不属于商品房租赁的范畴，不应适用有关商品房租赁合同的规定。由于商品房租赁是房屋租赁领域的典型形态，适用范围也较为宽泛，其所涉及的相关法律问题也较为典型和全面，因而，对于自建房屋租赁等情形，也可以参照适用有关商品房租赁合同的相关规则。
2.价值的非中立性
所谓价值的非中立性，是指在商品房租赁合同中，需要对承租人进行倾斜保护。因为一方面，与出租人相比，承租人在订约能力等方面处于弱势地位；另一方面，商品房租赁合同关系到承租人的基本居住权，居住权属于承租人的基本人权。因此，在商品房租赁合同中对承租人进行倾斜保护，在价值上具有正当性。从比较法上看，各国普遍强化了对承租人的保护。例如，在法国，曾有判决认为，房屋出租合同不能剥夺承租人为其亲友提供住宿的权利，有关合同必须尊重承租人的家庭生活权利。出租人的宗教信念不能导致要求承租人必须忍受某项特殊义务。（注：Cass.civ.3ème,6mars 1996,RTD.civ.1996,p.897,obs.J.Mestre et 1024,obs.J..P.Marguénaud.）又如，在一些国家，政府通过制定商品房租赁标准合同的方式，对双方当事人的基本权利义务进行规范，对出租人的权利进行必要限制，避免出租人利用其订约优势地位侵害承租人的利益。在我国，有关商品房租金的宏观调控等，也都体现了对承租人的倾斜保护。
3.内容的特殊性
在商品房租赁中，出租人移转其房屋的使用权，目的是获得租金；而承租人支付租金，是为了获得房屋的使用权。因此，商品房租赁合同是以对价为基础的合同。其在内容上具有如下特殊性：第一，与一般租赁相比较，商品房租赁期限相对较长。第二，从承租人的角度来看，其在商品房租赁合同生效以后所享有的权利，不仅限于对租赁房屋的使用，而且可能包括利用房屋从事经营活动并获取收益。商品房租赁合同的订立，既可以是为了满足生活居住的需要，也可以是基于生产经营的目的。但是，如果当事人之间并未就合同的目的作出约定的，则应依据该租赁物的性质以及通常的用途等进行确定。在商品房租赁合同中，当事人除了对租赁房屋的使用、收益等作出约定外，还可以就业主权利的行使作出约定。如果商品房租赁主要是为了满足居住之用，则承租人可以依据业主的委托而代为行使共同管理权等业主权利，并承担相应的义务。（注：《物业服务纠纷司法解释》第12条规定，“因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。”）承租人代为行使共同管理权等，也可以成为商品房租赁合同的内容。第三，一般情况下，承租人只能按照租赁物的性质对租赁物进行使用，并不能对租赁物进行改造、改建等。而在商品房租赁中，承租人往往会基于其使用目的而对租赁物进行一定的装修、改建等行为。在商品房租赁合同效力终止时，租赁房屋可能由于装修等行为使房屋结构或外观发生了变化，因此，当事人可以在合同中就合同终止后，对承租人装修、装饰等添附行为的处理作出特别约定。
4.要式性
房屋租赁涉及承租人的基本居住权的保护，关系到人民的民生问题，因此，为了便于管理、避免纠纷，房屋租赁应当采用书面形式。《城市房地产管理法》第54条规定，“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务”。依据这一规定，商品房租赁合同应当采用书面形式订立，其主要原因在于，商品房租赁合同是一种继续性合同，在合同履行过程中可能发生一系列的纠纷，采用书面形式有利于明确租赁双方当事人之间的权利义务关系，避免纠纷，同时也便于政府对商品房租赁活动进行管理。
5.继续性
所谓继续性合同，是指合同并非一次性履行完毕，其履行需要持续一定的期间。对房屋租赁合同而言，如果以房屋移转给承租人占有的角度来看，其属于一次性履行完毕的合同；但是，出租人要持续地使房屋处于适于居住的状态，这一义务是持续存在的，所以，房屋租赁合同应当属于继续性合同的范畴。（注：参见崔建远：《继续性债权与诉讼时效》，载《人民法院报》，2003.06.27，第3版。）由于商品房租赁合同是一种继续性合同，在承租人占有房屋期间，出租人应当保证租赁房屋处于适于居住的状态，出租人行使房屋所有权也不得妨碍承租人对房屋正常、合理的使用。（注：参见蔡耀忠主编：《中国房地产法研究》，210页，北京，法律出版社，2002。）所以，在租赁合同解除时，也仅对未来发生效力，不具有溯及力。在租赁合同解除之前，承租人对标的物的占有使用是有效的，即便在合同解除之后，此前的占有使用仍然是有效的，合同解除的效力只针对解除之后发生效力。
6.诺成、双务、有偿性
商品房租赁合同是诺成合同，只需要双方当事人就房屋租赁合同的主要条款意思表示达成一致，房屋租赁合同就可成立，并不以房屋的交付或者租金的交付为成立要件。（注：参见蔡耀忠主编：《中国房地产法研究》，210页，北京，法律出版社，2002。）在房屋租赁合同成立并生效以后，出租人和承租人都享有权利并互负义务，出租人必须将租赁房屋交付给承租人，而承租人必须按期支付租金。因此，租赁合同是当事人互负义务的合同，属于双务合同。正是因为其属于双务合同，所以适用于双务合同的同时履行抗辩以及危险负担规则均适用于租赁合同。此外，在房屋租赁合同中，承租人取得房屋的使用权，必须以向出租人支付租金为代价，所以，房屋租赁合同是有偿合同。因此，如果缺少相关规定，在符合条件的情况下，可以类推适用买卖合同的有关规定，如出租人的担保责任可以类推适用出卖人担保责任的相关规定。（注：参见蔡耀忠主编：《中国房地产法研究》，210页，北京，法律出版社，2002。）
虽然商品房租赁本质上属于租赁合同的范畴，可以适用《合同法》关于租赁合同的相关规定，但此类合同又是特别法规定的有名合同，与《合同法》分则规定的有名合同存在一定的区别。首先，《合同法》关于租赁合同的规定过于原则，针对的是所有的租赁合同，难以适应商品房租赁交易持续时间长、交易频率高、涉及关系广、细节事项繁杂的特点。因此，需要通过在特别法上对商品房租赁合同作出规定。从比较法上来看，在租赁市场比较成熟的国家和地区，都有比较完善的租赁行为立法制度。其次，我国相关法律、法规及司法解释对商品房租赁合同作出了特别规定。《城市房地产管理法》对商品房租赁合同双方当事人的基本权利义务作出了规定。2010年住建部颁布了《商品房屋租赁管理办法》，也以部门规章的形式对商品房租赁相关法律问题作出了全面规范。2009年6月22日，最高人民法院颁布了《房屋租赁司法解释》，针对审判实践中房屋租赁纠纷的特殊问题作出了规定，该解释从法律适用的角度对城镇房屋租赁的若干法律问题进行了规范，对于完善我国商品房租赁法律制度具有重要意义。这些法律、法规和司法解释对商品房租赁合同作出了较为全面的规定，构成了商品房租赁合同制度的基本内容。由此表明商品房租赁合同是特别法上的有名合同。再次，商品房租赁合同在法律适用上具有特殊性。《合同法》也专门规定了租赁合同，商品房租赁合同作为租赁合同的一种类型，应当适用《合同法》关于租赁合同的一般规定。但就商品房租赁合同而言，在发生纠纷后，由于《合同法》关于租赁合同的规定较为原则，所以，商品房租赁合同中的一些特殊问题主要由上述特别法进行调整，在特别法没有规定的情形，才适用《合同法》关于租赁合同的一般规定。例如，最高人民法院《房屋租赁司法解释》采用了城镇房屋租赁合同的概念。但是，该司法解释第1条第3款规定：“当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。”可见，该司法解释实质上是针对商品房租赁合同中的一些特殊问题所作出的规定。因此，商品房租赁合同在法律适用上具有特殊性。
按照租赁用途进行划分，商品房租赁可以分为住宅用房租赁和经营性用房租赁。住宅是指房屋用途为居住的房屋；而经营性用房则是指用作商业经营的房屋。（注：参见《物权法》第77条。）无论是住宅用房租赁还是经营性用房租赁，都属于商品房租赁的范畴，原则上要适用统一的法律规则。而且，这两种租赁与广大人民群众的切身利益息息相关，也与社会的和谐稳定、经济的平稳发展息息相关。（注：参见刘岚：《妥处房屋租赁纠纷促进市场健康发展——最高人民法院民一庭负责人就〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉答记者问》，载《人民法院报》，2009.09.04。）因为居住用房是人类生存的基本物质条件，经营性用房是人类从事生产经营的必要生产资料。
不过，在法律上，住宅用房租赁合同和经营性用房租赁合同也存在重要的区别，主要表现在：第一，订约目的不同。住宅用房的租赁是为了满足承租人的居住需要，而经营性用房租赁则是为了满足承租人经营活动的需要，正是因为这一原因，如果当事人在合同中约定商品房仅应作生活居住之用的，承租人不得将该商品房用于商业经营。第二，在住宅租赁中，法律更注重对于承租人利益的保护。住宅租赁直接涉及公民居住权的保障，而居住权是公民基本生活条件的重要组成部分，对居住权的保护属于人权保障的重要内容。例如，通过对住宅租赁的租金的涨幅等加以限制，保护承租人的居住利益。（注：如美国法确立了一套涵盖最低租住标准、默示担保条款、限制出租人的合同解除权、推定驱逐和租金控制等制度，以保护承租人。）《商品房屋租赁管理办法》对商品房不得租赁的情形作出了规定。第三，国家对当事人合同自由的干预程度不同。因为住宅用房的租赁涉及承租人的居住利益，涉及弱者保护的问题，所以，法律上对于当事人的合同自由作出了较多的限制。例如，住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策，从而保障承租人的利益，维护正常的租赁秩序。而经营性用房租赁不直接涉及承租人的居住利益，而且，出租人和承租人基本上属于实力相当的民事主体，不存在弱者保护的问题。因此，国家对于经营性用房的租赁较少进行干预，往往允许当事人通过协商确定相关的合同条款。（注：参见吴春岐：《房地产法新论》，281页，北京，中国政法大学出版社，2008。）不过，从比较法上看，为了保障商业活动的开展，出现了对经营性房屋承租人进行特别保护的趋势。如在2000年12月《法国商法典》的修订中，规定经营性房屋的租赁期限不得低于9年，并且在合同期满后，承租人有权提出延长租赁期限，出租人如果不同意延长该期限，则应当向承租人支付一定的赔偿金，而且也规定租金数额不得超过规定的限额。（注：参见许中缘：《民法强行性规范研究》，49页，北京，法律出版社，2010。）
（一）商品房租赁与保障性住房租赁
城镇保障性房屋租赁是为了满足城镇居民基本生活需要，将国有保障性住房租赁给低收入城镇居民的一种房屋租赁形式。虽然商品房租赁与保障性住房租赁都属于房屋租赁，但两者也存在诸多区别，主要表现如下：
第一，功能不同。保障性住房租赁是政府为解决部分群众住房困难，而将在划拨土地使用权、集体土地上建成的房屋（如廉租房、公共租赁房屋）低价出租给特定主体的租赁方式。而商品房租赁并不具有保障功能，不具有社会福利的性质。
第二，主体不同。保障性住房的目的在于满足特殊群体的居住需要，因此，保障性住房租赁的出租人和承租人都具有特殊性。从我国的实践来看，廉租房的出租人限于政府；公租房的出租人则可以是集体经济组织或者从事公租房经营的特定法人。同时，依据相关法律、法规的规定，廉租房和公租房的承租人也应具备特殊的资格。（注：参见《廉租住房保障办法》第2条和《公共租赁住房管理办法》第3条。）而商品房租赁的出租人和承租人则是普通民事主体，法律对主体资格并没有特殊限制。
第三，客体不同。保障性住房租赁的客体是保障性住房，它是政府因满足城镇低收入居民基本生活需求等特殊目的而利用划拨土地等建造的。而商品房租赁的客体则主要是上述保障性住房之外的房屋，包括各种居住型或商业型房屋。
第四，转租的限制不同。在商品房租赁中，虽然未经出租人同意的转租，法律规定出租人有权解除租赁合同，但原则上允许承租人转租。而保障性住房租赁旨在解决特定人群的居住困难，因此其具有人身专属性，从目前的政策来看，廉租房、公租房等原则上禁止转租。（注：如《北京市经济适用住房管理办法（试行）》规定：经济适用住房产权证上注明“经济适用住房”，并且只能自住，不得上市转让、出租或出借以及从事居住以外的任何活动，但可向申请人户口所在区（县）住房保障管理部门申请回购。）
第五，承租人违约的法律后果不同。在商品房租赁中，出租人和承租人所负担的责任主要由合同约定；如果当事人对责任没有约定，则应当适用合同法的规定。例如，承租人不按照合同的约定而进行转租、改建等的，出租人享有解除合同等权利。而在保障性住房租赁中，承租人的行为不符合法律、法规等规定以及合同约定的，除了承担约定的责任或合同法规定的责任以外，还可能要承担特殊的责任，如退回廉租住房、调整租金等。（注：参见《廉租住房保障办法》第26条。）此外，在保障性住房租赁中，承租人的违约行为还可能导致其承担行政法上的不利后果（如在一定期限内禁止其承租保障性住房），而在商品房租赁中，承租人的违约行为原则上不会导致行政法上的不利后果。
第六，适用的法律不同。城镇保障性房屋租赁一般受国家强制性法律、法规的约束，多由特别法进行调整。保障性住房租赁属于多层次住房保障体系的重要组成部分，应当受到住房保障法的调整，在住房保障法颁行之前，其受到特殊政策的调整。而商品房租赁则主要受合同法以及房地产法的调整。《房屋租赁司法解释》第1条也明确规定：“当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。”
（二）商品房租赁与公房租赁
公房租赁是一个特定的概念，公房又分为公管房（或统管房）与自管房（或非统管房）（注：参见郭明瑞、王轶：《合同法新论·分则》，124页，北京，中国政法大学出版社，1997。），前者主要是指国有房屋管理部门直接管理的房屋，后者是指国家授权的企事业单位、机关、社会团体等部门自行管理的房屋。在我国，从出租人拥有住房的产权归属来区分，可以为个人、单位或机构所有，其中又以个人私房出租为主。单位租赁房的主要类型包括人才公寓、单位职工宿舍和农民工公寓等。当前，在我国多层次的住房保障体系中，租赁住房主要包括廉租住房、公共租赁住房和少量公房等。（注：2009年，“公共租赁住房”首次出现在政府保障性工作三年规划中，随后，推进公共租赁住房建设成为中央及各地政府高度关注的重点。2010年3月，国务院政府工作报告明确提出，要大力发展公共租赁住房。我国城镇居民在住房消费上存在着明显的“重购轻租”习惯。）公房租赁和商品房租赁之间存在明显的区别，主要表现在：
第一，主体不同。公房租赁对承租人的身份有特别要求，一般要求是单位的职工，并且在通常情况下，承租人和出租人之间具有劳动关系。而商品房租赁的承租人和出租人属于平等的民事主体，二者之间并无此种关系。同时，公房租赁的出租人是代表国家行使所有权的各级政府房管部门和国家授权的拥有房屋所有权的机关、社团和企事业单位；而商品房租赁的出租人则并无特殊资质要求。
第二，租赁的性质不同。公房租赁带有一定的福利保障性质，由于单位公房租赁涉及单位职工的住房问题，因而一般只租给本单位职工使用，其租金往往低于市场价格。（注：参见许德风：《住房租赁合同的社会控制》，载《中国社会科学》，2009（3）。）而商品房租赁则不具有福利保障的性质，其本质上仍是平等主体之间的交易关系。
第三，租金的标准不同。公房租赁的租金由当地政府统一规定，当事人不得自行决定租金标准。在租赁期间，因住房条件发生变化或者租金标准改变的，承租人须按照调整后的租金标准交付租金。（注：参见郭明瑞、王轶：《合同法新论·分则》，125页，北京，中国政法大学出版社，1997。）而在商品房租赁中，为了保护处于弱势地位的承租人的利益，虽然国家对租金标准设置了一定的限制，但在国家规定的租金标准范围内，具体的租金数额仍由双方当事人自由协商。
第四，是否接受单位管理不同。公房租赁中，单位对于房屋如何利用通常有明确的规定，这些内部规定一般会转化为合同内容。而商品房租赁中，租赁的商品房通常属于私人所有，并不存在单位管理的问题，具体合同内容由当事人自由约定。
（三）商品房租赁和旅馆住宿合同
所谓旅馆住宿合同，是指旅馆经营者与旅客之间订立的，由一方提供住宿以及相关服务、另一方支付相应报酬的合同。商品房租赁和旅馆住宿合同有相似之处，如在两个合同中，经营者或出租人的主要义务均为将房屋提供给他人居住并有权收取一定的费用，而承租人或旅客则可在一定期间内对房屋进行占有。一般而言，两者的区别如下：
第一，合同性质不同。商品房租赁合同本质上是移转标的物使用权的合同。该合同以承租人对房屋使用、收益为目的（注：参见邱聪智：《新订债法各论》（上），222页，北京，中国人民大学出版社，2005。），即以出租人提供房屋给承租人使用、收益为目的。而旅馆住宿合同本质上是一种提供服务的合同，同时又是一种综合性服务合同，该合同包括了租赁、保管及其他合同的内容。例如，当事人有特别约定时，旅馆的经营者还应当提供接送服务。虽然旅馆的经营者需要按照合同约定向旅客提供房间，但该义务只是宾馆所提供的住宿服务的一部分，旅馆住宿合同本质上属于服务合同范畴。
第二，义务内容不同。商品房租赁本质上属于租赁合同，在租赁合同中，出租人的主要义务是提供租赁物供承租人使用，以及保证租赁物质量符合合同约定。（注：参见吴兆祥、韩君贵编著：《房屋租赁买卖合同疑难问题案例解析》，233页，北京，法律出版社，2012。）除此之外，出租人主要负有保障租赁物安全等义务，其一般不需要积极主动地从事某种行为，而只是承担消极的不干涉承租人使用租赁房屋的义务。但在旅馆住宿合同中，旅馆经营者提供的主要是一种服务，旅馆除了为旅客提供住宿房间及物品外，还需要按约定提供其他的相关服务，如贵重物品保管服务、叫醒服务，旅馆经营者的义务主要体现为积极作为的义务。
第三，财产、人身的安全保障义务不同。如前所述，商品房租赁合同是一种以承租人对房屋进行使用收益为目的的合同，出租人的主要义务就是保证承租人对房屋的正常使用收益。（注：参见吴兆祥、韩君贵编著：《房屋租赁买卖合同疑难问题案例解析》，235页，北京，法律出版社，2012。）除了避免房屋因存在质量瑕疵造成承租人人身、财产损害以外，在租赁期间内，出租人并不负担保障承租人人身、财产安全的义务。而旅馆住宿合同中，旅馆经营者还需依法承担安全保障义务等，如旅馆应当提供相应的安全保障措施保障旅客的人身、财产安全。
第四，房屋维修义务不同。在商品房租赁合同中，出租人依法负担一定的维修义务，即出租人应当保证房屋符合合同约定的质量，以保证承租人的正常使用、收益。在有特别约定或者出现紧迫情形时，也可以由承租人承担房屋维修义务，但维修费用一般应当由出租人承担。而在旅馆住宿合同中，均应由旅馆方面承担住宿房间的维修义务，旅客无权自行维修。
第五，合同期限不同。商品房租赁合同的主要目的在于对租赁房屋进行一定期间的使用、收益，承租人通常是为了居住或者从事商业经营活动，因此合同期限通常较长。而在旅馆住宿合同中，旅客同旅馆经营者订立旅馆住宿合同的目的多是临时住宿，其期限通常较短。
