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在商品房买卖合同中，当事人双方都可能违反合同义务，但在实践中，出卖人违反合同义务的行为更为常见。商品房买卖合同的违约行为主要表现为：
（一）拒绝履行和预期违约
所谓拒绝履行，就出卖人而言，是指无正当理由拒绝交付房屋或拒绝办理房屋所有权移转登记；就买受人而言，是指无正当理由拒绝支付价款。实践中，当事人拒绝履行的原因很多，例如，因为商品房价格上涨，出卖人拒绝向买受人交付房屋或者拒绝为买受人办理房屋变更登记手续。在拒绝履行的情况下，表明出卖人违约具有恶意，且已构成根本违约，应当承担相应的违约责任。如果出卖人在签订买卖合同之后，将房屋一房两卖或者另行设定抵押，或者在签订买卖合同之前恶意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋等事实，此时出卖人的行为就构成根本违约，买受人除有权解除合同、请求赔偿损失外，还有权请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
预期违约，亦称先期违约，包括明示毁约和默示毁约两种。所谓明示毁约，是指在合同履行期限到来之前，出卖人无正当理由而明确向买受人表示其将不履行合同。例如，出卖人因资金链断裂，已经无法继续建造房屋，在实际交付房屋期限到来之前，出卖人向买受人明确表示其不能按期交付房屋，即属于明示拒绝履行的情形。所谓默示毁约，是指在履行期限到来前，买受人有确凿的证据证明出卖人在履行期限到来时将不履行或不能履行合同，而出卖人又不愿提供必要的履行担保。例如，在商品房预售合同订立之后，出卖人长期不开始建造房屋，买受人有足够的理由证明出卖人已无法按期交付房屋，在买受人要求出卖人提供履约担保之后，出卖人拒绝提供履约担保的，即构成默示违约。但预期违约毕竟是合同履行期到来之前的违约行为，其与履行期到来之后的违约行为存在一定区别，尤其是在违约损害赔偿的确定方面，应当考虑履行期尚未到来的因素。也就是说，在计算损失时，只能以违约时的损失作为计算违约损害赔偿的依据，而不能以尚未到来的时间作为计算实际损失的标准。
（二）瑕疵履行
瑕疵履行，主要是指出卖人所交付房屋的质量不符合法定或约定的标准。严格地说，只要房屋出现任何不符合合同约定或法定质量标准的情形，则不论其属于表面瑕疵还是隐蔽瑕疵，都属于房屋质量瑕疵。在商品房买卖中，瑕疵履行主要表现为如下形态：
1.房屋主体结构质量不合格
《商品房买卖司法解释》第12条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”该条中的“房屋主体结构质量不合格”，主要是指房屋的主体结构不符合法定的或者约定的质量标准，从而影响买受人基本的居住或者使用需要。对此，应从广义上理解，因为房屋作为一个完整的建筑工程，其主体结构既包括房屋地下隐蔽工程的地基部分，也包括房屋地上工程部分。（注：参见最高人民法院民事审判第一庭：《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，155页，北京，人民法院出版社，2003。）但房屋主体结构质量不合格必须在出现以下两种情形时，出卖人才应当承担相应的责任：一是出卖人无法交付。例如，因主体结构不合格导致房屋存在严重缺陷，从而使出卖人无法交付房屋。二是交付后检验不合格。在检验不合格的情形下，表明买受人有确切的证据证明出卖人的行为构成根本违约。因此，出卖人应当承担相应的责任。
2.房屋质量问题影响正常居住使用
《商品房买卖司法解释》第13条第1款规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”房屋质量问题可以分为一般质量问题和严重影响居住使用的质量问题（注：参见吴兆祥、韩君贵编著：《房屋租赁买卖合同疑难问题案例解析》，27页，北京，法律出版社，2012。），这两种情况分别产生不同的法律效果。所谓严重影响，是指房屋质量存在重大瑕疵，对买受人的基本生产、生活或者人身、财产安全产生重大隐患。在出卖人交付的房屋出现严重影响买受人正常居住使用的情形时，将导致买受人的合同目的无法实现。在此情形下，如果出卖人仅对房屋进行修复，可能无法弥补买受人的受损利益，此时出卖人的行为已构成根本违约，买受人有权解除合同，并请求出卖人承担相应的违约责任。（注：参见最高人民法院民事审判第一庭：《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，172~173页，北京，人民法院出版社，2003。）
3.在保修期内拒绝修复或者在合理期限内拖延修复
如果房屋仅出现一般的质量瑕疵，出卖人的行为并不一定构成根本违约。《商品房买卖司法解释》第13条第2款规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”据此，在房屋仅出现一般质量问题而未严重影响买受人的正常居住使用时，买受人无权解除合同，如在保修期内，出卖人应当依照合同约定及时修复，使房屋质量符合合同约定。如果其拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复，修复费用由出卖人承担。房屋质量存在问题已过保修期的，买受人不能要求出卖人承担修复责任，但造成买受人人身、财产损害的，此时构成责任的竞合，买受人可以请求出卖人承担违约责任或者侵权责任。（注：参见最高人民法院民事审判第一庭：《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，164页，北京，人民法院出版社，2003。）
（三）迟延履行
迟延履行，是指商品房买卖合同当事人没有按照合同约定的期限履行合同义务。迟延履行主要包括出卖人迟延以及买受人迟延两种情形。具体而言，商品房买卖合同中的给付迟延主要包括以下两种情形：
1.商品房出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款
《商品房买卖司法解释》第15条规定了房屋买卖合同中当事人因对方迟延履行而产生的合同解除权。根据该条规定，如果房屋出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款的，另一方当事人在符合以下条件时，有权解除合同。第一，一方履行迟延。出卖人迟延主要是指交付房屋迟延，买受人迟延主要是指迟延支付购房款。第二，非违约方必须作出催告。因为当事人可能因各种原因而迟延履行，如买受人因疏忽而忘记付款期，在此情形下，如果允许出卖人未经催告而解除合同，对买受人显然是不公平的，所以，法律规定出卖人解除权的行使必须以催告为前提。第三，违约方经催告后在3个月的合理期限内仍未履行。3个月的合理期限实际上是恩惠期，从而使违约方能够在该期限内进行履约的必要准备。第四，解除权必须在法定期限内行使。依据上述司法解释的规定，在当事人没有对该解除权的行使期间作出约定的情况下，该解除权的行使期间因当事人是否进行催告而不同。如果当事人对另一方合同义务的履行进行催告的，则对方当事人应当在合理期间内履行，否则催告一方的解除权即产生，此时，该解除权的行使期间应当是该解除权产生之日起的3个月。如果当事人一方没有催告对方当事人履行合同义务，则应当依据《合同法》第94条的规定确定解除权产生的期限，即在一方迟延履行合同义务致使合同目的不能实现之日起，另一方的解除权产生，该解除权的行使期限应当是该解除权产生之日起的一年内。如果权利人在该期限内未行使解除权的，该解除权消灭。
在迟延履行的情况下，因为一方已经构成违约，另一方有权请求支付迟延履行的违约金，如果因此造成损失的，还可以请求赔偿损失。
2.迟延办理登记过户手续
办理登记过户手续是出卖人负担的主要合同义务，出卖人应当按照约定的时间及时办理变更登记手续。如果因商品房出卖人的原因，而迟延办理登记过户手续超过一定期限，将构成根本违约。同时，《商品房买卖司法解释》第19条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”，如果超过合同约定或者法律规定的期限一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记的，买受人可以请求解除合同并赔偿损失。但如果出卖人迟延办理登记过户手续的期限未超过一年，则出卖人的行为并不构成根本违约，从司法实践来看，也不允许买受人据此解除合同。（注：参见“黄某某与广东宝岗房产有限公司商品房预售合同纠纷上诉案”，广东省广州市中级人民法院民事判决书（2006）穗中法民五终字第2116号。）需要说明的是，此处所说的“由于出卖人的原因”，主要是指出卖人在合同订立时并无故意或者恶意的违约。例如，由于出卖人在房地产开发过程中未及时缴纳土地出让金、建筑物不符合规划等违法行为导致无法办理房屋所有权初始登记，从而无法办理转移登记的情形。（注：参见邓基联主编：《房屋租赁合同纠纷》，100~105页，北京，法律出版社，2010。）
（四）部分履行
《商品房买卖司法解释》第14条规定，在实际交付的商品房面积与约定面积不符，如果当事人对相关纠纷的解决作出了约定，则应当按照该约定进行处理。如果当事人没有作出约定，则应当按照下列规则进行处理：
1.面积误差比在3%以内的，当事人应当继续履行合同，而不能请求解除合同。由于商品房买卖大多通过订立商品房预售合同的方式进行，从期房到现房，房屋的面积难免会发生一定变化，出卖人实际交付的房屋面积与约定面积不符的现象十分常见。根据我国房屋交易惯例，从期房到现房，房屋面积误差比在3%以内的，属于正常的误差范围，如果面积误差比在3%以内的，商品房买卖合同仍然有效，当事人应当按照约定的房价计算实际购房款，实际交付的房屋面积小于约定面积的，出卖人应当退还相应部分的购房款，实际交付的房屋面积大于约定面积的，则应当由房屋买受人补足相应部分的购房款。例如，在“开封市江南房地产开发有限公司与赵某某房屋拆迁安置补偿合同纠纷上诉案”（注：河南省开封市中级人民法院民事判决书（2012）汴民终字第263号。）中，法院认为，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，因此，原告赵某某应支付面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款，即1.14平方米的价款应当支付给被告，余下4平方米房价款由被告自行承担，但所有权归原告。
2.面积误差比在3%以外的，买受人有权请求解除合同，并有权请求出卖人承担违约责任。由于房屋面积误差比可保持在3%以内，因而如果误差比超过3%，则可认定出卖人的行为已经构成根本违约，买受人有权解除合同。但如果买受人同意继续履行合同，则表明其已经抛弃了解除权，此时，实际交付的房屋面积大于约定的房屋面积的，则对3%以内的部分，应当由买受人按照约定价格补足购房款，超出3%的部分，则由买受人取得，而不必补足该部分的购房款；在实际面积小于约定房屋面积的情况下，对于3%以内的部分，房屋出卖人应当将多收取的该部分购房款及其利息返还给买受人，对于超出3%的部分，房屋出卖人应当将该部分购房款双倍返还给买受人。
惩罚性损害赔偿（punitive damages），是指由法院所作出的赔偿数额超出实际的损害数额的赔偿（注：David F.Partlett,"Punitive Damages:Legal Hot Zones",56La.L.Rev.781,797（1996）.），它具有补偿受害人遭受的损失、惩罚和遏制不法行为等多重功能。该制度主要在美国法中采用（注：Malzof v.United States,112S.Ct.711,715（1992）.），并逐渐为其他国家所采纳。（注：ErnetC.Stiefel,"U.S.Punitive Damage Awards in Germany",39 The American Journal of Comparative Law,1991,p.784.）惩罚性赔偿不仅具有赔偿损失功能，而且具有制裁和遏制功能，惩罚性赔偿主要适用于那些具有不法性和道德上的应受谴责性的行为，目的旨在对故意或恶意的不法行为实施惩罚。我国法律也借鉴了惩罚性赔偿，最初运用于消费者权益保护领域。《消费者权益保护法》第49条在我国创设了惩罚性赔偿，使其成为法律责任方式的一种。（注：该条规定：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用的一倍。”）
《商品房买卖司法解释》第8条、第9条、第14条根据上述法律规定，对于房地产建设单位在商品房买卖过程中从事的欺诈行为，设置了惩罚性赔偿的规定。这一规定显然已经将商品房买卖纳入消费合同之中。虽然根据《产品质量法》的规定，建筑物不属于产品的范畴，但承认商品房买卖属于消费合同，具有一定的合理性。一方面，《消费者权益保护法》的适用范围并不限于产品，依据《消费者权益保护法》第2条的规定，消费者是指为生活消费需要而购买、使用商品或者接受服务的主体。另一方面，商品房买受人同其他商品的买受人一样，在交易中处于弱势地位，应当受到保护，买受人应当受到《消费者权益保护法》的保护。从消费者权益保护法的发展趋势来看，总的趋向是将商品房的买受人纳入消费者范畴。
《商品房买卖司法解释》的规定具有如下特点：第一，针对商品房出卖人恶意违约与欺诈行为的情形，分别规定了惩罚性赔偿责任。该司法解释第8条对商品房出卖人恶意违约的行为规定了惩罚性赔偿责任，而第9条针对商品房出卖人的欺诈行为规定了惩罚性赔偿责任。第二，该司法解释不仅规定在违约的情况下可以适用惩罚性赔偿。而且在合同无效、可撤销的情况下，也可以适用惩罚性赔偿。依据该解释第9条的规定，在赔偿范围上，将其作为一种纯粹的惩罚性赔偿方式，在损害赔偿之后仍可适用该规则。这就是说，在赔偿损失之后再请求双倍返还，将其作为纯粹的惩罚性赔偿。第三，惩罚性赔偿与违约责任、合同无效、被撤销之后的缔约过失责任，形成聚合关系。司法解释规定惩罚性赔偿的目的主要在于惩罚不法行为人，制裁商品房开发过程中的不法买卖行为（如一房多卖、出售之后设定抵押、无预售许可证等）。
根据《商品房买卖司法解释》的规定，商品房买卖合同中的惩罚性赔偿主要适用于以下情形：
（一）出卖人根本违约
出卖人根本违约，可以使得买受人享有合同解除权，并不一定要使出卖人承担惩罚性赔偿责任。但依据《商品房买卖司法解释》第8条的规定，在如下两种情形下，买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
1.出卖房屋之后又擅自抵押该房屋的
商品房买卖合同订立后，出卖人未经买受人同意擅自将已出卖的房屋抵押给他人。例如，商品房出卖人为获取贷款将已出卖给买受人的房屋抵押给银行。尽管在订立商品房买卖合同之后，出卖人仍然享有房屋所有权，并有权进行处分，但出卖人已经与买受人签订商品房买卖合同，买受人对取得房屋所有权产生了合理期待。如果出卖人将已出售的房屋再设定抵押，在抵押权人实现抵押权时，将导致买受人取得的所有权受到追夺，此时，致使买受人将无法取得所有权，买受人订立合同的目的不能实现，出卖人的行为即构成根本违约，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。司法实践一般也采取这种做法。（注：参见“王某某诉新乡市恒基投资发展有限公司拆迁安置纠纷案”，河南省新乡市卫滨区人民法院民事裁判书（2009）卫滨民二初字第37号。）当然，出卖人在就房屋设定抵押之后，如果能够及时消除房屋的抵押状态，则不会影响合同的履行，即出卖人能够及时将房屋交付并移转登记给买受人，则出卖人的行为不构成根本违约，买受人不能解除合同。
2.一房数卖
所谓一房数卖，是指在商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，在一房数卖的情形下，出卖人的行为显然已经构成根本违约，买受人有权解除合同并请求赔偿损失，但依据《商品房买卖司法解释》第8条的规定，买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。司法解释之所以对于一房数卖的行为也课以惩罚性赔偿，一方面是考虑到实践中一房数卖现象十分严重，规定惩罚性赔偿责任也有利于制裁和遏制出卖人恶意毁约的行为，维护市场的秩序，保护守约方的合法权益，促进社会诚信制度的确立。（注：参见最高人民法院民事审判第一庭：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，114页，北京，人民法院出版社，2003。）另一方面，出卖人从恶意毁约中获得了利益，通过惩罚性赔偿可以剥夺其获得的利益，从而维护等价有偿的交易原则。
值得讨论的是，应当如何理解此处的“出卖人又将该房屋出卖给第三人”？笔者认为，此处的“出卖给第三人”，与一般情形下的一房数卖不同，其不仅订立了数份合同，而且应当是指出卖人已经将房屋交付给第三人并已经办理移转登记，在此情形下，因为已经办理了权属变更登记，第三人取得房屋所有权，从而导致买受人的合同目的无法实现，因此才有必要适用惩罚性赔偿。如果出卖人仅是同第三人订立数份商品房买卖合同，虽构成违约，但不应适用惩罚性赔偿。如在“洛阳中大房地产有限公司与邢某某商品房买卖合同纠纷上诉案”（注：河南省洛阳市中级人民法院民事判决书（2011）洛民终字第1179号。）中，法院认为，如果出卖人只是和第三人订立房屋买卖合同，即使出卖人选择将房屋出卖给第三人，但买受人仍有权向法院提出主张，请求出卖人继续履行合同，由于其订立合同在先，仍有可能受到优先保护，因此，出卖人仅仅同第三人订立房屋买卖合同，而没有交付或者办理移转登记，买受人无权请求惩罚性赔偿。笔者认为，确有必要将上述司法解释规定的适用范围进行限缩解释，以避免其适用范围过大而带来的弊端。
（二）出卖人实施欺诈行为
《商品房买卖司法解释》第9条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，在如下几种情况下，可能导致商品房买卖合同无效或者被撤销，或者商品房买受人有权解除合同，并有权请求商品房出卖人承担一定的惩罚性赔偿责任：
1.商品房出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明
依据《城市房地产管理法》第44条和《城市房地产开发经营管理条例》第23条的规定，在订立商品房预售合同时，商品房出卖人必须取得商品房预售许可证，这是商品房出卖人与买受人订立商品房买卖合同的前提条件，也是保障买受人合法权益、防止商业欺诈行为的重要措施。（注：参见黄侃：《论商品房买卖合同的登记备案》，载《法治研究》，2010（2）。）如果商品房出卖人在订立商品房预售合同时没有取得商品房预售许可证，其可以继续办理，但必须如实告知买受人，而不得隐瞒未取得商品房预售许可证的事实，甚至骗取买受人与之订立商品房买卖合同。否则，将可能导致商品房买卖合同无效，或者商品房买受人有权撤销或者解除合同，有权请求商品房出卖人承担一定的违约责任，并有权请求出卖人承担一定的惩罚性赔偿责任。如在“翟某某诉河南省济源市太行建设（集团）有限公司等房屋买卖合同纠纷案”（注：河南省济源市人民法院民事判决书（2012）济民一初字第50号。）中，法院认为，被告经传票传唤未到庭，其也未举证证明已获得商品房预售许可证的事实，故原告要求确认合同无效，理由正当，应予认定，也应退还原告预交的房款及相关利息。商品房出卖人在订立商品房买卖合同时未取得商品房预售许可证的，应当及时告知买受人，按照《商品房买卖司法解释》第2条规定，只要出卖人能够在起诉前取得商品房预售许可证的，所签订的商品房买卖合同可以认定为有效。
2.故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实
如果出卖人在同买受人订立商品房买卖合同之前已经在房屋上设定抵押权的，出卖人在订约时应当将房屋抵押的情况告知买受人，而不能隐瞒该事实，如果在告知后，买受人仍愿意与其订立商品房买卖合同，则表明买受人自愿承担了因抵押权实现导致其不能获得或保持房屋所有权的风险。如果出卖人在订立合同时未告知买受人房屋抵押的相关情况，则构成欺诈行为，应当承担相应的法律责任。（注：参见最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，124页，北京，人民法院出版社，2003。）因为设定抵押权的行为，在抵押权实现时，买受人将无法取得所有权，所以，该事实属于交易中的重大情况，隐瞒这一情况将构成欺诈。例如，在“开封市长江置业有限公司与王某某房屋买卖合同纠纷案”（注：河南省高级人民法院民事判决书（2011）豫法民提字第169号。）中，法院认为，长江置业公司与王某某签订《商品房买卖合同》时，已经将标的房屋抵押给南关信用社，同时，出卖人并没有将标的房屋已经设定抵押的事实通知买受人。因此，王某某要求退还房屋及赔偿损失的请求应予支持。需要指出的是，此处所说的“将所售房屋抵押”应当做扩大解释，其不仅包括房屋，还包括其所占土地的建设用地使用权或者在建工程等的抵押，这些情形也属于“将所售房屋抵押”的情形。
3.故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实
此种情况包括两种行为，一是故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人。此处的“出卖给第三人”，应理解为出卖人已经将房屋交付给第三人并已经办理了变更登记手续，房屋所有权已经发生移转，在此情形下，出卖人对该房屋实际上已经不再享有所有权，如果其仍然以出卖人的身份同买受人订立合同，其行为即构成欺诈。当然，就买受人而言，其通过简单的查询就可以知悉房屋的登记权利人，而其怠于进行查询，也构成过失，从而应当适用过失相抵规则。二是故意隐瞒所售房屋为拆迁补偿安置房屋，即出卖人所售房屋为拆迁安置房屋。对于拆迁安置的房屋，依据《商品房买卖司法解释》第7条的规定，如果拆迁人与被拆迁人约定以所有权调换的形式订立拆迁补偿安置协议，将特定房屋用于拆迁补偿安置，则即使出卖人已经将房屋出卖给第三人，被拆迁人也可主张优先取得该补偿安置房屋。如果出卖人同买受人订立合同时故意隐瞒所售房屋为拆迁补偿安置房屋，其行为构成欺诈，买受人可以请求出卖人承担惩罚性损害赔偿责任。（注：参见最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，127页，北京，人民法院出版社，2003。）
（三）商品房出卖人部分履行时的惩罚性赔偿责任
《商品房买卖司法解释》第14条第2项后段规定：“房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”依据这一规定，如果出卖人实际交付的房屋小于合同约定面积的，如果面积误差比超过3%，对于3%以内的部分，买受人有权请求出卖人返还相应的房价款及其利息，而对于超出3%的部分，买受人有权请求出卖人双倍返还购房款。（注：参见邓基联主编：《房屋租赁合同纠纷》，120页，北京，法律出版社，2010。）该条实际上确立了面积误差比超出3%部分的惩罚性赔偿责任。
对于超出3%的部分，是否应当适用双倍返还，一直存在争议。双倍返还请求权最早规定于《消费者权益保护法》第49条。笔者认为，对于实际交付面积大于约定面积且面积误差比超出3%的部分适用惩罚性赔偿责任过于严厉，且缺乏法律依据。《合同法》第113条第2款规定，经营者对消费者提供商品有欺诈时，应当适用《消费者权益保护法》。但上述法律规定并没有明确规定惩罚性赔偿可以适用于实际面积超出约定面积的情形。该司法解释全面突破了《合同法》的规定，一是在适用范围上，在商品房买卖合同中适用该规则，而没有考虑买受人是否是消费者。二是对于超过3%的情形，直接类推适用《消费者权益保护法》第49条的规定，可以适用双倍返还。此种情形能否类推适用《消费者权益保护法》第49条的规定，值得探讨。
