所谓一房数卖,是指商品房出卖人将同一商品房出卖给数个买受人,导致数份合同不能履行,由此产生纠纷。实践中,在房屋价格上涨的情形下,商品房出卖人在已经与他人签订买卖合同、甚至已经交付的情况下,又将同一房屋出卖给第三人,由此可能产生一房数卖的问题。正如王泽鉴先生所说:“多重买卖,自古有之,在物价波动之际,最为常见。而此实际多出于罔顾信用,图谋私利。”(注:王泽鉴:《民法学说与判例研究》,114页,北京,北京大学出版社,2009。)在一房数卖的情形下,出卖人与多个买受人订立了数份买卖合同,但由于标的物是特定物,房屋所有权最终只能移转给一个买受人,因而,在一房数卖的场合中,一个合同的履行必然导致其他合同无法履行,也就必然涉及房屋所有权归属的认定以及违约责任的承担问题。一房数卖的特点主要表现在:
第一,出卖人以同一房屋为标的与数人订立数份商品房买卖合同。构成一房数卖必须是出卖人就同一房屋与数人订立商品房买卖合同,如果出卖人只是在同一房屋上设定权利负担并同时订立商品房买卖合同,则并不属于一房数卖,因为即使出卖人在房屋上设定权利负担,但该权利负担可以与房屋所有权的移转并存,并不构成一房数卖。
第二,出卖人对出卖的房屋享有所有权。一房数卖的认定,以出卖人对房屋仍然享有所有权为前提,从而不同于无权处分。构成一房数卖要求出卖人对出卖的房屋享有所有权,如果出卖人就他人的房屋订立数份房屋买卖合同,但已经为第一买受人办理了过户手续,在出卖人与第二买受人订立合同时,已经不享有对房屋的所有权,属于无权处分,从而不构成一房数卖。例如,甲乙双方达成买卖协议,并办理了登记过户手续后,乙已经取得了房屋所有权。出卖人甲再次将房屋交付给第三人丙,此时构成无权处分,而不再属于一房数卖。
第三,数份房屋买卖合同均有效。在一房数卖中,只要符合合同的生效要件,则出卖人与各个买受人之间订立的数份房屋买卖合同均为有效。一房数卖关系到各个合同的履行以及违约责任的承担等问题,但并不会对各个合同的效力产生影响。我国《物权法》区分了物权变动的效力和合同的效力,因此,一房数卖虽然不会导致发生数次物权变动的效果,但数份合同均为有效合同。(注:参见秦艳华:《不动产“一物数卖”纠纷的法律适用》,载《山东审判》,2007(1)。)
在此需要讨论一房数卖与权利瑕疵担保的关系。如前所述,权利瑕疵担保,是指出卖人应当确保买受人能够依法取得标的房屋的所有权,权利人向买受人移转的房屋所有权上不应当存在权利负担,从而使买受人在取得房屋所有权后不会受到他人的追夺。一房数卖的情形下不会发生权利瑕疵担保的问题,因为在一房数卖的情形,出卖人实际上享有对房屋的所有权,所以,无论其为哪个买受人办理了登记过户手续,该买受人都取得了房屋所有权。而其他房屋买受人仅仅取得了合同债权,其无权对该房屋进行追夺,房屋所有权的归属也不存在争议。例如,在商品房出卖人将房屋移转登记给其中一个买受人之后,其他买受人无法再就该房屋主张权利,不适用权利瑕疵担保及其责任的规定。
在多重买卖的情形下,究竟应当如何确定产权归属?《买卖合同司法解释》第9条规定:“出卖人就同一普通动产订立多重买卖合同,在买卖合同均有效的情况下,买受人均要求实际履行合同的,应当按照以下情形分别处理:(一)先行受领交付的买受人请求确认所有权已经转移的,人民法院应予支持;(二)均未受领交付,先行支付价款的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的,人民法院应予支持;(三)均未受领交付,也未支付价款,依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的,人民法院应予支持。”该规定是关于动产买卖的规定,但实践中已经将其规则扩张适用到了不动产买卖之中。在一房数卖的情形下,如果已经办理了登记,依据《物权法》的规定应当以登记为确定所有权归属的标准;但如果没有办理登记,则可以参照上述规则确定房屋所有权归属。具体而言,该规定包含如下规则:
第一,受领在先规则。该项规则是确立所有权归属的第一项规则,即由最先从出卖人处受领标的物的买受人取得标的物的所有权。确立该项规则的主要原因在于:一方面,如果当事人之间都只是订立合同而没有交付,各买受人之间的债权的效力平等。但如果出卖人将标的物交付给买受人,此时买受人已经取得了对标的物的占有。由于某一买受人已经合法占有了房屋,享有占有权,此种占有权本身就具有优先于一般债权的效力。占有已经不再是单纯的债的关系,而涉及物权关系,其能够产生对抗第三人的效力。另一方面,某个买受人在占有房屋之后,往往会对房屋进行装修改造,如果对此不予保护,而要求恢复原状,则会造成财产的浪费。
第二,付款在先规则。所谓付款在先原则,是指由最先支付价款的买受人取得标的物的所有权。如果某个买受人已经支付价款,则表明当事人已进入合同履行阶段,已经全部或部分实际履行的合同应当优先于根本未履行的合同受到保护。依据前述规定,对于各个买受人,有的已经支付价款,有的没有支付价款,则应当优先保护已经支付价款的买受人;如果数个买受人先后都已经支付了价款,则不应当考虑支付价款多少的因素,仍应当按照价款支付先后顺序确定所有权归属(注:参见宋晓明等:《〈关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释〉的理解与适用》,载《人民司法·应用》,2012(15)。);如果数个买受人同时支付价款,则应当参考其他标准确定所有权归属,在数个房屋买受人同时支付价款的情形,应当优先保护先请求交付的买受人。(注:参见奚晓明主编:《最高人民法院关于买卖合同司法解释理解与适用》,163~164页,北京,人民法院出版社,2012。)
此外,出卖人往往会选择出价最高的买受人履行合同,在此情形下,出卖人可能已经将房屋交付给了其他的买受人,此时,为了保护已经受领标的物的买受人的合法权益,仍应当按照交付在先的原则确定所有权归属,即交付在先原则的适用应当优先于支付价款在先原则。
第三,合同订立在先规则。如果数个买受人均未受领标的物,也未支付价款,如何确定各个买受人合同债权之间的优先效力,存在争议。(注:参见胡鹏翔:《房地产双重买卖问题探讨》,载《经济师》,2003(6)。)依据前述规定,在数个房屋买受人都没有交付或登记,也没有支付房款的情况下,应当由最先签订买卖合同的买受人取得房屋所有权,即合同成立在先的买受人所享有的合同债权具有优先效力。主要原因在于:一方面,与合同订立在后的买受人相比较,最先签订合同的人,最早与出卖人之间形成一种信赖关系,其有权信赖自己能够按照合同约定取得房屋。(注:参见吴兆祥、韩君贵编著:《房屋租赁买卖合同疑难问题案例解析》,38~42页,北京,法律出版社,2012。)另一方面,在通常情况下,出卖人一房数卖,是为了获得更高的价款,如果由后来的买受人取得房屋所有权,则无疑纵容了出卖人的行为(注:参见王立志、李静:《债权平等性:解构与解困》,载《甘肃政法学院学报》,2010(1)。),因此,由最初签订合同的买受人取得房屋所有权,就可以抑制出卖人获取暴利的企图,且有利于阻止出卖人的不诚信行为,防止一房数卖情形的发生,因为出卖人在同第一个买受人订立房屋买卖合同之后,其不履行该合同义务,而将该房屋再次出卖给第三人,该行为本身违反了诚实信用原则。(注:参见奚晓明主编:《最高人民法院关于买卖合同司法解释理解与适用》,163页,北京,人民法院出版社,2012。)因此,在各个买受人均未受领标的物且未支付价款的情形下,应当依照合同成立的先后顺序来确定应受到优先保护的买受人。但从法律上看,合同订立在先规则仍然存在争议,因为它限制了出卖人的处分自由,尤其是与债权平等原则发生冲突。因为按照这一规则,数个债权不再平等,违反了债权平等原则,因而不能因某个合同订立在先而被赋予优先于其他合同的效力。(注:参见程啸:《论动产多重买卖中标的物所有权归属的确定标准》,载《清华法学》,2012(6)。)
在出卖人一房数卖的情形下,数份合同都是有效的,出卖人只能向一个买受人履行合同,并且在向该买受人履行之后,对其他买受人就构成履行不能,从而应当依据合同约定向其他买受人承担违约责任。《商品房买卖司法解释》第8条规定:“具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。”据此确立了如下规则:第一,在一物数卖的情形,各个商品房买卖合同都有效。第二,如果合同履行不能,买受人有权请求解除合同。出卖人在将房屋所有权移转登记给数个买受人中的一个买受人时,对其他买受人则构成履行不能,其他买受人有权解除合同,并请求出卖人赔偿损失。第三,适用惩罚性赔偿责任。商品房出卖人在合同订立之后,又将该房屋出卖给第三人的情形,买受人有权解除合同,请求出卖人承担违约责任,并有权请求出卖人支付不超过已付购房款一倍的惩罚性赔偿金。
《商品房买卖司法解释》第10条规定,“买受人以出卖人与第三人恶意串通,另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用,导致其无法取得房屋为由,请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的,应予支持。”依据这一规定,在出卖人同买受人订立买卖合同之后,与第三人恶意串通,同第三人订立买卖合同且将房屋交付使用,虽然依据交付在先原则取得对订立买卖合同在先的买受人的优先效力,但买受人有权请求宣告出卖人与该第三人之间订立的买卖合同无效。