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1．下列房地产权利中，不属于用益物权的是（ ）。[2012年真题]
A．建设用地使用权
B．土地承包经营权
C．地役权
D．抵押权
【答案】D
【解析】建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权等都属于用益物权，抵押权属于担保物权。用益物权是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的权利。担保物权是就他人的担保物依法享有优先受偿的权利。
2．下列房地产权中，属于担保物权的是（ ）。[2012年真题]
A．所有权
B．抵押权
C．租赁权
D．地役权
【答案】B
【解析】我国目前的房地产权利主要有所有权、建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权、抵押权和租赁权。上述房地产权利中，所有权以外的权利，统称为他项权利；租赁权属于债权，其余属于物权。在物权中，所有权属于自物权，其余属于他物权。自物权是对自己的物依法享有的权利。他物权是在他人的物上依法享有的权利，是对所有权的限制。在他物权中，建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权属于用益物权，抵押权属于担保物权。担保物权是就他人的担保物依法享有优先受偿的权利。
3．下列关于土地所有权权能的说法中，错误的是（ ）。[2011年真题]
A．土地所有权和土地占有权既可结合又可分离
B．土地收益权中收取地租的权利归土地使用者行使
C．土地所有权人可授权土地使用者行使部分处分权
D．土地使用权和土地收益权既可结合又可分离
【答案】B
【解析】土地所有权具有的四项基本权能是占有、使用、收益和处分。占有通常为所有权人行使，但也可依法或者依所有权人的意志交由非所有权人行使。因此，所有权和占有既可结合又可分离。处分权一般由所有权人行使，但在某些情况下，非所有权人也可以有处分权。例如，土地所有权人可授权土地使用权人行使部分处分权。
4．（ ）属于自物权。
A．地役权
B．典权
C．抵押权
D．所有权
【答案】D
【解析】在物权中，所有权属于自物权，其余属于他物权。自物权是对自己的物依法享有的权利。他物权是在他人的物上依法享有的权利，是对所有权的限制。
5．下列权利中，属于债权的是（ ）。
A．租赁权
B．抵押权
C．土地使用权
D．地役权
【答案】A
【解析】债权是债权人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利，债权的权利人不能要求与其债权债务关系无关的人为或者不为一定行为。物权是权利人在法律规定的范围内对一定的物享有直接支配并排除他人干涉的权利。我国目前的房地产权利主要有所有权、建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权、抵押权和租赁权。上述房地产权利中，所有权以外的权利，统称为他项权利；租赁权属于债权，其余属于物权。
6．下列各项中，属于用益物权的是（ ）。
A．抵押权
B．土地所有权
C．所有权
D．地役权
【答案】D
【解析】用益物权是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的权利。担保物权是就他人的担保物依法享有优先受偿的权利。在物权中，所有权属于自物权，其余属于他物权。在他物权中，建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权属于用益物权，抵押权属于担保物权。
7．房地产所有权不包括（ ）。
A．占用权
B．使用权
C．收益权
D．占有权
【答案】A
【解析】房地产所有权是指房地产所有权人对自己的房地产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。房地产所有权人通常又称为房地产所有人、所有者。所有权的上述占有、使用、收益和处分四项内容，在理论上通常被认为是所有权具有的四项基本权能。
8．占有的意思是（ ）。
A．取得支配权
B．使用
C．实际控制
D．获得收益
【答案】C
【解析】占有是对房地产的实际掌握和控制。拥有一宗房地产的一般前提就是占有，这是房地产所有权人直接行使所有权的表现。所有权人的占有受法律保护，不得非法侵犯。占有通常为所有权人行使，但也可依法或者依所有权人的意志交由非所有权人行使。因此，所有权和占有既可结合又可分离。
9．在行使房地产的占有权时，所有权和占有（ ）。
A．只能结合
B．只能分离
C．即可结合又可分离
D．没有必然联系
【答案】C
【解析】所有权人的占有受法律保护，不得非法侵犯。占有通常为所有权人行使，但也可依法或者依所有权人的意志交由非所有权人行使。因此，所有权和占有，既可结合又可分离。
10．收取地租，是土地（ ）的体现。
A．占有权
B．使用权
C．收益权
D．处分权
【答案】C
【解析】A项，占有是指对房地产的实际掌握和控制。B项，使用是指是对房地产的运用，以便发挥房地产的使用价值。C项，收益是通过房地产的占有、使用等方式取得经济利益，收益也包括孳息。孳息分为天然孳息和法定孳息。例如，果树结果属于天然孳息，出租房屋所得租金属于法定孳息。D项，处分是对房地产在事实上和法律上的最终处置，包括出租、出卖、赠与、抵押等。
11．关于土地所有权的处分，下列说法正确的是（ ）。
A．土地所有权的权能只能由土地所有权人行使
B．土地所有权人不能授权土地使用权人行使部分处分权
C．土地所有权人可授权土地使用权人行使部分处分权
D．无需授权，非所有权人也可以有处分权
【答案】C
【解析】处分权一般由所有权人行使，但在某些情况下，非所有权人也可以有处分权。例如，土地所有权人可授权土地使用权人行使部分处分权。
12．土地所有权权能的分离与复归是土地所有者行使土地（ ）的一种表现。
A．所有权
B．使用权
C．收益权
D．处分权
【答案】A
【解析】构成所有权完整的权能结构有：①占有；②使用；③收益；④处分。如果说所有权是一级权能，则占有、使用、收益和处分等权利是二级权能。二级权能具有相对的独立性，它们在一定条件下同一级权能相分离时，一级权能不会因此而丧失，其条件是拥有二级权能者对所有权人应尽一定的义务或者在一定期限后将分离的二级权能复归于所有权人。因此，土地所有权权能的分离与复归是土地所有者行使土地所有权的一种表现。
1．下列属于他物权的是（ ）。
A．所有权
B．使用权
C．抵押权
D．地役权
E．租赁权
【答案】BCD
【解析】我国目前的房地产权利主要有所有权、建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权、抵押权和租赁权。其中，租赁权属于债权，其余属于物权。在物权中，所有权属于自物权，其余属于他物权。
2．相对于土地所有权，（ ）等物权只是对土地起一部分作用的权利。
A．抵押权
B．地役权
C．使用权
D．债权
E．租赁权
【答案】ABC
【解析】租赁权属于债权不属于物权。所有权作为一般的支配权，是用益物权、担保物权等他物权的源泉。与所有权不同，他物权仅在使用收益上于一定范围内有支配权。他物权主要包括：建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权和抵押权。
3．土地所有权的权能有（ ）。
A．占有权
B．使用权
C．处分权
D．收益权
E．灭失权
【答案】ABCD
【解析】占有权、使用权、收益权和处分权四项基本权能，构成土地所有权完整的权能结构。
4．下面关于土地所有权的论述正确的是（ ）。
A．土地所有人具有处分权
B．土地所有权和土地占有权不能分离
C．土地使用权交由非所有人行使时，所有人丧失了对土地的所有权
D．在土地转租条件下，土地使用者可拥有取得部分地租的权利
E．土地处分权只能由土地所有人行使
【答案】AD
【解析】土地所有权的内容包括占有、使用、收益和处分，土地所有人具有处分权；土地所有权和占有权既可结合又可分离；处分权一般由所有权人行使，但在某些情况下，非所有权人也可以有处分权。例如：土地所有权人可授权土地使用权人行使部分处分权。在使用权交由非所有权人行使的情况下，所有权人并不丧失所有权。
5．二级权能包括（ ）。
A．土地所有权
B．土地占有权
C．土地使用权
D．土地处分权
E．土地收益权
【答案】BCDE
【解析】占有、使用、收益和处分四项基本权能，构成所有权完整的权能结构。如果说所有权是一级权能，则占有、使用、收益和处分等权利是二级权能。
6．房地产所有权的特性有（ ）。
A．完全性
B．整体性
C．恒久性
D．弹力性
E．相对性
【答案】ABCD
【解析】房地产所有权具有下列特性：①完全性。房地产所有权是就房地产为一般支配的完全权。②整体性。或者成为单一性，房地产所有权对房地产有统一支配力，是整体的权利，不能在内容或者时间上加以分割。③恒久性。所有权有永久性，其存在没有存续期间，不因时效而消灭。④弹力性。房地产所有权人在其房地产上为他人设定权利，即使所有权的所有已知表征权利均被剥夺，仍然潜在地保留其完整性，这种剥夺终止后，所有权当然地重新恢复其圆满状态。当房地产被他人非法占有时，无论被任何人或任何组织控制，房地产所有权人都有权索回。⑤绝对性。与债权相比，所有权不待他人积极作用而实现。而债权的行使必须以债务人的积极协助（即履行债务）为条件。
7．房地产所有权分为（ ）。
A．单独所有
B．集体所有
C．共有
D．家庭所有
E．建筑物区分所有权
【答案】ACE
【解析】房地产所有权可分为：①单独所有，是指房地产由一个单位或个人享有所有权。②共有，是指房地产由两个以上单位或个人共同享有所有权。共有又分为按份共有和共同共有。③建筑物区分所有权，是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
8．房地产他项权利分为（ ）。
A．建设用地使用权
B．农业用地使用权
C．商业用地使用权
D．宅基地使用权
E．土地承包经营权
【答案】ADE
【解析】房地产他项权利分为：①建设用地使用权；②宅基地使用权；③土地承包经营权；④地役权；⑤抵押权；⑥租赁权。
（一）
某房地产开发商于2008年5月1日以1.8亿元合法取得一宗房地产开发用地，土地面积2公顷，用途为商品住宅，容积率为3，土地使用期限为法定最高年限，现正进行开发建设，预计2010年5月1日建成交付使用。[2012年真题]
1．该房地产开发项目的楼面地价为（ ）元/平方米。
A．1000
B．2000
C．3000
D．4000
【答案】C
【解析】计算过程如下：
①总建筑面积＝土地面积×容积率＝20000×3＝60000（平方米）；
②楼面地价＝土地总价/总建筑面积＝1.8×10 8 /60000＝3000（元/平方米）。
2．购买该项目商品房者获得的房地产权利为（ ）。
A．房屋所有权
B．宅基地使用权
C．土地所有权
D．建设用地使用权
【答案】AD
【解析】房地产所有权具体有土地所有权和房屋所有权。我国现行的房地产所有制是土地只能为国家所有和集体所有，房屋可以私人所有，其中住宅主要为私人所有。因此，我国的土地所有权只有国家所有权和集体所有权两种，房屋所有权则有国家所有权、集体所有权和私人所有权三种。建设用地使用权是指建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利。
3．该房地产开发商可能是通过（ ）方式获得此块土地的。
A．划拨
B．租赁
C．拍卖
D．招标
【答案】CD
【解析】在我国，房地产开发用地需要通过建设用地使用权出让获得，或者通过出让后的建设用地使用权转让获得。国有建设用地使用权出让有招标、拍卖、挂牌和协议等方式。房地产开发企业应根据开发项目的需要和自身条件，选择获取建设用地使用权的途径和方式。《城市房地产管理法》第二十四条规定，下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：①国家机关用地和军事用地；②城市基础设施和公益事业用地；③国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；④法律、行政法规规定的其他用地。本工程不符合建设用地划拨的条件。
4．2010年5月1日建成，商品房购买者的土地使用期限在不续期的情况下为（ ）。
A．48
B．50
C．68
D．70
【答案】C
【解析】目前，建设用地使用权出让的最高年限：居住用地为70年。以出让方式取得建设用地使用权的，转让房地产后，受让人的使用期限不得超过原出让合同约定的使用期限减去原土地使用者已经使用期限后的剩余期限。本题中，该宗土地于2008年5月取得，该项目于2010年5月建成，历时2年，商品房购买者的土地使用期限在不续期的情况下为70－2＝68（年）。