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1．土地所有权是（ ）。[2005年真题]
A．物权
B．地上权
C．他项权
D．地役权
【答案】A
【解析】土地使用权与土地所有权不同，土地所有权是一种充分、全面的物权，而土地使用权只包括部分收益权和部分处分权，可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。
2．（ ）根据出价结果确定国有建设用地使用权人的行为。[2013年真题]
A．赠送
B．协议出让
C．招标出让
D．拍卖出让
【答案】D
【解析】国有建设用地使用权出让的方式包括：①招标出让方式。招标出让国有建设用地使用权是指市、县人民政府国土资源行政主管部门（以下简称出让人）发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加国有建设用地使用权投标，根据投标结果确定国有建设用地使用权人的行为。②拍卖出让方式。拍卖出让国有建设用地使用权是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定国有建设用地使用权人的行为。③挂牌出让方式。挂牌出让国有建设用地使用权是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。④协议出让方式。协议出让国有建设用地使用权是指国家以协议方式将国有建设用地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
3．非住宅建设用地使用权届满，土地使用者申请续期，需（ ）土地使用权出让合同。[2013年真题]
A．变更
B．重新登记
C．重新签订
D．自动延长
【答案】C
【解析】《物权法》第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”按照现行法规，非住宅建设用地使用权届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地使用权外，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订建设用地使用权出让合同，依照规定支付出让金等费用。
4．下列建设用地中，不宜划拨供给的是（ ）。[2012年真题]
A．部队伙房建设用地
B．某核电站建设用地
C．某国有企业办公楼建设用地
D．科技博物馆扩建项目建设用地
【答案】C
【解析】《城市房地产管理法》第二十四条规定，下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：①国家机关用地和军事用地；②城市基础设施用地和公益事业用地；③国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；④法律、行政法规规定的其他用地。C项应该采用出让的方式。
5．以划拨方式取得的建设用地使用权，除法律、法规另有规定外，其土地使用年限（ ）。[2012年真题]
A．最长不得超过同类用途建设用地使用权出让最高年限
B．由国土资源行政主管部门在核发国有建设用地划拨决定书中规定
C．没有限制
D．不超过30年
【答案】C
【解析】以划拨方式取得的土地使用权，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。《物权法》第一百三十七条规定，严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。
6．下列关于以划拨方式取得的建设用地使用权的说法中，正确的是（ ）。[2012年真题]
A．一般有使用期限的限制
B．无需缴纳拆迁补偿等费用
C．在一定条件下可以转让、出租、抵押
D．仅限于该建设用地使用权人自用
【答案】C
【解析】A项，以划拨方式取得的国有建设地使用权，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。B项，划拨国有建设用地使用权包括土地使用者缴纳拆迁补偿、安置费用（如城市的存量土地或集体土地）和无偿取得（如国有的荒山、沙漠、滩涂等）两种形式。CD两项，除法律、法规另有规定外，以划拨方式取得的国有建设用地使用权，未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动。
7．下列关于建设用地使用权的说法中，错误的是（ ）。[2012年真题]
A．建设用地使用权来源于土地所有权
B．建设用地使用权是一种物权
C．以招拍挂出让方式取得的建设用地使用权使用期限的限制
D．以协议出让的方式取得的建设用地使用权一般没有使用期限的限制
【答案】D
【解析】D项，协议出让国有建设用地使用权，是指国家以协议方式将国有建设用地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。即以协议出让的方式取得的建设用地使用权有使用期限的限制。
8．教育、科技用地的建设用地使用权出让最高年限为（ ）年。[2012年真题]
A．40
B．50
C．60
D．70
【答案】B
【解析】建设用地使用权出让的最高年限由国务院规定。国务院规定建设用地使用权出让最高年限按不同用途确定，其中教育、科技、文化、卫生、体育用地50年。
9．土地使用者需要改变出让合同约定的土地用途，应当经（ ）批准。[2011年真题]
A．城市规划行政主管部门和建设行政主管部门
B．出让人和房地产管理部门
C．出让人和城市规划行政主管部门
D．房地产管理部门和建设行政主管部门
【答案】C
【解析】按照现行法规，土地使用者需要改变建设用地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让人和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订建设用地使用权出让合同变更协议或者重新签订建设用地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。
10．国家规定，综合用地的土地使用权出让最高年限是（ ）。[2005年真题]
A．40后
B．50年
C．60年
D．70年
【答案】B
【解析】国务院规定建设用地使用权出让最高年限包括：①居住用地70年；②工业用地50年；③教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；④商业、旅游、娱乐用地40年；⑤综合或者其他用地50年。
11．土地使用权转让不包括（ ）。[2013年真题]
A．出售
B．赠与
C．交换
D．农村集体土地承包经营权的转移
【答案】D
【解析】《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条规定，土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与。
12．旅游和娱乐用地使用权出让的最高年限为（ ）年。
A．100
B．70
C．50
D．40
【答案】D
【解析】目前，建设用地使用权出让的最高年限：居住用地为70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或者其他用地为50年。
13．土地使用权区别于土地所有权的重要特征是（ ）。
A．土地使用权主体广泛
B．土地使用权不得随意改变
C．土地使用权可以转让、抵押
D．土地使用权的权能有限
【答案】C
【解析】广义的土地使用权的基本特征：①土地使用权的权利主体十分广泛；②土地使用权不得随意改变；③土地使用权是法律特别设定的一项物权；④土地使用权来源于土地所有权；⑤土地使用权的权能有限；⑥土地使用权可以转让、抵押，这是与土地所有权的重要区别之一。
14．土地使用权划拨需经（ ）依法批准后才能使用。
A．县级以上人民政府土地主管部门
B．县级以上人民政府土地主管部门和规划主管部门
C．县级以上人民政府
D．县级人民政府
【答案】C
【解析】《城市房地产管理法》第二十三条规定，土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
15．土地使用权出让，是指（ ）以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者。
A．国家
B．集体
C．企业法人
D．国家或集体
【答案】A
【解析】《城市房地产管理法》第八条规定，土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
16．（ ）建设用地使用权期间届满的，自动续期。
A．商业
B．住宅
C．工业
D．非住宅
【答案】B
【解析】《物权法》第一百四十九条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
17．按照现行法规，非住宅建设用地使用权届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前（ ）年申请续期。
A．半
B．一
C．二
D．三
【答案】B
【解析】非住宅建设用地使用权届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地使用权外，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订建设用地使用权出让合同，依照规定支付出让金等费用。
18．国有建设用地使用权出让的特征不包括（ ）。
A．是一种国家垄断行为
B．无限制、无期限
C．有偿的
D．有一定使用期限
【答案】B
【解析】国有建设用地使用权出让主要有以下几个特征：①建设用地使用权出让是一种国家垄断行为；②建设用地使用权是有一定使用期限的；③建设用地使用权出让是有偿的；④建设用地使用权可分别设立；⑤建设用地使用权人享有的权利范围是有限制的。
19．土地使用者应在签订国有建设用地使用权出让合同后（ ）日内支付全部出让金。
A．30
B．40
C．50
D．60
【答案】D
【解析】按照现行规定，土地使用者应在签订国有建设用地使用权出让合同后60日内支付全部出让金，逾期未全部支付的，出让人有权解释合同，并可请求违约赔偿。
20．下面不属于土地使用权转让方式的是（ ）。
A．出售
B．抵押
C．交换
D．赠与
【答案】B
【解析】土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与。
1．下列房地产类型中，按房地产用途分类的有（ ）。[2011年真题]
A．在建工程
B．居住房地产
C．工业房地产
D．收益性房地产
E．自用的房地产
【答案】BC
【解析】按照房地产的用途，可以把房地产细分为下列十类：①居住房地产；②商业房地产；③办公房地产；④旅馆房地产；⑤餐饮房地产；⑥体育和娱乐房地产；⑦工业房地产；⑧农业房地产；⑨特殊用途房地产；⑩综合用途房地产。
2．在现阶段，按照国家有关规定，建设用地使用权的取得途径包括（ ）。[2011年真题]
A．行政划拨
B．土地征收
C．国家出让
D．房地产转让
E．房地产抵押
【答案】AC
【解析】《物权法》第一百三十七条规定：“设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。”其中，出让方式属于有偿使用方式。有偿使用方式除了出让方式，还有租赁、作价出资（入股）和授权经营方式。
3．下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨的是（ ）。[2005年真题]
A．国家机关用地和军事用地
B．国有企业投资建设商场用地
C．集体企业投资建设商品住宅用地
D．城市基础设施用地
E．国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地
【答案】ADE
【解析】《城市房地产管理法》第二十四条规定，下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：①国家机关用地和军事用地；②城市基础设施用地和公益事业用地；③国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；④法律、行政法规规定的其他用地。
4．旧的城镇国有土地使用制度的弊端，主要有（ ）。
A．完全排斥地租规律、市场机制的调节作用
B．土地在经济发展中，不能更好地发挥应有的作用
C．导致土地资源配置不合理
D．分配方式多种多样，导致了市场混乱
E．导致城市基础设施和城市面貌长期落后
【答案】ABCE
【解析】改革开放之前，我国采取行政划拨方式，把城镇国有土地无偿分配给单位和个人无限期使用，不允许土地使用权作为一项财产权利流转。这种土地使用制度有许多弊病，完全排斥地租规律、市场机制对土地利用的调节作用，致使土地在经济发展中不能更好地发挥应有的作用，特别是人们都想占好地、多占地，导致土地资源配置不合理，城市基础设施建设投资不能通过其带来的土地增值得到回收，导致城市基础设施和城市面貌长期落后。
5．关于土地使用权出让的最高年限，下列说法正确的是（ ）。
A．居住用地为70年
B．工业用地为40年
C．教育用地为50年
D．娱乐用地为50年
E．商业用地40年
【答案】ACE
【解析】目前，建设用地使用权出让的最高年限：居住用地为70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或者其他用地为50年。
6．豪华住宅用地一般采用（ ）出让方式取得土地使用权。
A．挂牌
B．协议
C．招标
D．拍卖
E．限价
【答案】ACD
【解析】出让方式有招标、拍卖、挂牌、协议等。按照规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖或者挂牌方式出让。本题中，豪华住宅属于商品住宅，应采用招标、拍卖或者挂牌等公开竞价的方式出让。
7．划拨土地使用权包括的形式有（ ）。
A．土地使用者缴纳拆迁安置、补偿费用
B．有偿取得
C．无偿取得
D．占用
E．侵占
【答案】AC
【解析】划拨国有建设用地使用权包括土地使用者缴纳拆迁补偿、安置费用（如城市的存量土地或集体土地）和无偿取得（如国有的荒山、沙漠、滩涂等）两种形式。
8．划拨土地使用权的特征有（ ）。
A．以划拨方式取得的土地使用权，有使用期限的限制
B．以划拨方式取得的土地使用权，可随意进行转让、出租、抵押等经营活动
C．取得划拨土地使用权，必须经有批准权的人民政府核准并按法定的程序办理手续
D．划拨土地使用权包括土地使用者缴纳拆迁安置、补偿费用和无偿取得两种形式
E．在国家没有法律规定之前，在城市范围内的土地和城市范围以外的国有土地，除以出让方式取得的土地以，均按划拨土地进行管理。
【答案】CDE
【解析】划拨国有建设用地使用权的特征有：①以划拨方式取得的国有建设用地使用权，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制；②划拨土地使用权包括土地使用者缴纳拆迁补偿、安置费用和无偿取得两种形式；③除法律、法规另有规定外，以划拨方式取得的国有建设用地使用权，未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动；④取得划拨国有建设用地使用权，必须经有批准权的人民政府核准并按法定的程序办理手续；⑤在国家没有法律规定之前，在城市范围内的土地和城市范围以外的国有土地，除以出让方式取得的土地外，均按划拨土地进行管理；⑥未经批准，划拨的国有建设用地使用权用途不得改变。
9．下列适用于拍卖出让的用地有（ ）。
A．娱乐
B．军事用地
C．小区建设用地
D．商业用地
E．豪华住宅
【答案】ACDE
【解析】《物权法》第一百三十七条规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。
10．建设用地使用权出让最高年限为40年的有（ ）。
A．居住用地
B．综合用地
C．科教用地
D．商业用地
E．娱乐用地
【答案】DE
【解析】建设用地使用权出让的最高年限由国务院规定。国务院规定建设用地使用权出让最高年限按下列用途确定：①居住用地70年；②工业用地50年；③教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；④商业、旅游、娱乐用地40年；⑤综合或者其他用地50年。
11．土地使用权出让合同（ ）。
A．可以随时变更
B．土地使用权转让后无效
C．是领取土地使用证明必不可少的凭证
D．是出让双方权利与义务的契约
E．签订的宗旨是平等、自愿、有偿
【答案】CDE
【解析】采取招标、拍卖、挂牌、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。建设用地使用权出让合同一般包括下列条款：①当事人的名称和住所；②土地界址、面积等；③建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间；④土地用途；⑤使用期限；⑥出让金等费用及其支付方式；⑦解决争议的方法。
12．土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的用途，应当经（ ）批准。
A．出让方
B．城市建设部门
C．房屋管理部门
D．城市规划部门
E．物业管理部门
【答案】AD
【解析】土地使用者需要改变建设用地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让人和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订建设用地使用权出让合同变更协议或者重新签订建设用地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。
13．关于土地使用权转让，下列的论述正确的有（ ）。
A．土地使用权转让应签订转让合同
B．土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市县人民政府可以采取必要措施
C．土地使用权转让包括出售、交换、赠与
D．土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权并不随之转让
E．土地使用权转让包括征收
【答案】AC
【解析】《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条规定：土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与。建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资、赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。
14．关于土地使用权出租，下列说法正确的是（ ）。
A．建设用地使用权人作为出租人将建设用地使用权随同地上建筑物、其他定着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为
B．出租人和承租人应当签订书面租赁合同
C．土地使用权出租后，出租人不必继续履行出让合同
D．未按土地使用权出让合同约定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租
E．以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应将租金中所含土地收益上缴国家
【答案】ABDE
【解析】C项，国有建设用地使用权出租后，出租人必须继续履行出让合同。
（一）
1987年上半年，深圳经济特区首次将土地使用权引入市场，将三幅土地按50年期限出让，共获出让金2300万元。
根据上述资料，试回答下述问题：
1．土地使用权出让方式有（ ）。
A．划拨
B．拍卖
C．协议
D．招标
【答案】BCD
【解析】《城市房地产管理法》第八条规定，土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。目前，国有建设用地使用权出让方式有招标、拍卖、挂牌和协议等方式。
2．一幅住宅用地，开发利用18年后，被转让，其土地使用权年限为（ ）。
A．70年
B．40年
C．50年
D．52年
【答案】D
【解析】国务院规定建设用地使用权出让居住用地最高使用年限为70年，所以本题中土地使用权年限为70－18＝52（年）。
3．土地使用权出让合同内容包括（ ）。
A．土地的自然情况
B．出让金数额、支付方式
C．担保人姓名或单位名称
D．土地用途
【答案】ABD
【解析】建设用地使用权出让合同一般包括下列条款：①当事人的名称和住所；②土地界址、面积等；③建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间；④土地用途；⑤使用期限；⑥出让金等费用及其支付方式；⑦解决争议的方法。
4．土地使用权只包括部分收益权和部分处分权，可以在土地的（ ）设立。
A．地表
B．地上
C．地下
D．以上都可以
【答案】D
【解析】土地使用权的权能有限，土地使用权与土地所有权不同，土地所有权是一种充分、全面的物权，而土地使用权只包括部分收益权和部分处分权，可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。
5．下列不属于土地使用权特征的是（ ）。
A．土地使用权的权利主体十分广泛
B．土地使用权是法律特别设定的一项债权
C．土地使用权的权能有限
D．土地使用权可以转让、抵押
【答案】B
【解析】广义的土地使用权的基本特征包括：①土地使用权的权利主体十分广泛；②土地使用权不得随意改变；③土地使用权是法律特别设定的一项物权；④土地使用权来源于土地所有权，它对土地所有权有某种从属性，即没有所有者的同意，土地使用权是无法产生的；⑤土地使用权的权能有限；⑥土地使用权可以转让、抵押，这是与土地所有权的重要区别之一。
（二）
甲房地产公司以出让方式依法取得一宗商业用地40年的使用权，在开发过程中，以作价补偿方式组织了征收，并通过工程总承包招标方式组织了建设。由于开发资金短缺，公司决定进行房屋预售。
1．甲房地产公司取得土地使用权的可能方式是（ ）。
A．协议出让
B．招标出让
C．拍卖出让
D．行政划拨
【答案】BC
【解析】《物权法》第一百三十七条规定：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。”
2．在作价补偿征收方式下，被征收人（ ）。
A．取得了货币补偿
B．保留了相应房屋的产权
C．由开发公司进行了安置
D．必须支付购房款
【答案】A
【解析】房屋征收补偿的方式有货币补偿和房屋产权调换；在作价补偿征收方式下，被征收人取得货币补偿。
3．当该出让土地使用权届满，经批准准予续期的，应当（ ）。
A．重新签订建设用地使用权出让合同
B．依照规定支付出让金等费用
C．取得出让人同意
D．取得市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意
【答案】AB
【解析】按照现行法规，非住宅建设用地使用权届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至少迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地使用权外，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订建设用地使用权出让合同，依照规定支付出让金等费用。
4．公司预售前应完成的工作有（ ）。
A．交清全部土地出让金并取得土地使用证书
B．办理预售许可证
C．按预售商品房计算，已投入建设资金达到总的25%以上
D．购房者具备一次付款能力
【答案】ABC
【解析】根据《城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》（建设部令第131号），商品房预售应当符合下列条件：①已交付全部土地使用权出让金，取得国有土地使用证。②持有建设工程规划许可证和施工许可证。③按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。④向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。