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问：我公司经营一家超市，超市内部分柜台，是由公司直接经营商品使用；还有部分柜台，以出租方式收取租金。承租人单独办理营业执照。公司在财务核算上未分别核算销售额和租金收入。请问，对公司取得的销售收入以及柜台出租收入是否一并计算缴纳增值税？
答：根据《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释〉（试行稿）的通知》（国税发〔1993〕149号）的规定，租赁业，是指在约定的时间内将场地、房屋、物品、设备或设施等转让他人使用的业务。承租者单独办理了营业执照，其营业额应按规定，自行申报缴纳相关税费。对于承租者向你公司支付的租金，你公司虽以租赁柜台名义收取，但并非是单独针对柜台而收取的租赁费，实质是对承租人占用公司房屋及场地而收取的租赁费，因此，对你公司以柜台名义收取的租金，应当依据租金的全额收入，按服务业中的“租赁业”税目缴纳营业税。但如果公司除提供房屋及场地外，将柜台一并租赁给承租人使用，则收取的租金收入不仅包括房地产租金收入，同时还应当包括柜台的租赁收入。出租柜台属于动产租赁，根据现行税收政策，动产租赁收入应当缴纳增值税。
2016年5月1日之后，经国务院批准，全面推开营改增试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。随之，财政部、国家税务总局联合下发了《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号，以下简称财税〔2016〕36号文件）。财税〔2016〕36号文件明确规定，本通知附件规定的内容，除另有规定执行时间外，自2016年5月1日起执行。
按照财税〔2016〕36号文件附件1《营业税改征增值税试点实施办法》（以下简称《试点实施办法》）后附的《销售服务、无形资产、不动产注释》中“租赁服务”规定，租赁服务，包括融资租赁服务和经营租赁服务。经营租赁服务，是指在约定时间内将有形动产或者不动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。按照标的物的不同，经营租赁服务可分为有形动产经营租赁服务和不动产经营租赁服务。可见，按照财税〔2016〕36号文件规定，无论何种形式的经营租赁服务均应缴纳增值税。此外，《试点实施办法》第十五条还规定：提供不动产租赁服务增值税税率为11％，提供有形动产租赁服务税率为17％。
对于纳税人提供的有形动产租赁服务，按照财税〔2016〕36号文件附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（以下简称《试点有关事项的规定》）第一条规定，即：营改增试点期间，试点纳税人（指按照《试点实施办法》缴纳增值税的纳税人）有关政策“（六）计税方法”中明确：一般纳税人因在纳入营改增试点之日前签订的尚未执行完毕的有形动产租赁合同发生的应税行为可以选择适用简易计税方法计税。
而对于纳税人提供的不动产租赁服务，由于此次营改增为新增加内容，按照《试点有关事项的规定》第一条“（九）不动产经营租赁服务”规定，应区别不同情况进行不同的税务处理。
（1）一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5％的征收率计算应纳税额。纳税人出租其2016年4月30日前取得的与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
（2）一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的、与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照3％的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
（3）小规模纳税人出租其取得的不动产（不含个人出租住房），应按照5％的征收率计算应纳税额。纳税人出租与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
税收上，对于纳税人在生产经营活动中，既存在属于增值税征收范围的销售货物或提供应税劳务的行为，又存在不属于增值税征收范围的非应税劳务的行为，界定为兼营行为。根据现行《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（财政部、国家税务总局令第50号）第七条规定，纳税人兼营非增值税应税项目的，应分别核算货物或者应税劳务和非增值税应税项目的营业额。未分别核算的，由主管税务机关核定货物或者应税劳务的销售额。2016年5月1日之后，在全国范围内全面推开营改增试点后，由于正常发生业务不再存在缴纳营业税问题，全部属于增值税业务范畴，所以《试点有关事项的规定》对兼营行为征管又进行了适时修订。根据《试点实施办法》第三十九条规定，纳税人兼营销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产，适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额；未分别核算的，从高适用税率。同时在《试点有关事项的规定》第一条又进一步具体明确，即营改增试点期间，试点纳税人（指按照《试点实施办法》缴纳增值税的纳税人）销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额，未分别核算销售额的，按照以下方法适用税率或者征收率：
（1）兼有不同税率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用税率。
（2）兼有不同征收率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用征收率。
（3）兼有不同税率和征收率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用税率。
综上，你单位出租柜台收取租金，应按照上述政策规定纳税。实际核算时，建议分别核算销售额，否则，将会增加不应有的额外税负。