18.售价低于净值的固定资产是否需要纳税？

问：我厂拟处置一批已提足折旧且不需用的外购固定资产，其中异地房屋（仓库）12间共450平方米，折余残值7万元，变卖收入5.5万元；机器设备和运输工具（均为2008年以前购置）6台（辆），折余残值5万元，变卖收入3.09万元（含税）。请问，原来对销售使用过的固定资产只有超过原值才征税，现在出售这些售价低于净值的固定资产还需要纳税吗？

答：在您所述拟处置的固定资产中，销售房屋曾属于营业税中的“销售不动产”，机器设备和运输工具属于增值税中的“销售货物”，两者过去都曾有过只有超过原值才征税的规定，但目前已有调整。为便于掌握政策变化，简述如下：

1.《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税〔2003〕16号）第三条第（二十）项规定：“单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额”。

2.《国家税务总局关于印发〈增值税问题解答（之一）〉的通知》（国税函发〔1995〕288号，以下简称国税函发〔1995〕288号文件）第十问答复：销售自己使用过的“其他属于货物的固定资产暂免征收增值税”需同时具备三个条件：一是属于企业固定资产目录所列货物；二是企业按固定资产管理，并确已使用过的货物；三是销售价格不超过其原值的货物。对不同时具备上述条件的，无论会计制度规定如何核算，均应按6％的征收率征收增值税。这一政策在2009年增值税抵扣范围扩大后，根据《财政部、国家税务总局关于部分货物适用增值税低税率和简易办法征收增值税政策的通知》（财税〔2009〕9号）规定精神，已于2009年1月1日起停止执行。现在根据《国家税务总局关于简并增值税征收率有关问题的公告》（国家税务总局公告2014年第36号）的规定，执行的是“按简易办法依3％的征收率按2％征收增值税”政策，并且不再受销售价格是否超过原值的影响。

在您所提供的资料中，房屋、机器设备和运输工具均是外购，假定这些固定资产购进原值未进行过任何调整，则按照上述政策规定，出售房屋虽收入5.5万元，因小于7万元的折余价值，更小于不动产的购置原价，收入在减除购置原价后，没有营业额，则不需缴纳营业税；销售机器设备和运输工具收入3.09万元，虽然也小于其5万元的折余价值，但因国税函发〔1995〕288号文件规定的只有超过原值才征税的政策已废止，故应缴纳增值税3.09÷（1＋3％）×2％＝0.06（万元）。

需要指出的是，随着2016年5月1日之后，我国全面推开营改增试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。你单位如果在此之后变卖房屋，由原计算缴纳营业税改为缴纳增值税，相关的纳税规定发生了变化。

根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条“（八）销售不动产”规定，营改增试点期间，试点纳税人发生销售不动产行为，应按照不动产取得时间，进一步区分一般纳税人与小规模纳税人，以及不动产是否自建而采用不同的税收政策。具体如下：

（1）一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5％的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

（2）一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5％的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

（3）一般纳税人销售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5％的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

（4）一般纳税人销售其2016年5月1日后自建的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5％的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

（5）小规模纳税人销售其取得（不含自建）的不动产（不含个体工商户销售购买的住房和其他个人销售不动产），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5％的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

（6）小规模纳税人销售其自建的不动产，应以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5％的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

从上述规定可以看出，如果你单位属于增值税一般纳税人，在2016年5月1日之后销售的房屋属于2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5％的征收率计算应纳税额；如果你单位2016年5月1日之后销售的房屋是2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5％的征收率计算应纳税额。不论是否是自建行为产生的不动产，纳税人均应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。对于身份为增值税小规模纳税人的单位以及销售不动产属于2016年5月1日之后取得的情形，可对照上述政策规定计算相应的增值税款。 AnYs2A1CrOioGSkfmZ3XRsxJtPsU3ubebBBOWB9OQ6ZPAxal3rCIWwt5LyCTn4dC