1.1　研究背景

1998年起我国开始全面实施城镇住房市场化改革，随着住房制度改革的逐步深入，特别是1999年“取消城镇家庭的福利分房”政策的出台，“购房”成为城镇家庭消费的重要部分。

住房具有双重属性：一方面可以视为家庭的消费品，为居民提供居住服务，满足家庭的消费需求；另一方面可以看作是家庭的投资品，为居民提供增值机会，满足家庭的投资需求。“居者有其屋”是中国传统的住房概念，一般指的是居民的住房消费需求。随着家庭金融知识不断充实、家庭财富不断上升，住房的投资属性不断凸显。

城镇住房实现市场化，城镇居民在取得房屋产权后，可以通过出租或者出售等方式获得租金收入或者购销差价收益。2008—2010年，我国政府为了抵御全球金融海啸的冲击，采取了一揽子刺激计划，取得了一定的成果；但同时也存在负面效应，其中之一就是房地产泡沫。住房价格持续上涨使得住房拥有者获得上涨收益，进一步刺激了居民的住房投资热情。2012年中国家庭金融调查报告中，按照住房获得时间的先后顺序定义了家庭拥有的第一、二、三套房，并且分别计算了三套住房的历史获得成本和当前市场价值，结果表明城镇家庭第一、二、三套住房的平均收益率分别为340.31％、143.25％和96.70％。

1999年2月，中国人民银行下发《关于开展个人消费信贷的指导意见》，自此，“贷款买房”“按揭”等新概念进入中国家庭生活。特别是，近些年住房价格飙升对家庭购房造成沉重负担。银行信贷日渐成为家庭购买自有住房时借助的外部融资途径之一。为了支持家庭购买自有住房，银行向个人提供信贷支持，即个人住房贷款。鉴于不同家庭的信贷需求存在差异，个人住房贷款的类型也是多样化，例如公积金贷款、商业性个人住房贷款和组合贷款等。

然而，家庭在向银行申请住房贷款时，存在一定的门槛。银行倾向于为经济收入稳定、信用状况良好且有明显的偿还贷款本息能力的家庭提供贷款，同时，银行提供贷款时要求借款人提供贷款担保。在此情况下，部分城镇家庭虽有信贷需求，但是没有获得信贷供给，即面临流动性约束情况。《中国家庭金融调查报告·2012》显示，仅有13.94％的城镇家庭购买住房时获得银行信贷支持。

家庭购买住房时的另一个重要的外部融资途径是民间借贷。民间借贷是指家庭向父母、子女、兄弟姐妹、其他亲属、朋友或同事等其他途径融资的方式。作为非正规金融的表现形式之一，民间借贷具有手续简单、门槛较低、风险较大等特点。在城镇家庭购买住房过程中，民间借贷发挥着重要的作用。

就实际情况来看，我国城镇家庭的住房持有情况存在较大差异。《中国家庭金融调查报告·2012》显示，城镇家庭中11.88％的家庭没有自有住房，69.05％的家庭仅持有一套住房，15.44％的家庭拥有两套住房，3.63％的家庭持有的住房数量达到三套甚至更多。

综上所述，城镇家庭的银行信贷和民间借贷等外部融资途径以及银行信贷过程中面临的流动约束情况会对家庭的住房决策产生影响，进而表现在家庭的住房持有情况上。本书将就外部融资对家庭住房选择的影响展开分析。首先，从银行信贷入手，分析其对家庭住房选择的影响。银行信贷对家庭住房选择的影响可以从两个角度分析：一方面，家庭获得的银行信贷额能够缓解家庭的预算约束；另一方面，部分家庭寻求银行信贷支持时面临流动性约束。因此，本书分别对银行信贷额和流动性约束对家庭住房选择的影响展开分析。另外，民间借贷对家庭住房选择的影响则主要针对民间借贷额对家庭住房选择的影响展开。 N6mh5MFYEPsVqmRost946MhM/Nrfmljav3wAYAE8RgZG6ddyeYE5rEK//ftcEQ8o