2. 不要在疯狂的时候买房

关于房子，能讲的东西太多了，这篇文章先不说什么还贷省钱大招、买哪儿的房最赚钱之类的，跟规划君聊聊世界观和方法论，咱们先解决两个问题：你为什么要买房？你应该在什么时间买房？

其实，用来投资的房产和用来保值的房产，是截然不同的。前者要赚钱，要计算年化收益率；后者是生存需要（就是所谓刚需）。先纠正一个误区：“房子是不会亏的”、“卖了不划算大不了自住”和“现在不买以后买不起”，就是混淆了这两种不同的目的。

规划君先给大家梳理一下这两个目的：

A. 买房如果是用于投资目的，需要考虑下列条件：

1. 是否有足够的钱和时间进行投资分析；

2. 是否是合适的买卖点；

3. 预期收益率和止盈止损点的设置；

4. 是否具备合理的杠杆水平。

基于此目标买房，则要求应该是年化收益不低于4%，低于这个区间不如去买理财产品。还有人考虑了运用贷款增加杠杆，按70%按揭贷款的话理论上是3倍杠杆，但是，考虑到30年的房贷利息（如下图最新利率），效果要打6～7折之多。

再考虑到房产交易的成本（税、中介费和交易时间）和持有成本（物业费、保险费、维修维护，未来还可能收房产税），其实真正核算下来大约就1倍杠杆。如此，年化4%的收益要求应该太低了吧？从成本上看，要求一年涨10%也不为过。

B. 房产如果用于刚需，则需要考虑：

1. 负债对家庭而言会不会太高？

2. 是理想的居住条件吗？

3. 你还有更好的选择吗？

所以，当以投资的目的买了一套房最后变成自住，大约就算“投资失败”了，跟炒股做短线最后变成战略投资是一个意思。

对于普通人来说，既没有足够的钱和时间，也没有足够的承受力看着几百万甚至上千万的资产涨涨跌跌；对于房产这种交易产品来说，既缺乏流动性又有衍生品特性（即超过一定建筑时间后，越老越不值钱），所以房产必然是每个家庭保值为主要目的选择。

如果你完全了解以上课程，接下来的建议就通俗易懂了：

1. 每个具有“保值”特性的投资品，都有价格的波动。

例如：地产、黄金、艺术品、珠宝……今天，你肯定能判断出，目前房产价格是你所在区域的多少年内的价格高点？举例来说，大部分“抢房”城市应该都是历史最高点。

2. 保值的效果受两个条件制约：买入点和持有时间。

我们知道，买入价格影响保值效果，如果买价过高，只有通过持有足够长的时间来弥补。但是，房产受土地使用期限和折旧影响很大，并不适合持有足够长的时间。举例来说，大家可以观察同一区域，上世纪90年代的小区房价高还是2010年建的小区房价高？（学区房排除）

3. 高位买入高价格资产，不符合家庭资产配置的安全区间原则。

这句话略复杂，简单说就是：如果是打开使用是一套小护士品牌的护肤品，你用后觉得没效果、不适合自己肤质，就送给爸妈或者用来涂抹身体了，甚至就扔在那里你也不会心疼；如果换成海蓝之谜的面霜、精华和眼霜，我想，就算不好用，你也会再坚持用一段时间或者责怪自己为什么不先去专柜试用。护肤品界，100元就是安全区间，修正成本很低，大部分人能接受。而房子就是家庭资产配置中的海蓝之谜，一旦犯错，悔不当初。

所以，不要在疯狂的时候买房。

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