下载掌阅APP，畅读海量书库
立即打开
自1998年我国实行商品房改革以来，商品房交易市场得到了迅猛的发展，出现了房屋交易量和价格同时快速上涨的局面（见图1—1至图1—3）。
图1—1 2001—2011年我国商品房屋销售面积（单位：万平方米）
资料来源：历年《中国房地产统计年鉴》。
图1—2 2001—2011年我国商品房屋销售额（单位：亿元）
资料来源：历年《中国房地产统计年鉴》。
图1—3 2001—2011年我国商品房屋平均销售价格（单位：元/平方米）
资料来源：历年《中国房地产统计年鉴》。
如图1—1至图1—3所示，2001—2011年的11年间，我国商品房屋的销售面积增长了约5倍，销售额则增长了近12倍。全国商品房屋每平方米的平均销售价格，由2001年的略高于2000元，上涨到了2011年的5375元，而许多大中城市房价更是出现了10倍以上的涨幅。
房地产价格的飙升，加大了人们对中国房地产泡沫的疑虑。一般而言，房价占收入比、空置率和房屋租售比是判断一国房地产泡沫的重要指标。根据2011年《全国35个大中城市房价收入比排行榜》，全国总体的房价收入比达到了7.4，深圳、厦门、杭州、上海、北京等城市的房价收入比甚至超过了10。国际一般认为该指数的安全线是6，而35个被调查城市中，仅有呼和浩特和贵阳两座城市的房价收入比低于6。再看租售比，它是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。一个地区的房地产在运行状况良好的情况下，租售比一般介于1∶300与1∶200之间。上海易居房地产研究院的调查显示，2011年北京、上海地区房屋租售比平均水平约为1∶400，中心地段则达到1∶500，显然超过了警戒线。这意味着房产的投资价值相对变小，而楼市泡沫正在不断地积聚。空置率是指某一时点上，一个地区空置房屋面积占房屋总面积的比例。国际通行惯例认为空置率应介于5％~10％之间。虽然我国目前没有对空置率进行统计，但一些非官方机构的调查统计资料显示，我国大中城市普遍存在空置率超过20%的情况。
房地产价格的快速上涨和潜在的资产泡沫，已经成为中国经济发展的极大隐患，成为影响我国经济稳定、协调以及可持续发展的主要因素之一。
首先，从微观个体的角度而言，持续的房地产价格上涨使得过多的资本积聚于房地产行业。农民荒于劳作，工人不事生产，企业不专心主营业务生产，国际热钱和游资也大量投资于国内房地产行业，极易造成资源的错配和过度的投机行为。特别是近几年，各地“地王频现”，大量的中央和地方国有企业积极发展房地产行业 （见表1—1），众多民营企业和外国投资者也参与其中，进一步推高了土地和房产价格。房地产行业的利润也逐渐成为各地企业税后利润的重要组成部分。长此以往，必将造成其他实业生产的荒废、产业空心化和实体经济的萎缩。一旦房地产泡沫破灭，必将导致大量企业破产，国际热钱也将大规模地撤出中国市场，造成国内外经济的双重危机，致使中国经济陷入长期的萧条。
资料来源：国务院国有资产监督管理委员会。
此外，对于居民消费而言，过快上涨的房价，加大了普通居民的购房负担，抑制了居民除房产外的日常消费，进一步加大了我国拉动内需、经济转型的难度，也加大了中国社会的贫富差距，使得低收入者深受其害，容易造成严重的社会问题和政治动荡。
其次，房地产价格的持续上涨加剧了金融体系的系统性风险。房地产业投资规模大、周期长、风险较大，对金融机构融资的依赖程度高。由于我国的资本市场融资体系相对落后，房地产业主要由银行信贷提供融资需求，也就意味着房地产业的风险高度集中于银行体系。据不完全统计，2009年以来，银行体系向外投放的20多万亿元信贷中，超过50%投资于楼市与土地。房地产业及其相关联的投资、建筑业以及消费者的信用风险，全部被银行体系承担。在房价上涨时，信贷资金都集中发展房地产行业，潜在的风险被忽视了。一旦房地产市场泡沫破灭，大量的房地产资产将变为有毒资产，房地产企业的运营风险和消费者的信贷风险就会直接转化为对银行的违约风险。金融体系的脆弱性和风险的高度传染性，将直接引发金融危机，并导致经济危机的全面爆发。
最后，房价的高涨也制约了我国的经济结构调整、产业升级、技术革新和新兴产业的发展，透支了我国经济长期增长的动力。自改革开放以来，我国依靠出口和投资拉动的经济发展战略，取得了举世瞩目的经济发展成就，但也造成了我国产品自主研发的比例较低，核心技术和零部件被西方发达国家掌握。一国经济的核心竞争力主要由该国的技术水平和科技能力决定，新技术和新产品的研发对于提升一国的核心竞争力具有重大意义，但前期投入较大，见效慢，风险较高。在房价持续上涨的情况下，房地产投资成为了一种回报率高、见效快的投资项目，必然吸引大量的实业资本转向房地产行业而忽略了技术创新，产业结构的调整也会因为房地产市场的蓬勃发展而受到制约。长此以往，缺乏核心技术的中国产品将逐渐丧失国际竞争力。一旦房地产泡沫破灭，中国将同时面临国内市场低迷和国际需求下降的局面，经济极易陷入长期的衰退。