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孙不熟
城市研究专家，曾供职于深圳市城市规划设计研究院，现担任华南城市研究会副会长。在城市研究领域，具备政治、经济、规划、地理、文化等多个纬度的视野，是今天中国最活跃、最新锐的城市学者之一。
现在主要运营公众号“城市战争”（sunbushu123），提供城市竞争力、产业新城、房地产投资等领域的研究成果与战略咨询。
讲座全纪录：
大家好，感谢各位。很高兴做这样一个交流，不敢妄称房产专家，只从城市规划与区域经济的角度来做一点分享。
我先不告诉大家结论，但可以告诉大家一个简单粗暴的判断方法——就是去当地城市的统计局官网查询统计公报，看看这个城市在过去5年的人口、GDP、财政收入的增长情况怎样。
最好是比较几个同类城市，就能发现谁在过去五年的发展态势最好。
补充一点，关于人口数据，我的朋友刘晓博喜欢用小学生数据来代替。这个办法是不错的，因为小学生数据的确比常住人口数据更准确一点。
关于GDP，最好再加上一个全社会本外币存款数据，可以更完整一点。
大家如果用这个办法去计算的话，就可以发现这样三个现象：
· 南方城市普遍比北方城市好；
· 省会城市普遍比普通地级市好；
· 民营经济发达的城市，比国有经济占主导的城市更好。
1. 南方城市离北京远，计划经济的痕迹与国有经济的比重没有北方那么大，民营经济普遍比北方城市更发达。
在今天这样一个经济新常态的大背景下，民营经济比国有经济具有更好的抗击打能力。
2. 第二个原因是因为南方阳光充沛吗？
有可能真是这个原因。在美国也是这样，最近几年的明星州都在南部，比如得州、佛州，经济增长率和人口增长的势头都比五大湖、东海岸好。
因为服务业在中国经济中的比重越来越高。
而省会城市基本就是一个省的商业中心、金融中心、人才中心，再加上人口的聚集度最高，在发展服务业上天然具备优势。
另外，中国经济这几年的动力机制已经切换，从过去的出口加工业，变成现在的基建拉动（包括高铁、地铁、机场、港口等），在这个机制下面，省会城市显然更占优势。
这个不用解释了吧。
问题是如何判断一个城市的民营经济是否活跃。
可以去看看这个城市的上市公司数量、私募基金数量、富豪榜数量等等。
我原来简单统计过，有这样几个城市，值得重点关注——杭州、南京、武汉、郑州、福州、合肥。
之所以提这些城市，是因为这些城市在未来十年可能会有一个显著的提升。
倒不是说别的城市就发展不好，而是说这些城市可能会发展得更快。
首先需要理清一个问题，一个城市的经济发展，与房地产投资价值，并不形成直接的逻辑关系。
房地产投资价值，至少受四个因素的影响：
· 经济发展的前景
· 当地居民的消费结构与投资偏好
· 当地的供求关系
· 这个城市在省内的首位度
刚才说的，去查询过去五年的人口增长情况与经济增长情况，只是反映过去，不能完全说明未来。
1.要判断未来，要看这座城市有没有新经济的概念可以炒。
这个就要分析这座城市的产业结构，究竟是传统产业为主，还是新经济为主。
什么是新经济？
其实很好判断，互联网、新能源汽车、智能手机、生物科技、可穿戴设备这些行业，就是新经济。
2.当地居民的消费偏好。
这个很有意思，暂时没有大数据可供参考，更多靠感性认知。
比如浙江与福建的居民，对房地产投资普遍有偏好。
但是西南地区，比如成都、贵阳，这些城市的消费水平很高，甚至在奢侈品消费方面都很厉害，但是房价却普遍不高。
如果你要去这些城市投资，至少得了解一下当地人的消费偏好。
3.当地房地产的供求关系，这个也很重要。
比如杭州的新经济那么火爆，浙江人又喜欢炒房，为什么在过去几年房价涨势一般？
一个重要原因就是前几年的供应量太大，我记得有一年的土地出让金，杭州甚至超过北京上海。
4.就是城市的首位度问题。
比如，“城市战争”曾经专门做过一篇文章，成都与武汉是国内主要城市中首位度最高的两个。
这说明这两个城市在省内具备强烈的统治效应与吸附效应，也说明这两座城市（省会城市中）的房子具备很强的抗击打能力。
比如武汉，你就计算武汉的GDP与省内第二大经济城市宜昌GDP的比值。
所以，综合来看，不是只有经济发展才会影响房价。反过来，房价高也不一定能说明这座城市经济比较发达。
福建和浙江随便一个县城的房价，都可能赶超一个中部省会城市，这能说明什么？
旧金山的房价也比洛杉矶高，但美国第二大城市还是洛杉矶。
大家记住这样一句话——全世界范围来看，房价最高的城市就是两类：一类是金融中心（香港、纽约、伦敦）；一类是科创中心（硅谷、深圳、班加罗尔）。
为什么这两类城市的房价最猛？
钱多！
我刚才还忘了说旅游城市这个重要的类别。
旅游城市的房子到底值不值得投资？我的看法是，自住还可以，投资我不看好。
因为旅游城市的一个通病是房价高于当地居民的实际可支配能力。这类城市房子的实际交易频率是比较低的，一般买家也是买来度假用，不会轻易出手，除非有重大的什么炒作概念。
比如周边有没有省一级学校，有没有大医院，有没有大的商业中心，这个基本靠脚就能去发现。
比较难判断的是周边有没有什么化工厂、垃圾场之类的危险地带。
如何去发现这类危险地带，其实也有一个办法，就是去找你所在城市的规划法定图则。这个法定图则上会对每一个片区的土地用途做5标注。
比如，哪些是商业用地？哪些是居住用地？哪些是一类工业用地？哪些是二类工业用地？哪些是三类工业用地？
三类工业用地是指对居住和公共设施等环境有严重干扰和污染的工业用地。
如采掘工业、冶金工业、大中型机械制造工业、化学工业、造纸工业、制革工业、建材工业等。
这些东西在法定图则上面都有标注，你能通过是几类工业用地来判断这个地方有没有危险地带。
不是每个城市都会主动公开这个法定图则，我知道深圳是公开的。
其他城市如果没有公开，你可以去城市政务窗口询问。
要分情况，郊区新城有它的优势，那就是新房供应量大、容积率低、环境舒适。
问题是你如何判断这个郊区新城的发展潜力。
我们知道，很多城市都喜欢搞各种新城，遍地造城。
但哪些是真正有含金量的？哪些只是政府配合开发商卖房子的？
你得学会辨别。
我觉得，一个最简单粗暴的判断办法就是你去关注当地市长或者书记的讲话，看看他们的讲话中，提到哪个新城的频率最高。
当然，不能只看最近半年或者一年，最好看最近三年到五年的讲话，这个很重要。如果你的政治敏感度高的话，根本不需要这么复杂，看看每年的政府工作报告就能找到一些眉目。
所以，郊区新城的房子，要分情况。
有国家级大政策保驾护航的；有一把手二把手当作施政纲领的；当地产业基础、人口基础雄厚的……都可以考虑。
如果是投资，国家大的政策周期你应该有一个基本的把握。每一次党代会基本上就是一个大的政策周期的变动，这里面有没有货币政策的根本调整？有没有对房地产的利好？都要仔细解读。
关于一线城市的房子，我也补充两句。一线城市的经济走势，基本是紧跟国运的。也就是说，如果你判断国家经济基本走势往上在走，一线城市的房价都还没到天花板。
如果判断相反，一线城市的房价就最危险了。
这个时候，反而是二线城市（省会城市为主）的房价抗击打能力要强一些，因为这些城市的房子没泡沫。
所以，说一线城市的房子抗击打能力强，是没有根据的。
香港是全球的一线城市，你看最近20年的香港房价，基本是大起大落。
1997到2003年，跌了70%，这是什么抗击打能力？东京也有类似的情况。
一线城市房价抗击打能力强是个伪命题，它只是高收益而已。
记住，投资房产，要学会看国运。如果问我怎么看，我认为中国经济会越来越好，GDP赶超美国也就10年多的事情。
1. 杭州既是发展城市，也是旅游城市，按照孙老师说的，那到底可不可买呢？
杭州我挺看好的，新经济如火如荼，当地民营经济发达，老百姓喜欢买房子。
再加上过去几年因为库存太大，涨势不猛，我认为杭州的库存只要去完，会有一波行情。
2. 目前深中通道正在规划建设，是否意味着中山的房产投资有很大潜力？
深中通道不是已经让中山涨了一波吗？
我觉得这一阶段差不多就这样了。
深中通道建成后，对中山是最大的利好，但那是5年后的事情了。
在这五年时间里，深圳的产业转移基本会在东莞和惠州做完，中山那个时候吃不到多少东西了。
再加上五年之后，谁知道深圳经济还有没有今天这么火？
中山要真正被带动，可能还得靠南沙。
3. 西安投资买房如何？
西安属于我刚才第一部分谈到的“北方城市”“传统城市”一类，缺乏新经济的概念。
但是西安的首位度高，在全省具备很强的统治效应。
所以，这个城市的投资价值虽然不高，但是保值能力是没问题的。
4. 自住的话，广州市目前哪里性价比最高？投资的话哪里更有潜力呢？
广州的话，我觉得哪里的性价比都不错。
珠江边上还有三万不到的价钱，番禺房价这几年也没怎么涨，南沙自贸区的房价比隔壁虎门都低。
如果是投资，我的建议是珠江边和南沙。
5. 如果有五十万，是投资河北环京地区，还是在北京六环付个首付，更能保值增值？
按照我刚才的判断，如果中国经济还继续往上走，北京的房价就不会跌，而且北京的房价是控制得最厉害的。
所以，如果你有购房资格，这个时候买北京六环，当然比买河北更有投资价值。
买河北的话，暂时看不出北京有吃下廊坊的兴趣。
6. 京津冀或者成渝哪个会更快地成为真正的城市群？
当然是京津冀。
京津冀的人口基数、产业基础、港口条件、政策支持都更好。
不过，这倒不是说成渝就没有潜力，西部地区能冒出两个大城市，本身已经很牛了，再加上国家政策又支持，成渝不会差。
值得讨论的倒是成渝谁更有前景。
我讲一个小故事，前几天在北京参加清华同衡学术周，一位做地产的老板说，他2006年到西部投资，面临重庆与成都的选择，就是说到底去哪个城市更有投资潜力。
当时他们去当地调查发现，一方观点认为成都的国际知名度更高、跨国公司更多，另一派观点认为重庆人周末加班没问题，成都人周末不喜欢加班。
这位老板后来选择了重庆，后来证明他的判断是对的，相比而言，重庆的经济更有冲劲。
7. 2016年合肥房价暴涨，如何看待合肥房产未来发展？
合肥是我刚才提到的未来十年会有一个显著提升的城市。米字型高铁战略，挺进巢湖，纳入长三角经济区，都是很大的利好。
8. 天津的房地产今年涨幅比较厉害，会不会有下降的趋势？您怎么看待它未来的趋势？
天津可能是一个被大家低估的城市。虽然它要被归纳为“传统的北方城市”一类，但很可能是北方城市中发展得仅次于北京的城市。
天津房价原来也不高，涨一点也正常。
至于会不会降，可能性不大。前几天不是有人分析了吗，在考一本大学这个方面，北京、上海、天津的录取比例是最高的啊。
9. 中部地区，武汉、郑州、长沙，您更看好哪个城市的发展？
现状，武汉第一，而且首位度很高。
郑州可能会跑得最快。因为背靠河南这个超级大省，而且郑州是新兴城市，转型也快。
长沙的民营经济其实不错。但是当地老百姓好像跟成都有点像，喜欢悠闲，对发展经济的欲求没那么强烈，所以你看他们的房价也不高。
10. 如何看待“失落的东北”——哈尔滨、长春、沈阳、大连的城市发展？
东三省基本可以归纳到一个经济区，要衰落也是整体的衰落，要振兴也是整体的振兴。
东北的底子是很好的，基础设施、城镇化水平、工业基础，都在全国前列，问题出在经济发展的动力机制出了问题，不能再靠国企了，必须要靠民营企业。
而这个转型，不知道怎么做，也许需要像当年搞深圳特区一样，搞一批特区出来。
像深圳那样搞经济特区，才能最大化地激活一个地区的创业活力。
11. 山东省经济GDP排名全国第三，您觉得济南和和青岛哪个城市更具有投资潜力？
青岛不错，前段时间还去过一次青岛。
青岛现在的口号是学深圳，我认为是找对了榜样，我认为青岛最有可能成为北方的深圳。
济南的情况不是很清楚，但实际上肯定是被低估的一类。
12. 为什么厦门的房价那么高，还有投资价值吗？福州的房子潜力大吗？
我也认为厦门房价虚高。
不过，厦门的确有概念可以炒，自贸区、一带一路，都沾得上边。
但是，看福建现在的情况，有点全力支持福州的感觉。
若论投资潜力，可能福州更大一点。
13. 看好loft户型么？对于想购买此类商业用地房的用户有什么建议？
还是买住宅吧，无论是自住还是投资，住宅更好。
当然，也要看具体情况，比如那些有重大政策利好的地方，往往是住宅供应过剩，写字楼稀缺，这个还是可以考虑的。
14. 深圳有长期领跑全国房价的实力吗？深圳和上海的房价会回调吗？
深圳没有这个实力，上海可以。前面说了，一线城市的发展基本是跟国运走的，中国经济只要往上走，上海深圳的房价就牛挺。
15. 温州的房子还有投资价值吗？
温州的房价5年前不是已经到天花板了么？
温州人和温州炒房团虽然很牛，温州的土地供应也比较稀缺，但我不是很看好温州当地的房产。
毕竟，这座城市对外来人口的吸引力在下降。
16. 广东的二三线城市房子投资怎样？您最推荐哪里？
现在来看，东莞涨势最好。未来的话，珠海应该最好。如果是投资，还是珠三角片区吧。
17. 当前市区（老城区）的好地段学区房和已经在建的新开发区学区房，相对选择哪边会比较好呢？
如果价钱不是问题，当然是老城区的好。新城区的学位房，名义上可能是某些名校出品，但是质量是没法保证的。
18. 如何看待山西太原、甘肃兰州、青海西宁三个城市的发展？
太原应该是山西省内唯一一个正增长的城市（名义增长率），这里再次反映出省会城市的抗击打能力，太原靠的是第三产业。
兰州、西宁的情况不是很清楚，抱歉。
不过，兰州是有一个国家新区的，而且在国家战略上，也是想把兰州做起来的，但能不能做起来，要看当地的进取。
19. 江苏苏州、无锡、常州三个城市，您更看好哪个城市？
苏州。不过，苏州这两年的增长慢了下来，这个是转型升级的前奏。
当然，无锡其实也被严重低估的一个城市。常州的情况不是很清楚。
20. 最后一个问题，孙老师你觉得目前中国房价最被低估的五个城市是哪些？价格洼地TOP5是？
我只能说杭州、广州、北京三个，其他的不好说。
多谢各位，抛砖引玉了。
有更多专业的意见，欢迎到我公众号讨论。最后补充一句，房地产投资是个理性兼感性的决策行为，大家要左右脑都用上。